【正文】 60。（三）在簽約之后對合同的執(zhí)行上，預購人要利用合同中的權利擔保和瑕疵擔保條款的規(guī)定，確保自己獲得一幢滿意的房屋。對于開發(fā)商的訛詐、違約行為要及時依合同追究違約責任，請求損害賠償或解除合同。 謹防商品房預售合同的陷阱來源：作者：九十年代以來，上海市購房者購買預售商品房，大都按要求使用官方推薦使用的示范文本來簽署合同、這些示范文本前后共有95版、97版和現(xiàn)正在使用的2000版三種。2000版示范文本雖較前兩種在規(guī)范商品房預售、保護購房者權益方面有不少改進，但正如前兩個版本由于合同本身條款設計的缺陷，使其設計的文本條款還側重于保護房產商的利益，這樣就依然導致了房地產糾紛仍在不斷增加。預售合同規(guī)定“以取得《住宅交付使用許可證》為交房條件”，購房害陷入兩難境地 在筆者最近辦理的個案中，張鳴先生的遭遇頗能說明問題。張鳴先生的兒子張杰長期生活在國外，他主要從事生物技術研究。幾年前，張杰被上海市政府針對境外優(yōu)秀人才回滬創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策所吸引，萌發(fā)了回滬大干一番事業(yè)的想法，作為父親的張鳴自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動，糧草先行，張杰決定先在上海購買一套房子。為此，父親張鳴親自在上海操辦，跑了不少樓盤，通過篩選比較，相中了一套地段較好，位于市區(qū)正在建造的三室一廳的商品房。簽約時，售樓小姐拿出2000版《商品房預售合同》，只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫，其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付，房屋交付以取得《住宅交付使用許可證》為條件，并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前取得大產證，如到時不能取得大產證，張鳴有權單方面解除合同；如果張鳴選擇單方面退房時，開發(fā)商將以總房價的10％予以賠償。另外，開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當暫側面積與實側面積不一致時，選擇按房屋每平方米建筑面積單價計算，多退少補。　　起先，張鳴對開發(fā)商不選擇以取得大產證為交房依據(jù)的條款設置心存疑慮，但售樓小姐很肯定地告訴老張，開發(fā)商只要取得《住宅交付使用許可證》就表示一定能取得大產證，我們簽的預售合同是政府推薦的文本，不會有風險的。這一番解釋打消了張鳴的顧慮，最后經(jīng)張杰同意，張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了《預售合同》?！　『灱s后，開發(fā)商果然如期通知張鳴已經(jīng)取得《住宅交付使用許可證》業(yè)主可以人住了，但對張鳴詢問的房屋實測面積，開發(fā)商則表示房屋面積的實測工作正在進行，無法奉告。無奈之下張鳴只得驗收房屋辦理了交接鑰匙手續(xù)，并通知兒子回滬與裝演公司簽訂了包工包料總價為20萬開人民幣的裝潢協(xié)議，對新居進行了豪華裝修?！　€月后新居裝飾工程結束，張鳴想起辦小產證事宜就找一開發(fā)商提出這　　要求此時售樓小姐拿出房屋面積的實測報告，要求張鳴按多退少補的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價款共計人民幣50000元；并告訴張鳴，要等到大產證辦共后才能辦理個人的小產權證，目前大產證還在辦理這中、售樓小姐稱老板正在努力，要張鳴安心等待?！　∵@一等又幾個月過去了，和鳴見小產證遲遲無法辦出，卻還要補交因分攤公用面積而增加的房屋面積差價款心有不甘，即產生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因為開發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房價的10％作為賠償，但已投入的20萬元裝修款開發(fā)商能賠償嗎？想想自　　已及兒子為購房和裝修所化費的精力，設想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是決定暫時采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠有異鄉(xiāng)的張杰得知在國內買房遇到如此不講誠信的房產商，便對上海投資環(huán)境產生懷疑、何時回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能決定。至今，張家父子的新房仍“擱淺”著。官方推薦的合同示范文本 “陷阱”頗多 針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信，因為示范文本上漏洞多多、陷阱不小。　　以交房條件為例，原97版示范合同已將房地產開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為：必須取得大產證后。實踐這交房要求對某些房產商不規(guī)范的操作行為制衡較重，訴訟中房產商常因違反此約定而導致承擔敗訴責任，因而諸多開發(fā)商對該條款的設置意見較大。2000版示范文本的制定者側重于開發(fā)商的利益，違反了法律規(guī)定和合同首頁《特別告之》中的提示，在示范文本第十條條款中，將尚未取很大產證僅取得《住宅交付使用許可證》的交房行為，也作為可選擇的符合交房條件的形式之一，為房產商違規(guī)交房大開方便之門，張鳴購房至今未能取得產權證的遭遇，就與該示范文本條款的上述設計缺陷密切相關。繞開陷阱的招數(shù)掉入“陷阱”的自救辦法 那么如何在簽訂購房合同時避免，化解類似張鳴所遇到的風險呢？　　首先，購房者應堅持選擇以取得大產證作為符合交房條件的條款，當開發(fā)商通知交房面提供不出大產證時，購房者有權拒絕接受交房，并可按合同約定追究開發(fā)商責任。　　其次，當開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位，堅持選擇以取得《住宅交付使用許可證》為符合交房條件條款，而購房者同意作出讓步時，購房者也應力爭在相關條款中增加寫入在逾期辦出大產證期間，開發(fā)商應按逾期天數(shù)以房屋的總價款的一定比例支付違約金的條款，以保證在放棄行使合同解除權的同時，仍能得到相應的補償?！　∪绻_發(fā)商對購房者的上述兩項合理要求都予以拒絕，且購房者又對該房屋情有獨鐘不得不違心同意開發(fā)商的要求，同意合同第十條第二款時（第二款主要內容為取得《住宅交付使用許可證》后即可交房）此時購房者所能極了的補救措施就是：當開發(fā)商交房時，購房者應書面要求其依合同第十三條的規(guī)定，出示實測建筑面積資料；如開發(fā)商不能提供，則按照該條款的第三款約定，即使開發(fā)商取得了《住宅交使用許可證》，購房者仍有權拒絕接受該房屋，由此產生的逾期交房責任由房產商承擔。實踐中由于開發(fā)商取得《住宅交付使用許可證》時。往往實測面積工作尚未進行或完成，因此《預售合同》第十三條是購房者避免自己合法權益受損的一項有效補救措施，雖然這種補救措施有違《預售合司》示范文本制定者在設計該條款時所希望的初衷，但其條款設計的“缺陷”漏洞卻正好為處于弱勢地位的購房者所利用?！　『灪靡环荨额A售合同》次非易事，購房者應學會運用法律武器來保護自己的合法權益不受侵范。12 / 12