【正文】 項目管理承包型，項目管理服務(wù)是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，在工程項目決策階段，為業(yè)主編制可行性研究報告，進(jìn)行可行性分析和項目策劃；在工程項目實施階段，為業(yè)主提供招標(biāo)代理、設(shè)計管理、采購管理、施工管理和試運行（竣工驗收）等服務(wù)，代表業(yè)主對工程項目進(jìn)行質(zhì)量、安全、進(jìn)度、費用、合同、信息等管理和控制。項目管理承包是指工程項目管理企業(yè)按照合同約定，除完成項目管理服務(wù)的全部工作內(nèi)容外，還可以負(fù)責(zé)完成合同約定的工程初步設(shè)計（基礎(chǔ)工程設(shè)計）等工作。項目管理承包企業(yè)一般應(yīng)當(dāng)按照合同約定承擔(dān)一定的管理風(fēng)險和經(jīng)濟(jì)責(zé)任。本階段開發(fā)商要完成的主要報批手續(xù)有：在取得土地使用權(quán)后，向計委申請列入年度施工計劃；同時，與“四源”供應(yīng)單位簽定供源協(xié)議，按規(guī)定支付有關(guān)費用。項目竣工后，及時報請建設(shè)主管部門進(jìn)行建設(shè)工程綜合驗收及建設(shè)工程規(guī)劃驗收。工程投資額在３０萬元以下或者建筑面積在３００平方米以下的建筑工程，可以不申請辦理施工許可證。施工許可證辦理機構(gòu)：建設(shè)局施工許可證辦理程序：1）填寫《建筑工程施工許可證申請表》，并領(lǐng)取《辦理建筑工程施工許可證必備資料清單》。3）建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取施工許可證之日起三個月內(nèi)開工。既不開工又不申請延期或者超過延期時限的，施工許可證自行作廢。施工階段的工作包括：施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要；施工場地平整，達(dá)到施工條件；施工通道疏通，滿足施工運輸條件；施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備；施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備；臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理；施工許可批文及辦理開工手續(xù)；確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗；組織圖紙會審、設(shè)計交底；編制工程進(jìn)度計劃；1設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào)；第四章：項目銷售階段一、領(lǐng)取《預(yù)售許可證》商品房銷售有商品房預(yù)售和現(xiàn)售兩種方式。而商品房現(xiàn)售，則是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。規(guī)定為多層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的全部；小高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的三分之二；高層建筑完成主體結(jié)構(gòu)的二分之一。預(yù)售方案應(yīng)當(dāng)說明商品房的位置、裝修標(biāo)準(zhǔn)、竣工交付日期、預(yù)售總面積、交付使用后的物業(yè)管理等內(nèi)容，并應(yīng)當(dāng)附商品房預(yù)售總平面圖、分層平面圖?，F(xiàn)售備案證只用辦一次，直到房子全部賣光，不必每年更換，當(dāng)消費者看到該證是去年辦理的，也可以照買不誤。二、商品房銷售及按揭辦理銷售前期準(zhǔn)備工作（可委托銷售代理公司進(jìn)行）第一階段：基礎(chǔ)市場調(diào)研 地塊環(huán)境與街區(qū)功能調(diào)研 區(qū)域經(jīng)濟(jì)及政策調(diào)研競爭項目及非競爭區(qū)域項目調(diào)查重點項目考察市場需求抽樣調(diào)研重點客戶（群體）市場調(diào)研經(jīng)濟(jì)趨勢分析市場需求趨勢分析出具市場調(diào)研報告物業(yè)的全面解析及定位 項目SWOT分析1）、競爭要素全面解讀2）、項目優(yōu)勢分析3）、項目劣勢分析4）、項目機會利用5）、市場威脅與困難點 項目競爭力評估1）、地段價值與發(fā)展評估2）、項目差異性支撐力評估3）、消費者選擇性標(biāo)準(zhǔn)評估4）、項目綜合競爭力評估第二篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程一、房地產(chǎn)開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)概念指從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)為了實現(xiàn)城市規(guī)劃和城市建設(shè)（包括城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改建）而從事的土地開發(fā)和房屋建設(shè)等行為的總稱。房地產(chǎn)開發(fā)與城市規(guī)劃緊密相關(guān)，是城市建設(shè)規(guī)劃的有機組成部分。作為不動產(chǎn)，與其他商品的開發(fā)相比，房地產(chǎn)開發(fā)投資大、耗力多、周期長、高贏利、高風(fēng)險的特點。土地開發(fā)主要是指房屋建設(shè)的前期工作，主要有兩種情形：一是新區(qū)土地開發(fā)，即把農(nóng)業(yè)或者其他非城市用地改造為適合工商業(yè)、居民住宅、商品房以及其他城市用途的城市用地；二是舊城區(qū)改造或二次開發(fā)，即對已經(jīng)是城市土地，但因土地用途的改變、城市規(guī)劃的改變以及其他原因，需要拆除原來的建筑物，并對土地進(jìn)行重新改造，投入新的勞動。房地產(chǎn)開發(fā)原則房產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格依照下列基本原則和要求：一、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金百分之二十以下的土地閑置費；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府，政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用。房地產(chǎn)開發(fā)流程一個完整的房地產(chǎn)項目從開始到竣工,大致可以分以下三大部分。第二部分，行政審批中，房地產(chǎn)建設(shè)項目的行政許可程序一般共分六個階段：1）選址定點；2）規(guī)劃總圖審查及確定規(guī)劃設(shè)計條件；3）初步設(shè)計及施工圖審查；4）規(guī)劃報建圖審查；5）施工報建；6）建設(shè)工程竣工綜合驗收備案。開發(fā)商應(yīng)提交材料：（1）申請書；（2）企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；（3）用地證明文件或者土地使用權(quán)證；（4）建設(shè)用地規(guī)劃許可證；（5）建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（6）施工許可證；（7）房屋竣工驗收資料（8）房屋測繪成果；（9）根據(jù)有關(guān)規(guī)定應(yīng)當(dāng)提交的其他文件。權(quán)限：一級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)規(guī)模不受限制。權(quán)限：二級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設(shè)項目。權(quán)限：三級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積20萬平方米以下(含20萬平方米)的開發(fā)建設(shè)項目。權(quán)限：四級資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以承擔(dān)建筑面積10萬平方米以下(含10萬平方米)的開發(fā)建設(shè)項目。 2011928 房地產(chǎn)開發(fā)具體流程是怎么樣的？ 1 2011821 房地產(chǎn)開發(fā)流程具體是什么 2010820 房地產(chǎn)開發(fā)流程具體有哪些？ 239 201181 房地產(chǎn)開發(fā)前期具體流程以及注意細(xì)節(jié)有哪些？ 2011421 誰能提出房地產(chǎn)開發(fā)流程的具體流程圖？第四篇：房地產(chǎn)開發(fā)流程第一章：項目決策階段 第二章：前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)二、征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》三、規(guī)劃設(shè)計四、建設(shè)項目報建登記，申請招標(biāo)，辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù)，確定勘察五、申辦《施工許可證》六、招標(biāo)第三章：工程建設(shè)階段施工用水電及通訊線路接通，保證施工需要施工場地平整，達(dá)到施工條件施工通道疏通，滿足施工運輸條件施工圖紙及施工資料準(zhǔn)備施工材料和施工設(shè)備的準(zhǔn)備臨時用地或臨時占道手續(xù)辦理施工許可批文及辦理開工手續(xù)確定水準(zhǔn)點與座標(biāo)控制點，進(jìn)行現(xiàn)場交驗組織圖紙會審、設(shè)計交底編制工程進(jìn)度計劃1設(shè)計、施工、監(jiān)理單位的協(xié)調(diào) 第四章：項目銷售階段一、申辦《銷售許可證》二、商品房銷售及按揭辦理三、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》四、申辦建設(shè)工程規(guī)劃驗收五、進(jìn)行權(quán)屬登記，取得《商品房權(quán)屬證明書》六、物業(yè)移交 第五章：交付使用階段從開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營、管理的程序上講，房地產(chǎn)開發(fā)一般可分為五個階段，即可行性研究和項目決策階段、建設(shè)前期準(zhǔn)備階段、建設(shè)階段、銷售階段和交付使用階段?？尚行匝芯康膬?nèi)容(1)項目概況。(3)市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定。(5)資源供給及資本運作方案。(7)項目開發(fā)模式、組織機構(gòu)、崗位需求、管理費用的研究。(9)項目經(jīng)濟(jì)及社會效益分析?？尚行匝芯砍蓡T知識組成：經(jīng)濟(jì)師、市場分析專家、房地產(chǎn)專家、建筑工程專家、財會師及律師。該階段的主要任務(wù)是對投資項目主要是土地進(jìn)行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以進(jìn)行下一階段的工作。在機會研究的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進(jìn)行論證分析。詳細(xì)可行性研究是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟(jì)上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。(2)調(diào)查研究。(4)財務(wù)評價和經(jīng)濟(jì)評價。集團(tuán)公司董事會通過，批準(zhǔn)正式立項，項目進(jìn)入前期開發(fā)階段。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的主要方式： 1）通過行政劃撥方式取得；2）舊城改造取得中標(biāo)地塊國有土地使用權(quán)； 3）轉(zhuǎn)讓取得；4）出讓方式取得（招標(biāo)、拍賣、協(xié)議出讓三種方式）； 5）聯(lián)合開發(fā)并報有關(guān)主管部門立項、審批后取得； 6）通過司法裁決取得；7）通過兼并、收購等股權(quán)重組方式取得。按照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》國有土地使用權(quán)的出讓方式有三種：協(xié)議、招標(biāo)、拍賣。招標(biāo)出讓是指在指定的期限內(nèi)，由符合條件的單位或者個人以書面投標(biāo)形式，競投某地段土地使用權(quán)，由招標(biāo)人根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定土地使用者（即土地使用權(quán)受讓人）的出讓方式。拍賣又稱競投，有些地方也叫“拍讓”。依照《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，建設(shè)用地凡屬于營利性的商品房開發(fā)、旅游、商業(yè)、娛樂等用途的，必須通過市土地交易中心掛牌出讓國有土地使用權(quán)，并取得《成交確認(rèn)書》，然后簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。屬協(xié)議出讓的，辦理土地登記時應(yīng)提交以下資料： 1）《土地出讓合同》、《劃撥決定書》或轉(zhuǎn)讓批文； 2）開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照或組織機構(gòu)代碼證，房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)； 3）屬新增建設(shè)用地的，應(yīng)提供《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》；屬存量用地的，應(yīng)提供原土地使用者土地權(quán)源資料。送土地主管部門。（2）土地使用權(quán)劃撥房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以上（含10畝）的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。（3）征用土地征用耕地1000畝以上，其他土地2000畝以上，由政府部門審核后報國務(wù)院批準(zhǔn)。征用耕地3畝以下，其他土地10畝以下，由區(qū)（縣）人民政府批準(zhǔn)。(1)用地者見到招標(biāo)公告后到指定地點索取招標(biāo)文件。(3)用地者進(jìn)行投資分析。(5)用地者填寫投標(biāo)書送達(dá)指定方進(jìn)行投標(biāo)。(7)按合同的約定支付余款。拍賣受讓土地使用權(quán)申請程序：(1)用地者見到拍賣公告到指定地點索取拍賣文件。(3)用地者進(jìn)行投資分析。(5)用地者到指定地點領(lǐng)取競叫牌。(7)企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同，并按規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證，付清全部地價款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。憑此書辦理土地出讓或劃撥手續(xù)，進(jìn)行土地登記，取得《國有土地使用權(quán)證》。城市房屋拆遷是對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上原有的房屋及其附屬物等，不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展需要的部分進(jìn)行拆除重建，使城市的整體功能得到改善和提高。2）拆遷人自行拆遷：這是大型房地產(chǎn)公司常用模式，但要申請拆遷許可證。拆遷的主要內(nèi)容包括：(1)房屋拆建，如危舊房改造；(2)城市功能、用地布局和空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整，如居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、車站、生活服務(wù)設(shè)施等公共建筑的建設(shè)和改造；(3)環(huán)境治