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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)流程321(參考版)

2024-10-25 09:47本頁面
  

【正文】 應(yīng)當(dāng)報(bào)建而未報(bào)建的工程項(xiàng)目,不得進(jìn)行招投標(biāo)。施工單項(xiàng)合同估算價在50萬元人民幣以上或建筑面積達(dá)到1000m2的建設(shè)工程新建、擴(kuò)建和改建的建筑的建設(shè)工程必須進(jìn)行招標(biāo)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程全過程(三)四、建設(shè)項(xiàng)目報(bào)建登記,申請招標(biāo),辦理招標(biāo)投標(biāo)手續(xù),確定勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍。《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時提交以下資料: 1)《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》;2)經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《紅線定位冊》副本; 3)經(jīng)正負(fù)零驗(yàn)線、蓋章的《核位紅線圖》; 4)垃圾處理費(fèi)聯(lián)系單。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。持建筑紅線圖到城管部門固體廢棄物管理處繳納垃圾處理費(fèi)。申辦《建設(shè)工程規(guī)劃許可通知書》,辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。3)市政紅線:審批手續(xù)齊全的紅線圖、管線工程審批文件及施工圖。辦理紅線定位時應(yīng)提交以下資料原件:1)建筑紅線:審批手續(xù)齊全的紅線圖、建筑施工圖,以及建筑紅線放線通知單。其流程是先紅線定位,再驗(yàn)線。申辦建設(shè)工程紅線定位與驗(yàn)線,取得建筑核位紅線圖。2)施工圖核準(zhǔn)階段,取得建筑核位紅線圖5份和施工圖3份。1)規(guī)劃方案審批階段,取得《規(guī)劃建筑方案批準(zhǔn)意見書》。c/到地籍處辦理《國有土地使用權(quán)證》;到拆遷處辦理《拆遷許可證》;持規(guī)劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報(bào)建,取得建筑核位紅線圖和施工圖。開發(fā)商取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》及《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》后,即可同步到a/建管處辦理規(guī)劃方案報(bào)建手續(xù),取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》;b/到耕保處辦理土地征用、轉(zhuǎn)用手續(xù),取得《建設(shè)用地批準(zhǔn)書》。當(dāng)建設(shè)單位完成計(jì)劃報(bào)批手續(xù)之后,應(yīng)到規(guī)劃部門申報(bào)選址定點(diǎn),以獲取選址規(guī)劃意見通知書申報(bào)選址定點(diǎn)。申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn):規(guī)劃要點(diǎn)是計(jì)劃立項(xiàng)或建設(shè)工程可行性研究的規(guī)劃基本依據(jù)。城市規(guī)劃行政主管部門對城市用地進(jìn)行統(tǒng)一的規(guī)劃管理,實(shí)行嚴(yán)格的規(guī)劃控制是實(shí)施城市規(guī)劃的基本保證。建設(shè)項(xiàng)目選址意見書的主要內(nèi)容應(yīng)包括:建設(shè)項(xiàng)目的基本情況和建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃選址的主要依據(jù)。并取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》的附件:規(guī)劃設(shè)計(jì)(土地使用)條件 1)建設(shè)項(xiàng)目選址申請城市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)全市經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展策略、城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃等各級規(guī)劃,按照國家《城市規(guī)劃法》、《建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法》等,考慮建設(shè)項(xiàng)目的要求,在規(guī)定期限內(nèi)提出規(guī)劃方面的初審意見和選址意見。通過出讓方式取得使用權(quán)的法律憑證是國有土地使用權(quán)證:通過劃撥取得土地使用權(quán)的臨時證件是建設(shè)用地批準(zhǔn)書或劃撥決定書。進(jìn)行營利性的房地產(chǎn)開發(fā),必須取得國有土地使用權(quán)才能進(jìn)行。在已開發(fā)使用的城鎮(zhèn)國有土地范圍,項(xiàng)目規(guī)劃申報(bào)的基本步驟是:(1)在項(xiàng)目建議書報(bào)批或可行性研究報(bào)告編制之前,開發(fā)商要向規(guī)劃局申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn),規(guī)劃管理部門應(yīng)在要點(diǎn)通知書中對批復(fù)時的參考依據(jù);(2)在項(xiàng)目建議書批復(fù)后,開發(fā)商應(yīng)向規(guī)劃局申報(bào)項(xiàng)目選址、定點(diǎn),即向申請單位下發(fā)選址規(guī)劃意見通知書,對項(xiàng)目用地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見,并須同時下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件;(3)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件,是項(xiàng)目選址后,由建設(shè)單位申請,規(guī)劃部門下達(dá)的委托設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)的依據(jù)性文件。拆遷完畢后,申請拆遷驗(yàn)收,取得《房屋拆遷驗(yàn)收合格證》。開發(fā)商取得《房屋拆遷許可證》后,即可組織拆遷,并與拆遷人簽訂安置補(bǔ)償協(xié)議。根據(jù)《市城市房屋拆遷管理實(shí)施辦法》的規(guī)定,房屋拆遷管理部門在收到申請之日起30日內(nèi),對申請審查完畢。6)拆遷安置計(jì)劃和方案;(拆遷紅線范圍內(nèi)房屋面積、戶數(shù)、性質(zhì)、用途等基本情況;拆遷方式;拆遷期限;還建方式及還建期限;產(chǎn)權(quán)清晰的安置用房證明;拆遷補(bǔ)償資金來源及預(yù)算資金額度。因此,城市房屋拆遷是伴隨著城市建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行的,是城市建設(shè)的重要組成部分,尤其是舊城改造中的一個重要環(huán)節(jié),處于建設(shè)項(xiàng)目的前期工作階段。3)拆遷人委托拆遷:適用開發(fā)商缺乏拆遷經(jīng)驗(yàn)時委托專門從事房屋拆遷工作的單位進(jìn)行。拆遷方式:1)政府組織拆遷:主要指通過批租、舊城改造方式取得土地使用權(quán)所涉及拆遷。二、征地拆遷,申辦并取得《房屋拆遷許可證》。屬經(jīng)營性開發(fā)用地的,開發(fā)商通過招標(biāo)、掛牌、競買或協(xié)議出讓程序取得《成交確認(rèn)書》。(8)按合同的約定支付余款。(6)用地者在規(guī)定時間、指定地點(diǎn)到拍賣現(xiàn)場參加競投。(4)到指定地點(diǎn)辦理競投登記,提交企業(yè)工商執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明,并按規(guī)定繳納競投保證金。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況,進(jìn)行咨詢,并到出讓地塊實(shí)地勘察,搜集資料。付清40%地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時國有土地使用證,付清全部地價后向市或區(qū)、縣房地局申請正式國有土地使用證。(6)收到中標(biāo)通知書后,由企業(yè)法定代表人或授權(quán)代表人與市或區(qū)、縣房地局簽訂土地使用權(quán)出讓合同,并按合同的規(guī)定支付總地價款的一定比例作為定金。(4)到指定地點(diǎn)辦理投資登記,提交企業(yè)工商營業(yè)執(zhí)照、法人資格證明、銀行資信證明,并按規(guī)定繳納投標(biāo)保證金。(2)用地者到市或區(qū)、縣房地局或其它部門了解情況,進(jìn)行咨詢,并到出讓地塊實(shí)地勘察,搜集資料。(4)地價評估市房地局負(fù)責(zé)城近郊區(qū)、縣土地出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的地價評估工作及評估報(bào)告的審查、地價審核和報(bào)批工作招標(biāo)受讓土地使用權(quán)申請程序。征用耕地3畝以上1000畝以下,其他土地10畝以上2000畝以下,由人民政府批準(zhǔn)。區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理10畝以下的城鎮(zhèn)建設(shè)用地的劃撥手續(xù)。(1)土地使用權(quán)出讓地管理部門負(fù)責(zé)辦理土地使用權(quán)出讓和劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作,遠(yuǎn)郊區(qū)、縣房地局負(fù)責(zé)辦理不足10畝土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓劃撥土地需補(bǔ)辦出讓手續(xù)的審核和報(bào)批工作。4)1:2000地形圖2份;5)加蓋了“權(quán)屬已審核”的宗地圖、地籍圖各3份 6)地上附著物權(quán)屬證明; 7)土地登記申請書;8)土地登記法人代表證明和身份證明; 9)土地登記委托書。開發(fā)商取得《國有土地使用權(quán)出讓合同》后,到建管處辦理建筑方案報(bào)建手續(xù),至地籍處辦理土地證登記手續(xù)。它是指由土地所有者代表在指定的時間、地點(diǎn),組織符合條件的土地使用權(quán)有意受讓人到場,就所出讓使用權(quán)的土地公開叫價競投,按“價高者得”的原則確定土地使用權(quán)受讓人的一種出讓方式。以招標(biāo)方式出讓土地使用權(quán),不僅要明確合同雙方當(dāng)事人的權(quán)利義務(wù),而且要明確投標(biāo)的效力及招標(biāo)人在招標(biāo)期限內(nèi)應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。協(xié)議出讓指土地使用權(quán)的有意受讓人直接向國有土地的代表提出有償使用土地的愿望,由國有土地的代表與有意受讓人進(jìn)行一對一的談判和切磋、協(xié)商出讓土地使用權(quán)的有關(guān)事宜的這樣一種出讓方式。開發(fā)商獲取土地使用權(quán)的程序土地使用權(quán)有償出讓的方式: 出讓方式是指政府作為國有土地的代表以什么形式或程序?qū)型恋厥褂脵?quán)讓與土地使用者。第二章:前期準(zhǔn)備階段一、獲取土地使用權(quán)。(5)編制可行性研究報(bào)告。(3)方案選擇與優(yōu)化??尚行匝芯堪?個步驟進(jìn)行:(1)項(xiàng)目公司接受委托或集團(tuán)公司董事會立項(xiàng)。3)詳細(xì)可行性研究,即通常所說的可行性研究。2)初步可行性研究,亦稱“預(yù)可行性研究”。投資機(jī)會研究相當(dāng)粗略,主要依靠籠統(tǒng)的估計(jì)而不是依靠詳細(xì)的分析。可行性研究的工作階段1)投資機(jī)會研究。(10)結(jié)論及建議。(8)開發(fā)建設(shè)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護(hù)。(4)規(guī)劃設(shè)計(jì)影響和環(huán)境保護(hù)。(2)開發(fā)項(xiàng)目用地的現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置。第一章: 項(xiàng)目決策階段產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)董事會(企業(yè)主)批準(zhǔn)初步立項(xiàng)后,進(jìn)行可行性研究。 第三篇:房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程(詳細(xì))第一步房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的法律程序一、內(nèi)資房地產(chǎn)綜合開發(fā)公司的設(shè)立公司設(shè)立準(zhǔn)備申請資質(zhì)等級審批申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)辦理工商注冊登記辦理稅務(wù)登記二、外資房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立申請批準(zhǔn)項(xiàng)目建議書辦理企業(yè)名稱登記送審合資或合作合同、章程申領(lǐng)外商投資企業(yè)批準(zhǔn)證書辦理企業(yè)登記房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)立階段的相關(guān)稅費(fèi)企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)企業(yè)法人變更登記費(fèi)企業(yè)法人檢驗(yàn)費(fèi)補(bǔ)、換、領(lǐng)證照費(fèi)第二步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的立項(xiàng)和可行性研究階段的法律程序選定項(xiàng)目,簽定合作意向書初步確定開發(fā)方案申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)申報(bào)、審批項(xiàng)目建議書編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告申報(bào)、審批項(xiàng)目可行性研究報(bào)告房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)和可行性研究階段的相關(guān)稅費(fèi)可行性研究費(fèi)建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)第三步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)申報(bào)選址定點(diǎn)申報(bào)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件委托作出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案辦理人防審核辦理消防審核審定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案住宅設(shè)計(jì)方案的專家組審查落實(shí)環(huán)保“三廢”治理方案委托環(huán)境影響評價并報(bào)批建設(shè)工程勘察招、投標(biāo)1委托地質(zhì)勘探1委托初步設(shè)計(jì)1申報(bào)、審定初步設(shè)計(jì)二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市政配套1征求主管部門審查意見1落實(shí)市政公用設(shè)施配套方案1報(bào)審市政配套方案1市政各管理部門提出市政配套意見1市政管線綜合房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)和市政配套階段的相關(guān)稅費(fèi)工程勘察(測量)費(fèi)工程設(shè)計(jì)費(fèi)建設(shè)工程規(guī)劃許可證執(zhí)照費(fèi)竣工檔案保證金臨時用地費(fèi)臨時建設(shè)工程費(fèi)建設(shè)工程勘察招標(biāo)管理費(fèi)勘察設(shè)計(jì)監(jiān)督管理費(fèi)古建園林工程設(shè)計(jì)費(fèi)第四步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的取得取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的法律程序一、國有土地使用權(quán)的出讓辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證辦理建設(shè)用地委托釘樁辦理國有土地使用權(quán)出讓申請主管部門實(shí)地勘察土地估價報(bào)告的預(yù)審委托地價評估辦理核定地價手續(xù)辦理土地出讓審批簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同領(lǐng)取臨時國有土地使用證1領(lǐng)取正式國有土地使用證1國有土地使用權(quán)出讓金的返還二、國有土地使用權(quán)的劃撥1國有土地使用權(quán)劃撥用地申請1主管部門現(xiàn)場勘察1劃撥用地申請的審核、報(bào)批1取得劃撥用地批準(zhǔn)三、集體土地的征用1征用集體土地用地申請1到擬征地所在區(qū)(縣)房地局立案1簽訂征地協(xié)議簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議2確定勞動力安置方案2區(qū)(縣)房地局審核各項(xiàng)協(xié)議2市政府下文征地2交納菜田基金、耕地占用稅等稅費(fèi)2辦理批地文件、批地圖2辦理凍結(jié)戶口2調(diào)查戶口核實(shí)勞動力2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)工工作2辦理農(nóng)轉(zhuǎn)居工作辦理超轉(zhuǎn)人員安置工作3地上物作價補(bǔ)償工作3征地結(jié)案取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地使用權(quán)的相關(guān)稅費(fèi)地價款(土地出讓金)資金占用費(fèi)滯納金土地使用費(fèi)外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)土地閑置費(fèi)土地權(quán)屬調(diào)查、地籍測繪費(fèi)城鎮(zhèn)土地使用稅地價評估費(fèi)1出讓土地預(yù)訂金1征地管理費(fèi)1土地補(bǔ)償費(fèi)1青苗及樹木補(bǔ)償費(fèi)1地上物補(bǔ)償費(fèi)1勞動力安置費(fèi)1超轉(zhuǎn)人員安置費(fèi)1新菜田開發(fā)建設(shè)基金1耕地占用稅第五步 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷安置房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的法律程序委托進(jìn)行拆遷工作辦理拆遷申請審批、領(lǐng)取拆遷許可證簽訂房屋拆遷責(zé)任書辦理拆遷公告與通知辦理戶口凍結(jié)暫停辦理相關(guān)事項(xiàng)確定拆遷安置方案簽訂拆遷補(bǔ)償書面協(xié)議召開拆遷動員會,進(jìn)行拆遷安置1發(fā)放運(yùn)作拆遷補(bǔ)償款1拆遷施工現(xiàn)場防塵污染管理1移交拆遷檔案資料1房屋拆遷糾紛的裁決1強(qiáng)制拆遷房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目拆遷安置階段的相關(guān)稅費(fèi)房屋拆遷補(bǔ)償費(fèi)搬家補(bǔ)助費(fèi)提前搬家獎勵費(fèi)臨時安置補(bǔ)助費(fèi)(周轉(zhuǎn)費(fèi))清理費(fèi)停產(chǎn)停業(yè)綜合補(bǔ)助費(fèi)對從城區(qū)位置較好的地區(qū)遷往位置較差的地區(qū)或遠(yuǎn)郊區(qū)縣的居民的補(bǔ)助費(fèi)一次性異地安置補(bǔ)助費(fèi)房屋拆遷管理費(fèi)房屋拆遷服務(wù)費(fèi)第六步房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開工、建設(shè)、竣工階段房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的法律程序一、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工前準(zhǔn)備工作領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊項(xiàng)目轉(zhuǎn)入正式計(jì)劃交納煤氣(天然氣)廠建設(shè)費(fèi)交納自來水廠建設(shè)費(fèi)交納污水處理廠建設(shè)費(fèi)交納供熱廠建設(shè)費(fèi)交納供電貼費(fèi)及電源建設(shè)集資費(fèi)土地有償出讓項(xiàng)目辦理“四源”接用手續(xù)設(shè)計(jì)單位出報(bào)批圖出施工圖1編制、報(bào)送工程檔案資料,交納檔案保證金1辦理消防審核意見表1審批人防工程、辦理人防許可證1核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證1領(lǐng)取開工審批表,辦理開工登記二、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程建設(shè)招投標(biāo)1辦理招標(biāo)登記、招標(biāo)申請1招標(biāo)準(zhǔn)備1招標(biāo)通告1編制招標(biāo)文件并核準(zhǔn)編制招標(biāo)工程標(biāo)底2標(biāo)底送審合同預(yù)算審查處確認(rèn)2標(biāo)底送市招標(biāo)辦核準(zhǔn),正式申請招標(biāo)2投標(biāo)單位資格審批2編制投標(biāo)書并送達(dá)2召開招標(biāo)會,勘察現(xiàn)場2召開開標(biāo)會議,進(jìn)行開標(biāo)2評標(biāo)、決標(biāo)2發(fā)中標(biāo)通知書2簽訂工程承包合同工程承包合同的審查三、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工手續(xù)的辦理3辦理質(zhì)量監(jiān)督注冊登記手續(xù)3建設(shè)工程監(jiān)理3辦理開工統(tǒng)計(jì)登記3交納實(shí)心黏土磚限制使用費(fèi)3辦理開工前審計(jì)3交納投資方向調(diào)節(jié)稅3領(lǐng)取固定資產(chǎn)投資許可證3報(bào)裝施工用水、電、路3協(xié)調(diào)街道環(huán)衛(wèi)部門協(xié)調(diào)交通管理部門4交納綠化建設(shè)費(fèi),簽訂綠化協(xié)議4領(lǐng)取建設(shè)工程開工證四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的工程施工4施工場地的“三通一平”4施工單位進(jìn)場和施工暫設(shè)4工程的基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)施工與設(shè)備安裝4施工過程中的工程質(zhì)量監(jiān)督五、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收4辦理單項(xiàng)工程驗(yàn)收手續(xù)4辦理開發(fā)項(xiàng)目的綜合驗(yàn)收,領(lǐng)取《工程質(zhì)量竣工核驗(yàn)證書》4商品住宅性能認(rèn)定50、竣工統(tǒng)計(jì)登記5辦理竣工房屋測繪5辦理產(chǎn)權(quán)登記房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工、建設(shè)、竣工階段的相關(guān)稅費(fèi)三通一平費(fèi)自來水廠建設(shè)費(fèi)污水處理廠建設(shè)費(fèi)供熱廠建設(shè)費(fèi)煤氣廠建設(shè)費(fèi)地下水資源養(yǎng)蓄基金地下熱水資源費(fèi)市政、公用設(shè)施建設(shè)
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