商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險防范-資料下載頁
2024-11-16 23:56本頁面
【正文】 商品房按揭貸款合同的簽訂工作 首先對開發(fā)商的協(xié)議中應(yīng)明確按揭貸款的房源、質(zhì)量、貸款資金的使用方案開發(fā)商應(yīng)協(xié)助銀行和購房者作好房地產(chǎn)抵押登記等事項。其次在與購房者簽訂的按揭貸款合同中要明確利率是固定的還是浮動的同時要求開發(fā)商為購房者能按還款付息提供擔(dān)保直到回購。另外還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關(guān)系確保其自愿性和合法性。 寬融資渠道 房地產(chǎn)開發(fā)是周長、風(fēng)險高、資金集型和理集型的行為。在國際中房地產(chǎn)業(yè)有信托、企業(yè)上融資、企業(yè)債券、銀行房貸等多種融資方式。由于金融改革滯后目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一根本上只有銀行貸款一條路。商品房按揭貸款一般都很長而銀行的存款又是短性的因此最根本的風(fēng)險防范還在于金融讓擁有更多的金融工具改革銀行一家單獨支撐整個的場面讓更多的公民可以有更多的渠道參與的經(jīng)營并獲取收益分散金融風(fēng)險。 四〕引入介入機(jī)制 利用轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是各國、各地區(qū)開展商品房按揭的經(jīng)歷。銀行資產(chǎn)的平安性的保障和抵押貸款風(fēng)險分散的考慮在開展商品房按揭貸款過程中許多和地區(qū)都引進(jìn)了機(jī)制。在此項業(yè)務(wù)中機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營兩個方面業(yè)務(wù)：1〕為按揭房地產(chǎn)抵押在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險而毀損、滅失時提供；2〕為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款貸款主要是在借款人無力歸還而至違約時提供。 此外在國外還有一種新的按揭機(jī)制即購房者人壽。 最有代表性的是荷蘭?！昂商m形式〞的核心是要求購房者購置相應(yīng)年限和金額的人壽如養(yǎng)老〕作為借款的另一種擔(dān)保。購房者只需支付全部房價 15～20的首房價即可購房。一方面購房者每月僅需支付貸款的利息人壽滿后其金恰好可還貸款的本金經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)可大大減輕；另一方面又可確保銀行債權(quán)不會因購房者中途意外而喪失。 五〕積極發(fā)揮律師的參與作用 商品房按揭貸款其突出特點是強(qiáng)調(diào)信譽(yù)。鑒于我國目前個人誠信體系尚未建立對個人資信狀況較難把握對個人所提交的資料缺乏有效鑒別手段而對于信譽(yù)程度的認(rèn)定往往需要專門法律技能因此律師的參與將能很好地預(yù)防商品房按揭中各方當(dāng)事人特別是貸款銀行面臨的宏大風(fēng)險。 一般而言律師在商品房按揭貸款中主要可以發(fā)揮以下作用：1〕對開發(fā)商及商品房產(chǎn)權(quán)及相關(guān)情況進(jìn)展調(diào)查；2〕負(fù)責(zé)起草、簽訂合同等相關(guān)法律；3〕 對預(yù)售商品房相關(guān)資金進(jìn)展法律監(jiān)；4〕協(xié)助相關(guān)法律的登記備案。由此可以看出律師的充分介入可給商品房帶來許多明顯好處：1〕減輕了銀行負(fù)擔(dān)使銀行只專注于放貸與收款以及經(jīng)營風(fēng)險的防范上而且律師的專業(yè)審核也防止了許多虛假證明確保了銀行的權(quán)益；2〕律師的介入緩沖了銀行與借款人的沖突由于是律師而不是銀行承擔(dān)資金監(jiān)之責(zé)一旦發(fā)生開發(fā)商轉(zhuǎn)移資金的風(fēng)險銀行就不會因為受到借款人的監(jiān)控資金不力的指控而使債權(quán)受到影響；3〕律師對資金的監(jiān)使開發(fā)商逃資困難保證?？顚Ｓ么_保了了房屋的按時完工；4〕律師負(fù)責(zé)大量法律的審查既免除了借款人的費事又增強(qiáng)了借款人參與按揭的信心也促進(jìn)了商品房按揭貸款的進(jìn)一步開展。內(nèi)容總結(jié)（1）在我國 HYPERLINK 經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的開展中商品房消費作為拉動經(jīng)濟(jì)全面開展的引擎之一極大地刺激了國民經(jīng)濟(jì)的增長（2）由于在商品房消費中存在著資金大、 HYPERLINK 本錢高、周長、群體多等諸多 HYPERLINK 融資特點因此為 HYPERLINK 銀行按揭提供了宏大的開展空間
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