【正文】 費（大市政費）開發(fā)管理費城建綜合開發(fā)項目管理費1建筑行業(yè)管理費1綠化建設費1公園建設費1綠化補償費1路燈維護費1環(huán)衛(wèi)設施費1生活服務設施配套建設費（小區(qū)配套費）1電源建設集資費（用電權(quán)費）1外部供電工程貼費（電貼費）建安工程費2建設工程招投標管理費2合同預算審查工本費2質(zhì)量管理監(jiān)督費2竣工圖費2建材發(fā)展補充基金2實心黏土磚限制使用費2工程監(jiān)理費2工程標底編制管理費2機電設備委托招標服務費 超計劃用水加價3夜間施工噪聲擾民補償費3占道費3固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅第七步房地產(chǎn)開發(fā)項目的經(jīng)營階段房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的法律程序一、北京市外銷商品房的銷售辦理《外銷商品房預（銷）售許可證》選定中介代理機構(gòu)和律師事務所與購房者簽訂認購書簽訂正式買賣契約辦理簽約公證辦理外銷商品房預售契約公證辦理外銷商品房的預售登記外銷商品房轉(zhuǎn)讓登記外銷商品房抵押登記樓宇交付入住手續(xù)1辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)二、北京市內(nèi)銷商品房的銷售1提交完成建設項目投資證明1簽署預售內(nèi)銷商品房預售款監(jiān)管協(xié)議1辦理《內(nèi)銷商品房預（銷）售許可證》1銷售項目備案1委托中介代理機構(gòu)進行銷售1與購房者簽訂認購書1與購房者簽訂買賣契約1辦理預售登記辦理轉(zhuǎn)讓登記2辦理房地產(chǎn)抵押登記手續(xù)2樓宇交付入住2質(zhì)量保證書和使用說明書2辦理產(chǎn)權(quán)立契過戶手續(xù)三、北京市房地產(chǎn)出租的綜合管理2房屋出租權(quán)的確認2申請房屋租賃許可證2出租人與承租人簽訂書面承租協(xié)議2租賃當事人辦理租賃登記手續(xù)2租賃房屋的轉(zhuǎn)租房屋租賃關(guān)系的終止四、北京市房地產(chǎn)出租的專項（外地來京人員）管理3房屋出租權(quán)的確認3出租人辦理房屋租賃許可證3出租人辦理《房屋租賃安全合格證》3簽訂書面租賃協(xié)議3租賃雙方辦理租賃登記備案手續(xù)五、北京市房地產(chǎn)的抵押3抵押權(quán)的設定3簽訂抵押合同3辦理房地產(chǎn)抵押登記3抵押房地產(chǎn)的占管抵押房地產(chǎn)的處分房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營階段的相關(guān)稅費營業(yè)稅城市維護建設稅教育費附加印花稅契稅土地增值稅企業(yè)所得稅個人所得稅房產(chǎn)稅城市房地產(chǎn)稅1房屋產(chǎn)權(quán)登記費1房屋所有權(quán)證工本費1房產(chǎn)共有權(quán)執(zhí)照費1房屋他項權(quán)利執(zhí)照費1房屋買賣登記費1房屋買賣手續(xù)費1房屋租賃審核備案手續(xù)費1向來京人員租賃房屋審核備案手續(xù)費1來京人員租賃私房合同登記備案手續(xù)費房屋租賃登記費2房屋估價手續(xù)費2房屋公證估價手續(xù)費2房地產(chǎn)價格評估費2房地產(chǎn)中介服務費第八步房地產(chǎn)開發(fā)項目的物業(yè)管理階段房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的法律程序物業(yè)管理單位經(jīng)營資質(zhì)審批簽署物業(yè)管理委托合同居住小區(qū)的物業(yè)接管綜合驗收物業(yè)使用、管理、維修公約的核準安排簽訂管理公約制定、提供質(zhì)量保證書和使用說明書物業(yè)管理服務基本要求物業(yè)管理委員會的設立房地產(chǎn)開發(fā)項目物業(yè)管理階段的相關(guān)稅費居住小區(qū)物業(yè)管理啟動經(jīng)費共用部位共用設施設備維修基金普通居住小區(qū)物業(yè)管理費高檔住宅物業(yè)管理費經(jīng)濟適用住房小區(qū)物業(yè)管理費供暖費相關(guān)內(nèi)容四級：注冊資金100萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營1年以上，已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率達100%。三級：注冊資金800萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營2年以上，房屋建筑面積累計竣工5萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)2年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。二級：注冊資金2000萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營3年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工15萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)3年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)分為一級、二級、三級、四級和暫定資質(zhì)一級：注冊資金5000萬人民幣，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營5年以上，近3年房屋建筑面積累計竣工30萬平方米以上，或者累計完成與此相當?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額，連續(xù)5年建筑工程質(zhì)量合格率達100%。第三部分，房地產(chǎn)項目權(quán)屬初始登記階段由房管局核準新建商品房所有權(quán)初始（大產(chǎn)權(quán)證）登記。第一部分，在報行政機關(guān)審批之前，房地產(chǎn)開發(fā)公司應辦理好土地出讓手續(xù)，委托有資質(zhì)的勘察設計院對待建項目進行研究并制作報告書,應附有詳細的規(guī)劃設計參數(shù)和效果圖，并落實足夠的開發(fā)資金。四、依法取得的土地使用權(quán)的，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價入股、合資、合作開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)。三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關(guān)標準和規(guī)范。二、以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。房屋開發(fā)一般包括四個層次：第一層次為住宅開發(fā)；第二層次生產(chǎn)與經(jīng)營性建筑物開發(fā)；第三層次為生產(chǎn)、生活服務性建筑物的開發(fā)；第四層次為城市其他基礎設施的開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)的種類房地產(chǎn)開發(fā)包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)。房地產(chǎn)開發(fā)是房地產(chǎn)活動中一項重要制度，屬于房地產(chǎn)生產(chǎn)、流通、消費諸環(huán)節(jié)中的首要環(huán)節(jié)。指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。我只是想說：生存啊，它從來都不是一件容易的事。在這個行業(yè)里面，遵循規(guī)則比任何行業(yè)都要顯得重要。你們可能是電子行業(yè)的巨子，是網(wǎng)絡經(jīng)濟的領(lǐng)頭人，引領(lǐng)了化工行業(yè)的風暴，只要你們試圖進入地產(chǎn)行業(yè)，你們就要遵循這個行業(yè)的行規(guī)。我親眼見過這個身家過億的民營企業(yè)家卑微著站在規(guī)劃局的一個小科員的辦公臺前，受著訓斥：你這個總平面圖，地下室邊界線和地上建筑的邊界線，要用兩種顏色表述嘛，不然我怎么能看得明白？退回去給你重新改過再來。最后一無所獲。這種事情我真不是沒見過。這整個房地產(chǎn)開發(fā)流程，已經(jīng)結(jié)成了鐵幕，它具有強大的生命力，足以將不遵守這個秩序的任何人擋在門外。再好的朋友也會在這種氣氛中開始互相猜疑并導致最終散伙。連專業(yè)房地產(chǎn)公司之間的合作，都幾乎沒有成功個案的情況下，幾十個互不相識又缺乏專業(yè)知識的人，能合作建起一棟供自己居住的樓？憤青們會和我說，房地產(chǎn)公司之間的合作怎么就缺乏成功個案？我在這里可以明確告訴你們，我沒見過。我最近這兩年經(jīng)常看到什么合作建房的倡議。譬如工程造價的預算報告的問題，干過這個活的人肯定知道，和建設局扯這個預算單價是不是合理，都不知道扯得多么辛苦。這整個過程，也只不過是個大概，而已。實在是想太監(jiān)掉這篇文的，但這么每天一小段，也終于給我寫完了。各項手續(xù)基本上到這里就結(jié)束了。但是我國在這些問題上一直存在大量的不良媒體，所以我也不很關(guān)注這個事情。我看到很多在未辦理竣工備案手續(xù)的樓盤就強迫業(yè)主收樓的報道，一直覺得比較奇怪?？⒐を炇諅浒竿瓿桑欠ǘǖ恼浇粯菞l件。質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也搞完了，就是最終的到建設局去搞竣工驗收備案。這是普遍現(xiàn)象?，F(xiàn)在監(jiān)理公司絕對不敢得罪甲方，乃至在絕大多數(shù)的施工過程中，監(jiān)理公司都沒人出現(xiàn)的，直接就是賣個名字給甲方?？⒐ぶ?，施工單位、開發(fā)商、監(jiān)理單位，合在一起整個驗收報告出來就行了，然后交給質(zhì)監(jiān)站備案。但是，驗收報告上肯定會留有伏筆，基本上都是這么個寫法：原則同意通過驗收，但如下問題需要進一步整改：12345云云。被迫之下，乖乖的給了雙倍的電力施工款。你要說這是誰的責任吧，這根本都說不清楚。說這個三臺的設計不合理，要變成四臺。這個企業(yè)也不說什么。在報裝的時候，說定了裝3臺變電箱。尤其是消防和永久用電，這里面的道道和苦水啊，真是倒也倒不完。開發(fā)商自己做這幾項驗收，肯定通不過。消防、人防和管線驗收，都是由這幾項專業(yè)的施工單位搞定。基本的過程如下：規(guī)劃局的同志坐在車里看一下，哦，封頂了。在封頂之后，竣工之前，就可以做這項驗收了。在做了前面這許多的鋪墊和協(xié)調(diào)工作，結(jié)識了那許多的人，一步一個腳印的，做到了現(xiàn)在，如果還不能完成現(xiàn)在的工作，就就真是白混了。人有多大膽，地有多大產(chǎn)，在房地產(chǎn)行業(yè)，那得算是真理啊。這種方法在國土與房管合并的地方也能用。很多城市的房管部門不受理這種抵押登記手續(xù)），也可以試試，土地解押，換成地面上的在建工程抵押。國土部門與房管部門分離，實在是一項有無數(shù)空子可以鉆的的制度啊。辦得快的話，只需要懸空半個小時。房管部門一看，哦，的確如此，于是收材料辦預售許可證了。那么我們就利用這個懸空期吧。這個懸空期是合理的。更換抵押物的話，原抵押物要先解押，再將新抵押物辦理抵押登記。這兩個部門絕對不會主動向?qū)Ψ讲樵儗Ψ降牡怯涃Y料的。在國土部門辦理土地抵押登記，在房管部門辦理預售許可證。我只說其中的兩個辦法（唉，我覺得我好象在傳授犯罪方法似的，靠）?，F(xiàn)在的任務是：即不還貸，又不更換抵押物，又能解押，還要能辦出預售許可證。就算有的，也早就已經(jīng)拿去抵押融資了，還等到現(xiàn)在啊。還貸是幾乎不用考慮的事情，更換抵押物？更加不可能。但是，我們都知道一個事實就是：任何開發(fā)商都必然會選擇將土地抵押貸款。不多說了。在這方面，我相信全國的銀行都是大同小異的。這也是開發(fā)商為什么這么緊張施工許可證的原因?，F(xiàn)在關(guān)于土地抵押的規(guī)則越來越嚴格了。盡我的理解講那么一點吧。這其中有無數(shù)的道道兒。作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，討論這個話題，顯得比較不合適。唉，又出來一個“做通”工作?，F(xiàn)在為了避免這種糾紛，各大開發(fā)商都學乖了，開始花很大的精力在做通房屋測量機構(gòu)的工作上。開發(fā)商也沒這種能力或故意去故意做假，當然我個人不排除有些頭被門夾了的開發(fā)商被某些運氣極好的人撞到。造成這種差異的原因很多，比如施工不規(guī)范造成的面積誤差，又或者之前在圖紙計算上對公用部分的統(tǒng)計有誤差，這些都有可能。我們都知道，面積上的糾紛往往是日后客戶與開發(fā)商之間的主要矛盾。這個叫預測繪。在預售許可方面還有個值得一說的地方就是預測繪。隨便你怎么公示。我每次做預售許可的時候申報價格，直接就是2500元/平方米。在辦理預售手續(xù)時所申報的價格，開發(fā)商可以完全不予理會。交易價格必須明確到套，單價必須清晰，在交易現(xiàn)場，也禁止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人的玩意了。在理解了這個之后，或許我們對捂盤這種行為，會有更深刻的認識吧。因此現(xiàn)在高層建筑往往在完成3分之2的結(jié)構(gòu)，取得預售許可證之后，開發(fā)商在推盤時都不積極。預售許可最重要的條件是：高層建筑結(jié)構(gòu)完成3分之2，低層建筑結(jié)構(gòu)封頂。我所知道的，在房地產(chǎn)已經(jīng)成為了一個產(chǎn)業(yè)的城市，預售許可都要求在網(wǎng)上辦理，全程公示。唉1預售許可證終于說到這個了。這個驗線工作跟日后的驗收有莫大的關(guān)系。放線完畢，施工單位照著這個邊角點施工，完了之后就做驗線。讓他們提前來做放線。放線后，測繪院會發(fā)出一份放線冊。嘿嘿，又來一個半市場化。這個活就叫放線。1放線、驗線這個就簡單的說一說吧。為什么？因為這是雙方一起適應，互相妥協(xié)的結(jié)果。哪怕是在這些管理相對規(guī)范的大城市，也有空子可以鉆，比如基坑支護可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分。因此，我們經(jīng)?？梢钥吹?，除了一些管理相對規(guī)范和嚴格的大城市，很多的城市都可以在未領(lǐng)取施工許可證的情況下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先動的。在每一個程序中，在每一個環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。我就這么告訴你們：大家都已經(jīng)把潛規(guī)則當成了規(guī)則。在這種情況下，改革辦事流程，簡化辦事程序，反而會阻礙辦事效率。為什么？因為大家統(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)適應了這個游戲規(guī)則。上級政府震怒，云云。在改革開發(fā)之初，外資企業(yè)剛進中國的時候，有個著名的段子，說是有個企業(yè)要搞一個項目，前后蓋了200多個章，事還沒辦成。這是什么概念？這是卡死你的概念。不相信的同學，請回頭再把前面 10個大項看一遍，基本上每個大項里的每一個小項的工作日不會少于20個。在我與同行的交流中，我也從來沒見過老老實實的一步步完成所有手續(xù)，再來辦施工許可手續(xù)的。缺一不可。1施工許可證我懷著萬分激動的心情，打下了上面那5個字。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，老實講，在我個人的經(jīng)驗里面，我從來沒看到建設部門真的做過審核。監(jiān)理報建是完成這個監(jiān)理免招標或招標手續(xù)之后的事情，做一個監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理細則，交建設部門審核一番，認為OK了，發(fā)一個監(jiān)理審查意見。我個人不排除有些人為了逼別人退出投標會使用黑社會的可能性。我這里講的還只是個小手段。這個企業(yè)的老板氣得吐血?？傊褪遣皇芾?。本來這種新增技術(shù)人員備案實在是非常簡單的事情。大家知道一下就行。施工企業(yè)必須把自己的專業(yè)技術(shù)人員備案到建筑管理部門里去，一般包括施工員、質(zhì)量員和安全員。搞施工的就沒幾只好鳥。在必須要做施工招投標的時候，我必須得說，這個領(lǐng)域那是真黑不是假黑。在大多數(shù)城市，私營企業(yè)只要能提供私營企業(yè)證明，既可免除施工招投標手續(xù)。這是廣州在管理上嚴重違反行政許可法的地方。首先，我必須說明，按照我國現(xiàn)行招投標法，私營房地產(chǎn)公司（無國有經(jīng)濟成分），其房地產(chǎn)項目不需要做建筑施工招投標，他們可以直接發(fā)包。我要是局長我也不肯放。各位的，明白？不過呢，絕大多數(shù)的城市，這個功能被質(zhì)量監(jiān)督站牢牢的把持著。恩，在這里，為了避免有些人看不懂，我說一句，打完樁必須做檢測。我見過最好的城市是廣州。安監(jiān)基本不收費，但是他們也能想出非常多的收費服務出來，譬如安全生產(chǎn)培訓，工人佩帶平安智能卡上班，等等，總之各有各的門路啦。由于質(zhì)監(jiān)搞檢測，比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些東西，都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴，為什么呢，因為質(zhì)監(jiān)大多得靠這些收費項目養(yǎng)活自己。但在我看來，安監(jiān)把質(zhì)監(jiān)吃掉，并成一個機構(gòu)，沒有任何邏輯和操作上的困難。當然在若干細節(jié)上這兩部門還是有所區(qū)別。譬如我打樁沒按規(guī)定程序打，導致樁荷載不達標，這個到底是安全問題還是質(zhì)量問題？我反正說不清楚。在我看來，質(zhì)量問題都是安全問題。拿施工許可證之前，必須得去兩個站辦審批手續(xù)。謝謝各位。為什么我會突然發(fā)這種神經(jīng)寫這種東西呢？不明白自己啊不明白自己。放驗線、白蟻防治、防雷、預測繪、預售、各專業(yè)驗收、項目備案