商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范(編輯修改稿)
2024-11-16 23:56 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 0。 主觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn) 這種風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)為借款人可能經(jīng)濟(jì)利益的考慮而成心違約。當(dāng)違約所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益超過所帶來(lái)的損失如樓價(jià)下降抵押該房?jī)r(jià)值低于應(yīng)償債務(wù)和應(yīng)交罰金時(shí)借款人可能會(huì)主動(dòng)違約從而使購(gòu)房貸款存在風(fēng)險(xiǎn)。 二〕來(lái)源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn) 開發(fā)商的欺詐行為 開發(fā)商獲得貸款后可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。此時(shí)銀行可能會(huì)被購(gòu)房者指控資金監(jiān)不力主觀存在過錯(cuò)而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)。 開發(fā)商延交房 開發(fā)商由于經(jīng)營(yíng)理不善或其他原因?qū)е卵咏粯巧踔翗潜P“爛尾〞致使購(gòu)房合同無(wú)法履行從而導(dǎo)致購(gòu)房人對(duì)按揭貸款合同的履行失去信心由此使銀行貸款受到損害。 開發(fā)商所建房屋與合同不符 雖然房屋按開工但由于存在質(zhì)量、面積誤差等種種問題導(dǎo)致購(gòu)房者不能正常按約歸還銀行貸款本息從而損害銀行的利益。 開發(fā)商所建成房屋存在法律手續(xù)上缺陷 開發(fā)商開發(fā)樓盤未獲得土地使用權(quán)無(wú)法獲得房證或預(yù)售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)商用“假按揭〞的方式套用銀行信譽(yù) 開發(fā)商因資金缺乏或樓盤銷售不暢或根本無(wú)法銷售出去的房屋等情況通過“假按揭〞獲取貸款而到達(dá)籌集資金或回籠的目的導(dǎo)致銀行很難或無(wú)法實(shí)現(xiàn)債權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。 此外在商品房交付使用后由于物業(yè)理的原因也容易造成購(gòu)房者對(duì)開發(fā)商不滿從而不積極還貸使銀行蒙受損失。 三〕來(lái)源于被按揭房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn) 出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價(jià)值滅失、下降或者處分本錢太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。由于商品房預(yù)售按揭間一般較長(zhǎng)在按揭間按揭房產(chǎn)可能會(huì)因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀價(jià)值也隨之滅失或下降；此外按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)樵?、政策的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布、交通布的調(diào)整而貶值；另外在處分按揭房產(chǎn)時(shí)可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分本錢太高從而使銀行無(wú)法得到處分的價(jià)值補(bǔ)償擔(dān)保權(quán)落空。 在我國(guó)按揭房產(chǎn)的貶值風(fēng)險(xiǎn)尤為銀行所擔(dān)憂。目前由于我國(guó)機(jī)制不完善競(jìng)爭(zhēng)的盲目性以及其他原因相對(duì)于我國(guó)居民的收入程度房產(chǎn)價(jià)格普遍偏高。因此一旦房?jī)r(jià)的波動(dòng)發(fā)生比較大的變化銀行承擔(dān)的房屋貶值風(fēng)險(xiǎn)很大。 四〕來(lái)源于銀行的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和理風(fēng)險(xiǎn) 我國(guó)各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來(lái)源主要是儲(chǔ)蓄存款根本上屬于短資金來(lái)源。而商品房按揭一般為個(gè)人住房貸款貸款限一般較長(zhǎng)少那么三五年多那么 10年、20年甚至30年因此銀行就存在著以短資金負(fù)擔(dān)長(zhǎng)貸款的風(fēng)險(xiǎn)即流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。目前由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段尚缺乏成熟經(jīng)歷和有效的手段容易形成理和決策風(fēng)險(xiǎn)如對(duì)借款人資信審查不嚴(yán)、對(duì)借款人發(fā)放了超過其支付才能的款項(xiàng)等。 五〕來(lái)源于經(jīng)濟(jì)通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率風(fēng)險(xiǎn) 假設(shè)通貨膨脹率過高銀行貸款利率就會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)。而作為發(fā)放按揭貸款這種長(zhǎng)抵押業(yè)務(wù)而言銀行遭受風(fēng)險(xiǎn)就更大。在發(fā)放商品房按揭貸款的同時(shí)其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時(shí)確定下來(lái)在將來(lái)的還款限內(nèi)利率波動(dòng)有可能導(dǎo)致借款人還貸負(fù)擔(dān)加重影響按還貸；或銀行利息收入缺乏以彌補(bǔ)利息支出。 六〕
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