商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范-展示頁
2024-11-16 23:56本頁面
【正文】 一種是在購房人所購房屋獲得房屋產(chǎn)權(quán)證之前開發(fā)商履行回購義務(wù)的其本質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同并律意義上的回購行為；另一種是在購房人獲得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為此時(shí)才是真正的法律意義上的回購。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中還要求開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)。 購房人、銀行與之間的關(guān)系。因此開發(fā)商與銀行、購房人存在擔(dān)保關(guān)系其中銀行是債權(quán)人購房人為債務(wù)人又稱被保證人〕開發(fā)商為保證人。此銀行往往會(huì)要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保即在購房人所購房屋完抵押登記之前由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任購房人假設(shè)不還款開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。 開發(fā)商與銀行、購房人之間的擔(dān)保關(guān)系。購房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系其中購房人為抵押人銀行為抵押權(quán)人。 購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。顯然借款申請人同時(shí)也就是購房人其與開發(fā)商之間系房屋買賣關(guān)系開發(fā)商為出賣人購房人系買受人。 購房人與開發(fā)商之間的商品房買賣關(guān)系。因此購房人與銀行之間系借貸關(guān)系銀行為出借人購房人為借款人。 銀行與購房人之間的借貸關(guān)系。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。 一、按揭貸款中的各律關(guān)系本文試從按揭貸款的各方主體透視分析按揭貸款中存在的各種法律關(guān)系并對銀行可能遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)提出相應(yīng)的防范措施以供有關(guān)各方進(jìn)展共同討。伴隨商品房消費(fèi)需求的一路高歌按揭自九十年代末以來在我國從開始在沿海經(jīng)濟(jì)興隆地區(qū)開展起來進(jìn)而向廣闊內(nèi)地推進(jìn)逐步變成了我國房地產(chǎn)業(yè)融資開展的一條重要渠道。最早起源于18世紀(jì)英國人創(chuàng)辦的建筑社團(tuán)和1831年英國移民在賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)會(huì)。“按揭〞一詞首先是由我國傳至大陸的它是英語中“mortgage〞的廣東話諧音。在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的開展中商品房消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面開展的引擎之一極大地刺激了國民經(jīng)濟(jì)的增長。由于在商品房消費(fèi)中存在著資金大、本錢高、周長、群體多等諸多融資特點(diǎn)因此為銀行按揭提供了宏大的開展空間。近代意義上的按揭在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。由于商品房消費(fèi)隨著政策的一步步放寬國內(nèi)需求呈現(xiàn)了迅猛開展的勢頭。然而由于我國房地產(chǎn)的持續(xù)升溫按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大使銀行在欣喜獲取利潤的同時(shí)也在冷靜考慮從中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人亦即借款申請人〕、四方。各方主體之間的法律關(guān)系分別為：購房人在與開發(fā)商簽訂買賣合同后應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)資料向銀行申請個(gè)人住房或商業(yè)〕抵押貸款銀行那么根據(jù)申請人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)雙方同時(shí)簽署借款合同。購房人欲以按揭的形式購置房屋首先必須與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同約定購置特定的房屋并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。購房人在向銀行申請借款的同時(shí)要將所購房屋在獲得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行為向銀行申請的按揭貸款設(shè)立抵押如購房人在未按借款合同約定歸還銀行借款時(shí)銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)將購房人抵押之房屋折價(jià)、變賣或申請拍賣并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。在按揭過程中雖然購房人將所購抵押給銀行但由于多數(shù)房屋為房即通常我們所說的“樓花〞在
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