商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險防范(參考版)
2024-11-16 23:56本頁面
【正文】 內(nèi)容總結(jié)（1）在我國 HYPERLINK 經(jīng)濟持續(xù)快速的開展中商品房消費作為拉動經(jīng)濟全面開展的引擎之一極大地刺激了國民經(jīng)濟的增長（2）由于在商品房消費中存在著資金大、 HYPERLINK 本錢高、周長、群體多等諸多 HYPERLINK 融資特點因此為 HYPERLINK 銀行按揭提供了宏大的開展空間。 一般而言律師在商品房按揭貸款中主要可以發(fā)揮以下作用：1〕對開發(fā)商及商品房產(chǎn)權(quán)及相關(guān)情況進展調(diào)查；2〕負責(zé)起草、簽訂合同等相關(guān)法律；3〕 對預(yù)售商品房相關(guān)資金進展法律監(jiān)；4〕協(xié)助相關(guān)法律的登記備案。 商品房按揭貸款其突出特點是強調(diào)信譽。購房者只需支付全部房價 15～20的首房價即可購房。 最有代表性的是荷蘭。 此外在國外還有一種新的按揭機制即購房者人壽。在此項業(yè)務(wù)中機構(gòu)主要經(jīng)營兩個方面業(yè)務(wù)：1〕為按揭房地產(chǎn)抵押在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險而毀損、滅失時提供；2〕為房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)放抵押貸款貸款主要是在借款人無力歸還而至違約時提供。 利用轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是各國、各地區(qū)開展商品房按揭的經(jīng)歷。 由于金融改革滯后目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一根本上只有銀行貸款一條路。 房地產(chǎn)開發(fā)是周長、風(fēng)險高、資金集型和理集型的行為。其次在與購房者簽訂的按揭貸款合同中要明確利率是固定的還是浮動的同時要求開發(fā)商為購房者能按還款付息提供擔(dān)保直到回購。 好商品房按揭貸款合同的簽訂工作對預(yù)售商品房的估計要尤為慎重要把自己的估價與現(xiàn)行價進展比較然后確定按揭貸款的比例以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。 學(xué)評估抵押房產(chǎn) 銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風(fēng)險監(jiān)控體系加強對抵押物的資產(chǎn)評估加強對房地產(chǎn)的研究分析以保證房地產(chǎn)金融的良性運作。在房地產(chǎn)抵押貸款非常興隆的也出現(xiàn)了“押上加保〞的方式。理由是：1〕從商品房按揭貸款設(shè)定來看在將獲得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購房人的本意一旦房屋建成按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押開發(fā)商在商品房開工有關(guān)手續(xù)后將兩證交到銀行手里使雙方得以現(xiàn)房抵押按揭權(quán)真正得到實現(xiàn)可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。 目前我國商品房按揭實務(wù)中開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：1〕保證將?房屋產(chǎn)權(quán)證?和?土地使用證?交給按揭權(quán)人即銀行〕；2〕代位償付責(zé)任。 化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任 主要包括：1〕資信審查如開發(fā)商是否依法設(shè)立是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級、的注冊資金是否到位、以往的經(jīng)營業(yè)績等；2〕開發(fā)工程的審查如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)工程的設(shè)計、工程開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)工程的工程進度等。 二〕 強化對開發(fā)商的審查和監(jiān) 銀行在提供按揭貸款之前要調(diào)查理解借款人購房者〕的個人信譽情況、收入來源要制定適用的個人資信評定和評定工作程序?qū)杩钊速彿空摺车膫€人素質(zhì)、實際收入、財產(chǎn)狀況、付款才能等信譽狀況進展調(diào)查、分析和評估特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性逐步實現(xiàn)對個人住房貸款申請人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、化和程序化。 四、銀行風(fēng)險的防范措施此外人民于2004年10月26 日出臺的?人民民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定?第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問題的保護這也加大了銀行的貸款風(fēng)險使銀行的債權(quán)保護面
環(huán)評公示相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1