【正文】 租問題根據(jù)《擔保法司法解釋》第六十六條“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。(3)規(guī)定了抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由?！段餀?quán)法》第203條規(guī)定“最高額抵押權(quán)設立前已經(jīng)存在的債權(quán)，經(jīng)當事人同意，可以轉(zhuǎn)入最高額抵押擔保的債權(quán)范圍?！?，否則，銀行可能僅能在本金(或者本金加法定利息)的范圍內(nèi)就處分抵押物所得價款享有優(yōu)先受償權(quán)。土地及房產(chǎn)管理部門要求抵押期間等同與貸款期間，并且要求每年續(xù)辦登記，因法律沒有特別要求，銀行只能按照登記部門的要求辦理。擔保雙方約定，只要被擔保的債權(quán)未被完全清償，擔保權(quán)就一直有效存續(xù)。未行使的，人民法院不予保護。辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)時，應正確填寫抵(質(zhì))押權(quán)的存續(xù)期間和擔保范圍，否則將會帶來“后患”。以共有財產(chǎn)設定抵押應注意的事項。但這樣造成的后果是，地價決定房價，房價中包含有地價，以至于各家銀行對抵押物的處置和利益分配難以達成一致意見。因此，抵押房屋時，應當連同土地一并抵押，并分別辦理登記。建議：盡量說服客戶將房產(chǎn)連同土地一并抵押，并分別辦理抵押登記，否則，不宜接受此類抵押物。因此客戶經(jīng)理應對抵押人擬抵押的不動產(chǎn)進行詳細調(diào)查是相當重要的。這意味著銀行在貸前審查客戶的資產(chǎn)或辦理抵押時，必須到登記機關(guān)查詢登記簿，審查權(quán)屬證書的內(nèi)容是否與登記簿一致，銀行應在信貸檔案中增加查詢記錄，此外還應確保銀行抵押合同中記載的財產(chǎn)范圍與登記簿一致。抵押人以房產(chǎn)和土地一并抵押時，應就房產(chǎn)和土地分別到房管和土地部門辦理抵押登記。建議：《物權(quán)法》第182條明確了房、地合一的抵押原則，因此銀行在辦理房地產(chǎn)抵押貸款時，要以《物權(quán)法》為依據(jù)，不接受房、地分離抵押，確保房地產(chǎn)抵押物權(quán)的完整性。妥善保管差別化服務合同和對重大風險提示事項的書面記錄。在對客戶的動態(tài)管理過程中收集信息，不斷補充完善重大風險提示事項。因此，建議對差別化服務客戶進行動態(tài)管理和控制，建立差別化業(yè)務重大風險事項提示制度，嚴格按照銀行與客戶簽訂的差別化服務合同的約定履行我行應盡義務，以減小履約風險、維護銀行權(quán)益。告知客戶調(diào)息情況的差別化服務流程，與以往的借款人默認人民銀行對外公布的利率的流程存在差異，一旦疏忽了該差別化細節(jié)，銀行將承擔違約責任。如果經(jīng)辦人員在實際操作中，仍按照一般的業(yè)務流程進行處理，忽視客戶所提出的且已經(jīng)為相關(guān)差別化服務合同所確定的個性化流程，勢必增大銀行承擔違約責任的風險，并且可能喪失很多的維權(quán)時機。(三)差別化服務合同履行過程中應注意的法律問題以客戶為中心，為客戶提供差別化的服務從而鞏固吸引優(yōu)質(zhì)客戶、取得競爭主動權(quán)已成為各家商業(yè)銀行不爭的事實。建議：首先弄清楚合同相對方的法定代表人或負責人是誰，例如：對于公司來講，法定代表人可能是董事長、執(zhí)行董事或經(jīng)理。合同中填寫的保證金賬戶必需與實際一際，保證金要存入保證金賬戶，存入其他賬戶的，法院會否認其擔保功能。同時在填寫抵押財產(chǎn)價值時不要虛高，避免法院裁定抵債的后患?！保虼?，經(jīng)辦人員在簽訂抵押合同和辦理抵押登記時必須將抵押物具體化、特定化，在抵押合同的抵押物清單中明確約定每一個抵押物的名稱、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或使用權(quán)權(quán)屬，并在抵押登記權(quán)證上一一注明，而不能僅僅在抵押合同或抵押登記權(quán)證上注明“整體資產(chǎn)”、“整廠”、“全部資產(chǎn)”、“全部設備”等概括性、指代不明確的詞語。抵押物約定不明，可能導致抵押合同不成立。提前還貸補償金金的計算公式為：提前還貸補償金金=提前還款金額提前還款月數(shù)補償金金率。提前還款補償金條款填寫不明，客戶提前還款時，容易引起爭議。對公司類客戶，銀行借款合同、保證合同等合同中均約定為簽字并加蓋公章。同時根據(jù)銀監(jiān)會“三個辦法一個指引”的要求，在借款合同中應盡可能填寫借款的具體用途，并以此為依據(jù)認定借款人是否挪用貸款?！币虼?，借新還舊時，應在“借款用途”欄明確填寫真實用途。(二)合同文本填寫常見錯誤對借款用途描述不規(guī)范，重組貸款用途含混，可能導致?lián)Ｘ熑蚊獬?。一、合同文本常見問題(一)合同文本的選用錯誤根據(jù)“物權(quán)法定原則”，我行在開展經(jīng)營管理活動過程中，應嚴格遵循該原則，避免因擔保物權(quán)存在瑕疵而危及自身債權(quán)的安全，對無明文規(guī)定可抵、質(zhì)押的財產(chǎn)或權(quán)利，銀行不得接受，同時在實際操作中要正確選擇合同文本：如賬戶質(zhì)押應選用《保證金質(zhì)押合同》，貸款業(yè)務采用最高額抵押或最高額保證方式的應選用《最高額抵押合同》、《最高額保證合同》等。第一篇：貸款常見法律風險防范[本站推薦]遇到債權(quán)債務問題？贏了網(wǎng)律師為你免費解惑！訪問貸款常見法律風險防范一、合同文本常見問題(一)合同文本的選用錯誤(二)合同文本填寫常見錯誤對借款用途描述不規(guī)范，重組貸款用途含混，可能導致?lián)Ｘ熑蚊獬P(guān)于合同的生效條款提前還款補償金條款填寫不明，客戶提前還款時，容易引起爭議抵押物約定不明，可能導致抵押合同不成立關(guān)于保證金質(zhì)押合同簽署不規(guī)范，直接導致合同不生效(三)差別化服務合同履行過程中應注意的法律問題二、擔保物的登記、管理常見的法律問題(一)房地產(chǎn)抵押登記常見法律問題以房產(chǎn)和土地進行抵押，僅辦理土地或房產(chǎn)其中一項抵押登記抵押人僅以房產(chǎn)抵押，將增加抵押物的處置難度，進而影響債務的清償以共有財產(chǎn)設定抵押應注意的事項辦理抵(質(zhì))押登記手續(xù)時，應正確填寫抵(質(zhì))押權(quán)的存續(xù)期間和擔保范圍(二)變更最高額抵押合同可能導致的法律問題(三)謹慎對待作為貸款抵押物的房屋的出租問題(四)賬戶質(zhì)押管理常見法律問題三、借款人與貸款人變更的法律問題(即債權(quán)轉(zhuǎn)讓與債務轉(zhuǎn)移問題)四、貸款展期常見法律問題(一)借款展期必須在貸款到期日之前由借款人提出申請，經(jīng)銀行同意后簽訂展期協(xié)議(二)展期協(xié)議不能僅僅表達銀行準許展期的意向，還應由銀行與借款人明確約定展期期限(三)展期協(xié)議簽訂后，除原還款期限條款外，原合同的其它條款仍然有效(四)在簽訂展期合同時，應征得保證人的書面同意五、借新還舊應注意的法律問題(一)簽訂新的《借款合同》和《擔保合同》，并重新辦理抵(質(zhì))押登記(二)在新簽訂的《借款合同》和《擔保合同》中明確約定新貸款的真實用途(三)注意擔保方式的變化(四)注意帳務處理(五)注意審查借新還舊的擔保物是否存在出租情況(六)注意辦理抵押物財產(chǎn)保險手續(xù)六、借款人違約后，可采取的常見救濟措施(一)依法催收，中斷訴訟時效直接送達催收(逾)到期貸款通知書現(xiàn)場公證催收郵寄催收還款和扣款債務人同意履行債務向法院起訴或向仲裁委申請仲裁向有關(guān)部門主張債權(quán)和公示債權(quán)(二)補救訴訟時效的幾種具體方法繼續(xù)設法讓借款人和擔保人在催收到(逾)期貸款通知書上簽字或蓋章向借款人和擔保人送發(fā)銀行貸款本息對帳單,并要求其簽字蓋章簽訂還款協(xié)議借款合同的更新債務轉(zhuǎn)移(三)依法行使抵銷權(quán)，直接回收債權(quán)資產(chǎn)七、依法起訴或申請仲裁(一)準備證據(jù)(二)調(diào)查財產(chǎn)(三)委托訴訟代理人(四)選擇向法院起訴或申請仲裁八、申請強制執(zhí)行(一)申請執(zhí)行的期限(二)抵押物優(yōu)先受償權(quán)與查封優(yōu)先處置的沖突(三)調(diào)查被執(zhí)行人財產(chǎn)情況(四)變更或追加被執(zhí)行主體(五)執(zhí)行中的各種優(yōu)先權(quán)(六)執(zhí)行異議(七)中止執(zhí)行和終結(jié)執(zhí)行以下按照貸后管理操作的先后順序，逐一進行風險提示并提出建議?？傮w原則要求銀行重點關(guān)注有無逾期記錄、他行授信退出、涉及訴訟、有民間借貸傳聞、高危行業(yè)以及零售貸款客戶,及時了解債務人的還款能力、家庭情況等,提前預判風險。如對個別主要條款進行修改需報總行合規(guī)部審查。建議：《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋》(以下簡稱《擔保法司法解釋》)第三十九條規(guī)定：“主合同當事人雙方協(xié)議以新貸償還舊貸，除保證人知道或者應當知道的外，保證人不承擔民事責任。借新還舊與新貸并存時，應分別列明借款用途。關(guān)于合同的生效條款。實際操作中如果客戶提出不簽字加蓋有權(quán)簽字人的名章，我行能否接受?考慮到實踐有需求，方便有長期合作關(guān)系的客戶，在風險可控的前提下可采取此方式，前提是相應修改格式合同的簽署生效條件，與實際操作不留矛盾，同時取得客戶提交的名章印模和對上述事項的確認承諾書。建議：銀行對借款人提前還款補償金的收取標準化未進行明確約定，如果要收取補償金，必須在合同中明確約定補償金的計算公式和比例。為避免合同填寫不規(guī)范所導致的合同約定不明確，建議在填寫合同時,寫明上述公式并同時注明提前還款月數(shù)的計算方法以及補償金金率為多少?！稉７ā匪痉ń忉尩谖迨鶙l規(guī)定“抵押合同對被擔保的主債權(quán)種類、抵押財產(chǎn)沒有約定或約定不明的，根據(jù)主合同和抵押合同不能補正或無法推定的，抵押不成立。填寫盡可能準確無誤，不遺漏核心要素、必載事項，確保標的物“特定化”。關(guān)于保證金質(zhì)押。合同簽署不規(guī)范，直接導致合同不生效。其次，如法定代表人或負責人不能親自簽署，應當提供授權(quán)委托書，指明有權(quán)簽字人是誰。但這種差別化的服務，往往使得實際的業(yè)務操作與我行固有的操作流程和后期管理流程存在一定差異。試舉例予以說明：某大客戶在貸款時提出，在人民銀行調(diào)整利率時，銀行應告知其調(diào)息的相關(guān)情況，并把此項要求寫入借款合同。因此建議銀行在建立該筆貸款的檔案時，就應對該履約風險事項予以提示，并且適時根據(jù)客戶的反饋意見調(diào)整差別化服務內(nèi)容、完善風險提示事項。在辦理差別化業(yè)務前，經(jīng)辦人員應確定該服務與以往業(yè)務不同的操作和管理環(huán)節(jié)，并書面列明這些不同的環(huán)節(jié)并將其作為重大風險提示事項，以便于后面接手的工作人員對客戶的后期服務和管理，建議在貸后管理的檔案卷宗中加入一頁專門提示“重大風險事項”。根據(jù)重大風險提示事項，對差別化服務工作進行定期的監(jiān)督、檢查。二、擔保物的登記、管理常見的法律問題(一)房地產(chǎn)抵押登記常見問題以房產(chǎn)和土地進行抵押時，僅到房管部門辦理房產(chǎn)抵押登記，而忽視了到土地管理部門對房屋所占用土地辦理抵押登記手續(xù)。另《物權(quán)法》第10條確立了不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。另《物權(quán)法》第16條和第17條明確不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)屬證書的關(guān)系，明確了不動產(chǎn)登記簿的效力高于不動產(chǎn)權(quán)屬證書。還應注意的是，《物權(quán)法》建立了不動產(chǎn)預告登記制度，按照《物權(quán)法》第20條規(guī)定，如果銀行接受了預告登記的不動產(chǎn)為抵押物，一旦抵押人沒有在能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)及時辦理正式登記，則銀行的抵押權(quán)將因抵押人的所有權(quán)預告登記失效而面臨落空的風險。抵押人僅以房產(chǎn)抵押，將增加抵押物的處置難度，進而影響債務 的清償。土地是房產(chǎn)的基礎(chǔ)，也是土地上的附著物的本質(zhì)組成部分，如果對土地沒有使用的權(quán)利，就無權(quán)在該地上建房或使用房屋。在實踐中，可能因為房產(chǎn)和土地分屬不同的抵押人或者土地已抵押在先而房產(chǎn)建蓋在后且抵押在后，從而導致抵押人將房產(chǎn)和土地作為各自獨立的財產(chǎn)而分別抵押給不同銀行的情況，在此情況下，如土地和房產(chǎn)都辦理了抵押登記，法院也會認定抵押合同有效。因此，在房產(chǎn)和土地分屬不同的產(chǎn)權(quán)人，抵押人僅能抵押土地或房產(chǎn)的情況下，或者在土地已先行抵押給他人而將后建蓋的房屋抵押給我行的情況下，經(jīng)辦行應謹慎分析具體情況。銀行接受共有財產(chǎn)設定抵質(zhì)押的，應根據(jù)《物權(quán)法》第97條的規(guī)定，區(qū)分按份共有和共同共有，分別取得占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有有人同意，注意共同人之間另有約定的除外。建議：《物權(quán)法》第202條對《擔保法司法解釋》第十二條進行了修正，規(guī)定：“抵押權(quán)人應當在主債權(quán)訴訟時效期間行使抵押權(quán)。由于登記部門要求填寫抵押期限的，銀行可與擔保人另行書面約定：擔保合同以及他項權(quán)證上記載具體擔保期間是登記機構(gòu)的要求，并非擔保雙方本意。從最大謹慎起見，具體擔保期間屆滿前，盡量按照登記機構(gòu)要求辦理續(xù)期登記。擔保范圍應明確填寫為“債權(quán)本金及利息(包括復利和罰息)、違約金、賠償金、銀行墊付的有關(guān)費用以及銀行實現(xiàn)債權(quán)和抵押權(quán)的一切費用(包括但不限于訴訟費、仲裁費、財產(chǎn)保全費、差旅費、執(zhí)行費、評估費、拍賣費等)。(二)變更最高額抵押合同可能導致的問題《物權(quán)法》相對《擔保法》及其司法解釋在最高額抵押權(quán)規(guī)定上有較大的突破，表現(xiàn)在：(1)放寬了最高額抵押權(quán)擔保的債權(quán)范圍。(2)最高額抵押擔保債權(quán)未確定情形，允許當事人約定抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓或協(xié)議變更債權(quán)確定的期間、債權(quán)范圍以及最高額債權(quán)額等，使最高額抵押權(quán)的靈活性和擔保作用得到更好的發(fā)揮?！段餀?quán)法》第206條明確列舉6類抵押權(quán)人的債權(quán)確定事由，便于銀行在法定情形出現(xiàn)時，靈活自由及時地行使債權(quán)及抵押權(quán)的轉(zhuǎn)讓，以最優(yōu)的方式來保護和實現(xiàn)債權(quán)。財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。”之規(guī)定，如銀行抵押權(quán)登記在先，即使抵押人在設定抵押后再將抵押物出租，該租賃合同對銀行不具有法律約束力，銀行仍對抵押房產(chǎn)依法享有完全的、充分的抵押優(yōu)先權(quán)。特殊情況下，不得不同意出租時，為了避免實際操作中發(fā)生糾紛，有必要要求抵押人(出租人)與承租人在租賃協(xié)議中對抵押有關(guān)事宜進行約定，并經(jīng)我行認可。b、承租人不得使房屋價值減少。②租期不宜約定過長。(四)賬戶質(zhì)押管理常見法律問題賬戶本身僅僅是一個名稱，并沒有財產(chǎn)價值，以賬戶作質(zhì)押擔保，實質(zhì)上是以賬戶內(nèi)的資金作為擔保，因此賬戶質(zhì)押建議注意兩方面的問題：根據(jù)《擔保法司法解釋》第八十五條“債務人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，移交債權(quán)人占有作為債權(quán)的擔保，債務人不履行債務時，債權(quán)人可以以該金錢優(yōu)先受償。二是資金被轉(zhuǎn)移占有，質(zhì)押人不得隨意劃撥賬戶上的資金。在實際操作中，賬戶(如果不是保證金等專戶)內(nèi)的資金往來，銀行通常難以控制(如通過支票等結(jié)算方式轉(zhuǎn)出資金時，銀行須按照《票據(jù)法》及《支付結(jié)算辦法》等的規(guī)定支付)，因此必須嚴格監(jiān)控質(zhì)押賬戶，以便及時采取措施回收貸款。債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的通知不得撤消，但經(jīng)受讓人同意的除外。根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，擔保期間內(nèi)，債權(quán)人(貸款人)許可債務人轉(zhuǎn)讓債務的，應當取得擔保人的書面同意，否則