商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風險防范(編輯修改稿)
2024-11-16 23:56 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 0。 主觀原因造成的風險 這種風險主要表現(xiàn)為借款人可能經(jīng)濟利益的考慮而成心違約。當違約所帶來的經(jīng)濟利益超過所帶來的損失如樓價下降抵押該房價值低于應償債務和應交罰金時借款人可能會主動違約從而使購房貸款存在風險。 二〕來源于開發(fā)商的風險 開發(fā)商的欺詐行為 開發(fā)商獲得貸款后可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時銀行可能會被購房者指控資金監(jiān)不力主觀存在過錯而影響債權(quán)的實現(xiàn)。 開發(fā)商延交房 開發(fā)商由于經(jīng)營理不善或其他原因?qū)е卵咏粯巧踔翗潜P“爛尾〞致使購房合同無法履行從而導致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心由此使銀行貸款受到損害。 開發(fā)商所建房屋與合同不符 雖然房屋按開工但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題導致購房者不能正常按約歸還銀行貸款本息從而損害銀行的利益。 開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷 開發(fā)商開發(fā)樓盤未獲得土地使用權(quán)無法獲得房證或預售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實現(xiàn)的風險。 開發(fā)商用“假按揭〞的方式套用銀行信譽 開發(fā)商因資金缺乏或樓盤銷售不暢或根本無法銷售出去的房屋等情況通過“假按揭〞獲取貸款而到達籌集資金或回籠的目的導致銀行很難或無法實現(xiàn)債權(quán)的風險。 此外在商品房交付使用后由于物業(yè)理的原因也容易造成購房者對開發(fā)商不滿從而不積極還貸使銀行蒙受損失。 三〕來源于被按揭房產(chǎn)的風險 出現(xiàn)這種情況的風險在于按揭房產(chǎn)價值滅失、下降或者處分本錢太高而使借款人遭受損失的風險。由于商品房預售按揭間一般較長在按揭間按揭房產(chǎn)可能會因為各種自然災害或者人為因素而遭到損毀價值也隨之滅失或下降；此外按揭房產(chǎn)還可能因為原因、政策的調(diào)整以及經(jīng)濟區(qū)域的布、交通布的調(diào)整而貶值；另外在處分按揭房產(chǎn)時可能因為各種費用的上漲而導致處分本錢太高從而使銀行無法得到處分的價值補償擔保權(quán)落空。 在我國按揭房產(chǎn)的貶值風險尤為銀行所擔憂。目前由于我國機制不完善競爭的盲目性以及其他原因相對于我國居民的收入程度房產(chǎn)價格普遍偏高。因此一旦房價的波動發(fā)生比較大的變化銀行承擔的房屋貶值風險很大。 四〕來源于銀行的流動性風險和理風險 我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款根本上屬于短資金來源。而商品房按揭一般為個人住房貸款貸款限一般較長少那么三五年多那么 10年、20年甚至30年因此銀行就存在著以短資金負擔長貸款的風險即流動性風險。目前由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段尚缺乏成熟經(jīng)歷和有效的手段容易形成理和決策風險如對借款人資信審查不嚴、對借款人發(fā)放了超過其支付才能的款項等。 五〕來源于經(jīng)濟通貨膨脹風險和利率風險 假設通貨膨脹率過高銀行貸款利率就會呈現(xiàn)出負數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長抵押業(yè)務而言銀行遭受風險就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時其還款方式和利率應當同時確定下來在將來的還款限內(nèi)利率波動有可能導致借款人還貸負擔加重影響按還貸；或銀行利息收入缺乏以彌補利息支出。 六〕
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