【正文】 法主體，即房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)是否取得工商營業(yè)執(zhí)照和《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書》?！　⊥瑫r還應(yīng)審查房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的代售行為是否合法，即審查該機構(gòu)的代售行為是否能夠出具開發(fā)商作出的《授權(quán)委托書》以及打算購買的房屋是否在委托銷售范圍之內(nèi)。　　主管部門：　　1.《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》：工商行政管理局?！　?.《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》：建設(shè)部、建委(北京市、重慶市)、建設(shè)廳(省級)、建設(shè)局(市級)、房屋土地資源管理局(上海)、土地資源與房屋管理局(深圳)?！　?.《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書》：建設(shè)部、各地房地產(chǎn)行政管理部門(建設(shè)局、房產(chǎn)管理局、房產(chǎn)局等，各地情況不一)?！　∽⒁馐马棧骸　　澳隀z通過”的印章。我國有關(guān)法律規(guī)定，營業(yè)執(zhí)照應(yīng)當每年年檢一次，否則無效?！　。€是正式的。如果是臨時執(zhí)照，則說明該單位還未正式成立?！　?，如果賣房人的營業(yè)范圍中沒有商品房的開發(fā)或銷售，則其從事商品房開發(fā)或銷售的行為就是違法的?！　　斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》是否經(jīng)過年檢。　　，并標注在《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》上。通常一級企業(yè)的注冊資本比較雄厚，開發(fā)經(jīng)營時間較長，工程質(zhì)量合格率較高，技術(shù)人員要求較高。對二、三、四級企業(yè)的審查條件則逐漸降低。因此通過《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書》上房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)級別的記載，可以初步判斷開發(fā)商的實力?！　　斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》，則應(yīng)注意考察證書的有效期，按照規(guī)定，《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》的有效期為1年，到期之后可以延長有效期，延長期限不得超過2年。自領(lǐng)取《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》之日起1年內(nèi)無開發(fā)項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，有效期不得延長。因此如為《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)暫定資質(zhì)證書》，購房者應(yīng)謹慎考慮再作決定?！　　斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書》是否經(jīng)過年檢?！　?，并在《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書》上標明。通常一級經(jīng)紀機構(gòu)的注冊資本比較雄厚，對從業(yè)人員要求較高。二、三級經(jīng)紀機構(gòu)則條件逐漸降低。因此通過《房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)資質(zhì)證書》上記載的級別可以初步判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的實力。查詢　　十、《商品房認購書》的主要條款　　《商品房認購書》是當事人對雙方交易房屋有關(guān)事宜的初步確認，因此其內(nèi)容較之《商品房買賣合同》更為簡略。《商品房認購書》的內(nèi)容一般包括：　　。　　注意事項：　　核對出賣人欄內(nèi)填寫的公司名稱、法定代表人等是否正確。如為代理人，應(yīng)察看授權(quán)委托書，并爭取將授權(quán)委托書的復(fù)印件作為《商品房認購書》的附件?！　?含房屋位置、面積等基本情況)?！　∽⒁馐马棧骸　榱朔乐拐胶灱s時出現(xiàn)紙漏，關(guān)于房屋基本情況的約定應(yīng)盡量具體準確，盡量使用自然樓層號?！　　⒕幪柡桶l(fā)證機關(guān)?！　∽⒁馐马棧骸　”M量將簽訂《商品房認購書》之前查驗的各種文件的名稱和編號記錄在合同中。　　。　　。　　注意事項：　　如果您主意未決，請盡量避免交納“定金”，而是約定交付“預(yù)付款”，并將交納“定金”或“預(yù)付款”的目的、銷售接待人員的口頭承諾也寫入合同，如不能寫入，則表明難以實現(xiàn)。　　《商品房買賣合同》的時限、條件、方法約定?！　∽⒁馐马棧骸　H約定雙方應(yīng)該在何種期限內(nèi)進行締約磋商，而并非全面接受開發(fā)商提供的《商品房買賣合同》。還應(yīng)明確約定：如果在該期限內(nèi)雙方不能達成一致意見，則購房人有權(quán)解除《商品房認購書》，出賣人應(yīng)當在15日內(nèi)全額退還已經(jīng)交納的定金或預(yù)付款?！　?。　　注意事項：　　約定雙方故意違約情況下的處理方法，例如開發(fā)商將約定的房屋出售等，一定要明確約定違約責任的數(shù)額，如是定金應(yīng)約定雙倍返還，如是預(yù)付款可以約定除全額返還以外還要支付一定比例的違約金。　　提示：　　1.《商品房認購書》的名稱比較多樣，一般包括商品房認購書、定購書、預(yù)訂書等形式，還包括買賣房屋的意向書、允諾書、定金收據(jù)、預(yù)付款收據(jù)等。　　，不妨將商品房買賣合同應(yīng)具備的主要條款都寫入《商品房認購書》，爭取讓《商品房認購書》直接轉(zhuǎn)化為《商品房買賣合同》，免去中間的“夜長夢多”。　　“試探”階段，還希望能夠有機會隨時退出，那么就要避免在《商品房認購書》中約定過于詳細，防止《商品房認購書》直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，令自己難以“退出”。8 / 8