【正文】 封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)一半） ξ 實(shí)用面積 ： 基本指單位內(nèi)所占面積，但這是從外墻開(kāi)始計(jì)算，若墻壁連著其他單位，則從這幅墻中間開(kāi)始計(jì)算。 ξ 準(zhǔn)現(xiàn)樓 ： 已經(jīng)平頂，正在搞裝修，即將交付使用的樓 。 ξ 服務(wù)式公寓 ： 以提供酒店式管理服務(wù)的住宅，如送餐、洗燙衣服、中央空調(diào)及設(shè)有商務(wù)中心等酒店功能設(shè)施。 ξ 復(fù) 式 ： 上下兩層相連的單位，其中包括中空復(fù)式及封密復(fù)式等。 8 ξ 多 層 ： 指 7— 9 層以下的住宅，該類樓宇不帶電梯。 ξ 高 層 ： 安裝有電梯，配套完善，帶有會(huì)所、保安嚴(yán)密的樓（樓高不超過(guò) 18 層）。 ξ 廠 房 ： 主要作為生產(chǎn)用途的物業(yè)，大廈結(jié)構(gòu)與住宅及寫字樓存在一定差別，如 承重負(fù)荷量、電力供應(yīng)量及交通運(yùn)輸?shù)确矫妗? ξ 住 宅 ： 主要作為居住用途的物業(yè)，每單位設(shè)有獨(dú)立廳、房、廚、廁等房間，并設(shè)有獨(dú)立水、電、煤氣表及電話、電視線路。 ξ 宅基地、自留山、自留地 ： 指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撥給村民建造住宅的用地。 ξ 契 證 ： 是土地、房屋不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)的一種交稅憑證。 ξ 房屋所有權(quán)證 ： 是國(guó)家依法保護(hù)房屋所有權(quán)人的合法權(quán)益的法律憑證。 ξ 購(gòu)房抵押合同 ： 如買家以按揭形式買樓，須與銀行以產(chǎn)權(quán)抵押形式簽署購(gòu)房抵押合同，并送交房管局做“他項(xiàng)權(quán)利登記”。 自管房 ： 是指國(guó)家劃撥給全民所有制單位所有以及全民所有制單位自籌資金購(gòu)建的房產(chǎn)。 直管房 ： 是指由政府接管、國(guó)家經(jīng)租、收購(gòu)、新建、擴(kuò)建的房產(chǎn)（房屋所有權(quán)已正式劃撥單位的除外），大多數(shù)由政府房地產(chǎn)管理部門直接管理、出租、維修，少部分免租撥給單位使用。是黨和國(guó)家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收家庭，特別是對(duì)４平方米以下特困戶提供的銷售價(jià)格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。 amp。 amp。 經(jīng)濟(jì)適用房 ： 是指根據(jù)國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)計(jì)劃安排建設(shè)的住宅。包括私房、單位自管房、上市房改房等。 二手房 ： 非開(kāi)發(fā)商出售的、由房屋產(chǎn)權(quán)人或購(gòu)買人轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 商品房 ： 有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)買后，能領(lǐng)取《國(guó)有 土地使用證》及《房屋所有權(quán)證》或《房地產(chǎn)證》的住宅，業(yè)主有自由依法轉(zhuǎn)讓、租賃權(quán)利。 6 （二）土地 以往土地采用批租、招標(biāo)、協(xié)議、拍賣方式，但自 2002 年 1 月 1 日起所有土地都要進(jìn)行拍賣。 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 一、 房地產(chǎn)知識(shí) （一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) １ ． 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司類別及功能 1） 內(nèi) 資 (境內(nèi)投資主體設(shè)立的 )綜合性開(kāi) 發(fā)公司――可不斷開(kāi)發(fā)新的項(xiàng)目 項(xiàng)目公司――只為了一個(gè)項(xiàng)目或?yàn)槎鄠€(gè)特定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為經(jīng)營(yíng)目的公司，不再具備再開(kāi)發(fā)資源。 8． 價(jià)值變化的相互影響性。 7． 用途的多樣性。 6． 供給的有限性。 5． 使用的耐久性。 4． 價(jià)值的高大性。 3． 品質(zhì)的差異性。 2． 房產(chǎn)、地產(chǎn)不可分割性。房地產(chǎn)具有其它財(cái) 產(chǎn)和商品所不具有的特性： 1． 不可移動(dòng)性。所以，房地產(chǎn)是人們最重視、最珍惜、最具體的財(cái)產(chǎn)形式，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)國(guó)家最重要的產(chǎn)業(yè)之一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，是人們投資置業(yè)的主要對(duì)象。房地產(chǎn)的使用周期長(zhǎng)，作為不動(dòng)產(chǎn)的房地產(chǎn)，具有固定性，耐久性和增值性。房地產(chǎn)是一種價(jià)值巨大，使用周期長(zhǎng)而又不能移動(dòng)的特殊商品。在我國(guó)，房地產(chǎn)所稱的房屋，一般是指城市規(guī)劃區(qū)域范圍內(nèi)的房屋建筑物，它包括城市、縣城、城鎮(zhèn)和獨(dú)立工礦區(qū)范圍內(nèi)的全部房屋建筑物。 因此，最重要的是修德 +執(zhí)行。因?yàn)槟愕牡滦行逓槌休d不起那么重的壓力。這些都要靠自己的德行修為而成。 德薄而得必害自身。 ●人的道德修養(yǎng)應(yīng)像深厚的大地一樣容納人 和物； 于公司的含義： 做人要厚德載物。象辭》。 公司組織 管理架 構(gòu) 3 企業(yè)文化 —— 厚德載物 語(yǔ)出《易傳衡基商旅，以房地產(chǎn)新盤營(yíng)銷策劃、設(shè)計(jì)推廣、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷及招商為主要經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目。他們均從事房地產(chǎn)行業(yè)數(shù)年到十?dāng)?shù)年不等，憑借領(lǐng)先的服務(wù)及經(jīng)營(yíng)理念、專業(yè)的從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、超強(qiáng)執(zhí)行能力、完善的服務(wù)體系、卓越的銷售業(yè)績(jī)，建立了良好的行業(yè)口碑。公司秉承 “厚德載物 ”的經(jīng)營(yíng)理念， “客戶第一，員工股東第二 ”的服務(wù)理念，堅(jiān)持做人厚德載物，做企業(yè)厚德待客。 衡基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司 入職培訓(xùn)教材 1 制定 /日期： 代勝兵 /2020128 批準(zhǔn) /日期： 目 錄 ? 公司簡(jiǎn)介、組織架構(gòu)、企業(yè)文化 ??????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)特性 ????????????????????????? （ 23） ? 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) ?????????????????????? （ 48） ? 影響樓價(jià)因素 ?????????????????????? （ 910） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本要求和作用 ?????????? （ 1113） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的基本禮儀 ?????????????? （ 1416） ? 收盤登記指引 ?????????????????????? （ 1720） ? 收放款制度 ?????????? ????? ????????? （ 2123） ? 關(guān)于房屋租賃、買賣中涉及的法律知識(shí) ?????? （ 2431） ? 辦理二手房買賣手續(xù)及有關(guān)流程 ????????? （ 3236） ? 房改房的交易專題 ??????????????????? （ 3740） ? 填寫成交報(bào)告指引 ?????????????????????? （ 41） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的工作方法 ???????????????? （ 42） ? 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人業(yè)務(wù)技巧 ???????????????? （ 4344） 2 公司簡(jiǎn)介 成都衡基房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是由成都置信集團(tuán)、上海太平洋房屋經(jīng)紀(jì)有限公司、廣州星火地產(chǎn)策劃有限公司等多家企業(yè)精英聯(lián)合組建而成。公司成立于 2020 年，是一家以房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)、銷售代理、商業(yè)地產(chǎn)招商、二手房租售為核心業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)綜合服務(wù)商。 公司核心管理層來(lái)源于美國(guó)某上市公司（中國(guó)區(qū)）高管、中國(guó)優(yōu)秀民營(yíng)企業(yè) ——萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、成都本土知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商 ——置信集團(tuán)、中國(guó)著名的房地產(chǎn)銷售代理機(jī)構(gòu) ——思源經(jīng)紀(jì)、廣州著名策劃設(shè)計(jì)公司 ——星火地產(chǎn)等。 公司下設(shè)房地產(chǎn)營(yíng)銷中心 ——衡基商旅，二手房營(yíng)銷中心 ——衡基 易家。衡基易家，以二手房買賣、租賃為主，公司預(yù)計(jì) 35 年投資 1000 萬(wàn)在成都建成 50 家二手房經(jīng)營(yíng)門店。坤卦 天行健 ,君子以自強(qiáng)不息， 地勢(shì)坤 ,君子以厚德載物！ ●地德：地于萬(wàn)物，公正無(wú)私，無(wú)厚無(wú)薄，一律負(fù)載。 做企業(yè)要厚德待客。 人所得的一切都會(huì)產(chǎn)生一定的“荷載”。如果修為德行不夠勉強(qiáng)得到，最終也會(huì)更多的失去。 管理顧問(wèn) 總經(jīng)理 /副總經(jīng)理 業(yè)務(wù)副總 行政 人事 總監(jiān) 董事 會(huì) 財(cái)務(wù)主管 東區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 南區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 西區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 北區(qū) 區(qū)域經(jīng)理 雙楠店店長(zhǎng) 光華店店長(zhǎng) 萬(wàn)壽店店長(zhǎng) 潮音店店長(zhǎng) 店秘 法務(wù) 網(wǎng)管 企宣 招聘專員 培訓(xùn)專員 會(huì)計(jì) 出納 權(quán)證經(jīng)理 4 這就是所說(shuō)的“不是好來(lái)，也不會(huì)好走”。避免盛名之下其實(shí)難負(fù) ！ 短期目標(biāo)： 3 年內(nèi)成為成都領(lǐng)先的房屋理財(cái)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)，年?duì)I業(yè)收入超過(guò) 5000 萬(wàn)！ 中期目標(biāo)： 510 年內(nèi)成為中國(guó)領(lǐng)先的房屋理財(cái)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)！ 長(zhǎng)期目標(biāo)：衡基人實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)自由，衡基地產(chǎn)成功上市 ！ 衡基易家團(tuán)隊(duì)文化：狼性團(tuán)隊(duì) +亮劍精神 衡基易家核心文化：軍隊(duì) +學(xué)校 +家庭 房地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)是房屋、土地和附著于其各種權(quán)益的總和。在國(guó)外，房地產(chǎn)被稱為“物業(yè)”和“不動(dòng)產(chǎn)”。它在生產(chǎn)、流通、消費(fèi)等環(huán)節(jié)都不同于一般商品，具有特殊性。 房地產(chǎn)是人類社會(huì) 政治、經(jīng)濟(jì)、文化生活的重要物質(zhì)基礎(chǔ)和承載物，它不僅是人們最基本的生活資料，如住宅；也是最基本的生產(chǎn)要素，如廠房、辦公樓等。房地產(chǎn)構(gòu)成社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中的巨大財(cái)富，也是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生的重要財(cái)產(chǎn)和資源，在一國(guó)的總財(cái)富中，房地產(chǎn)往往占有較大比重，一般在 60%~70%左右；在家庭財(cái)產(chǎn)中房地產(chǎn)也是最主要的部分。 房地產(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)形式的固定資產(chǎn)，是一種特殊的商品。房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn)，其自然地理位置是固定不變的，不能移動(dòng)和搬運(yùn)。房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物質(zhì)構(gòu)成要素，土地具有在空間位置上的不可移動(dòng)性，房屋也因而具有不能移動(dòng)性，房產(chǎn)和地產(chǎn)同屬于“不動(dòng)產(chǎn)”。房地產(chǎn)作為商品，在品質(zhì)上具有不同質(zhì)性，即使在同一地段的建筑物，由于樓屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品質(zhì)。房地產(chǎn)價(jià)值額巨大，是居民家庭最為昂貴的耐用消費(fèi)品，普通家庭往往傾其一生 5 的積蓄也難以買得起一套商 品房；房地產(chǎn)也是企業(yè)、單位最為主要的、占用較大投資額的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素。土地具有不可毀滅性，房屋雖然不象土地那樣具有不可毀滅性，但是已經(jīng)建造完成，壽命通?？蛇_(dá)數(shù)十年，甚至上百年，在正常情況下，建筑物很難發(fā)生倒塌，除非為了更好利用土地而進(jìn)行拆除。土地具有不可再生性，其總量有限，尤其是城市土地，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人們生活水平的提高，對(duì)土地、房屋的需求不斷上漲，房地產(chǎn)供給的有限性更加突出。土地可以用于商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)、道路、農(nóng)業(yè)等多種用途。房 地產(chǎn)的價(jià)值不僅取決于自身的質(zhì)地，還取決于周圍環(huán)境的狀況。 2） 外 資 (境外投資主體設(shè)立的 ,包括中外合資企業(yè) ,中外合作企業(yè) )綜 合性開(kāi)發(fā)公司及項(xiàng)目公司 ２．按注冊(cè)資金區(qū)別等級(jí) 一級(jí) ：注冊(cè)資本不低于 5000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng) 5年以上且連續(xù) 5年建筑工程質(zhì)量合格率 達(dá) 100％；近 3年房屋建筑 面積累計(jì)竣工 30萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相 當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等； 二級(jí) ： 注冊(cè)資本不低于 2000萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng) 3年以上連續(xù) 3年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％；近 3年房屋建筑面積累計(jì)竣工 15萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額等； 三級(jí) ：注冊(cè)資本不低于 800萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng) 2年以上連續(xù) 2年建筑工程質(zhì)量合格率達(dá) 100％；房屋建筑面積累計(jì)竣工 5萬(wàn)平方米以上，或者累計(jì)完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額； 四級(jí)： 注冊(cè)資本不低于 100萬(wàn)元；經(jīng)營(yíng) 1年以上；已竣工的建筑工程質(zhì)量合格率 達(dá) 100％等。 土地的使用年限 使用類型 年限 居住 70 年 工業(yè) 50 年 教育、科技、文化、體育 50 年 辦公樓、綜合樓 50 年 旅游、娛樂(lè) 40 年 土地出讓金構(gòu)成因素： 地段等級(jí)、面積、土地開(kāi)發(fā)成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容積率、市場(chǎng)供求關(guān)系 （三） 物業(yè)種類 ： amp。 amp。包括已取得權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓和尚未取得產(chǎn)權(quán)證需要轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)。 amp。由國(guó)家統(tǒng)一下達(dá)計(jì)劃，用地一般實(shí)行行政劃撥的方式，免收土地出讓金，對(duì)各種經(jīng)批準(zhǔn)的收費(fèi)實(shí)行減半征收，出售價(jià)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，按保本微利的原則確定。 房改房 ： 職工居民按房改政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的公有住房；按市政府規(guī) 定的有關(guān)優(yōu)惠政策購(gòu)買的公有住房。 安居房 ： 屬于經(jīng)濟(jì)適用房一類。 amp。 amp。 7 二、 房地產(chǎn)專業(yè)名詞 ξ 預(yù)售契約 ： 開(kāi)發(fā)商領(lǐng)取預(yù)售許可證 后，買家與發(fā)展商簽定一份預(yù)售合同，并送房管局做備案，是期房期間唯一的產(chǎn)權(quán)證明。 ξ 產(chǎn)權(quán)證 ： 物業(yè)業(yè)權(quán)的唯一憑證，當(dāng)樓房建成驗(yàn)收后，發(fā)展商將有關(guān)文件送房管局出大證，再根據(jù)業(yè)主提供預(yù)售契約出小業(yè)主證。是產(chǎn)權(quán)人行使其合法權(quán)益的必備條件。 ξ 土地證 ： 反映房屋所有者土地使用 情況的權(quán)利憑證。自留山和自留地是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織長(zhǎng)期使用的土地，主要用作農(nóng)、林、牧、漁業(yè)等生產(chǎn) 。 ξ 寫字樓 ： 主要作為辦公用途的物業(yè)，一般設(shè)有中央空調(diào)，智能通訊設(shè)備（光纖網(wǎng)絡(luò)、越洋視像會(huì)議等），每單位可提供多條電話線絡(luò)及每層采用公共衛(wèi)生間 及茶水間 。 ξ 臨街鋪 ： 作為營(yíng)商用途的物業(yè)，并設(shè)有獨(dú)立廚窗及門戶直接連接街道，一般同時(shí)擁有閣樓及獨(dú)立衛(wèi)生間。 ξ 一般高層 ： 一般指 9