【正文】 產權證的時間，而僅僅是“出賣人提交辦理產權證所需材料的時限”。很多買受人對此有錯誤認識?！緦Σ摺?建設部《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。建議買賣雙方按該條款約定十六條保修責任買受人購買的商品房為商品住宅的，《住宅質量保證書》作為本合同的附件。出賣人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅質量保證書》承諾的內容承擔相應的保修責任。買受人購買的商品房為非商品住宅的，雙方應當以合同附件的形式詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內容。在商品房保修范圍和保修期限內發(fā)生質量問題，出賣人應當履行保修義務。因不可抗力或者非出賣人原因造成的損壞，出賣人不承擔責任，但可協(xié)助維修，維修費用由購買人承擔?！踞屃x】本條是關于標的房產各部位保修期限的約定。具體的保修責任以《住宅質量保證書》〉的內容為準。《住宅質量保證書》規(guī)定：正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期：屋面防水3年；墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年；墻面、頂棚抹灰層脫落1年；地面空鼓開裂、大面積起砂1年；門窗翹裂、五金件損壞1年；管道堵塞2個月；供熱、供冷系統(tǒng)和設備1個采暖期或供冷期；衛(wèi)生潔具1年；燈具、電器開關6個月；他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定?！境Ｒ妴栴}】商品房質量問題是商品房投訴和糾紛的熱點。部分開發(fā)商售后服務意識淡薄?！緦Σ摺磕壳埃行╅_發(fā)商本著對客戶負責的態(tài)度，也為了樹立良好的企業(yè)形象，非常重視商品房交付后的保修、維護工作，并且成立了專門負責該項工作的“售后服務”部門。這些都是非常有益的嘗試。第十七條雙方可以就下列事項約定：1．該商品房所在樓宇的屋面使用權 2．該商品房所在樓宇的外墻面使用權 3．該商品房所在樓宇的命名權 4．該商品房所在小區(qū)的命名權 【釋義】關于標的房產的屋面、外墻面使用權以及所在樓宇、小區(qū)的命名權歸屬。在原《商品房銷售合同范本》（GF951701）中，沒有這方面的內容。隨著社會的發(fā)展，商品房除了滿足買方居住使用的主要功能外，又被賦予了若干附加功能。最常見的如在屋面或外墻發(fā)布廣告或商業(yè)招牌等。小區(qū)或樓宇的名稱由于往往和開發(fā)商的名稱密切相聯(lián)，因而在一定程度上承載和影響了企業(yè)的無形資產。這些都是促使本條產生的客觀原因?！境Ｒ妴栴}】絕大多數(shù)購房者尤其是個人，不了解本條的確切含義。因此，開發(fā)商一般都毫不含糊的將本條的幾項權利“約定”為歸出賣人所有。且不容更改。這種做法并不合理?！緦Σ摺渴紫?，作為一個負責任的開發(fā)商應將該條的確切含義以及可能設計的經濟利益向客戶解釋清楚。其次，該條款中“樓宇、小區(qū)的命名權”由于涉及開發(fā)商的整體規(guī)劃，由開發(fā)商保留該權利比較合理。但是，標的房產的外墻面本身就是房屋的一部分，其所有權自然應當歸于買方，開發(fā)商品情形規(guī)定為“歸出賣人”有違公平原則。而“樓宇屋面”就是俗稱的房頂，如果標的房產不在頂層，這條根本無需約定，如果在頂層，也應歸買方所有（否則，買了房子但對房頂沒有使用權豈不是笑話）。當然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權時，也應當以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。第十八條買受人的房屋僅作　　　　　　　　使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質?！踞屃x】本條規(guī)定包含兩方面的內容，一方面是標的房產的用途及買方使用標的房產時的權利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應當與主管部門批準的用途一致。買受人不得擅自進行可能危及標的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。另一方面是有關買受人對建筑物公用部分所享有的權和承擔的義務的規(guī)定。權利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務只要體現(xiàn)為分擔物業(yè)管理等方面的費用。【常見問題及對策】本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關于建筑物區(qū)分所有權的理論。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，《物權法》草稿中雖然已經彌補了這一缺陷，但在物權法出臺之前，現(xiàn)實生活中涉及建筑物區(qū)分所有權的爭議已經屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權的部分內容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實問題。第十九條 爭議解決方式：因履行本合同發(fā)生的一切爭議，由當事人雙方協(xié)商或調解解決，協(xié)商調解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項下打?，如選擇仲裁方式，請注明具體仲裁委員會）：　 　　仲裁委員會仲裁。（　 ）。（　 ）【釋義】：爭議解決途徑。對于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對于仲裁還有很多人不了解。仲裁之于訴訟，有以下幾個特點：當事人有權選擇處理爭議的仲裁機構和仲裁員；仲裁實行一裁終局制；仲裁一般不公開進行。方便、快捷。仲裁機構本身沒有強制執(zhí)行機構，當事人不自動履行裁決的，由法院強制執(zhí)行?！境Ｒ妴栴}】當事人選擇仲裁時，經常出現(xiàn)不規(guī)范的約定。【對策】 選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機構的名稱。第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議：第二十一條 合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力?？崭癫糠痔顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。第二十二條 本合同連同附件共　　　頁，雙方各執(zhí) 份。送 份，具有同等法律效力?！踞屃x】 第二條至第二十三條是關于合同附件和補充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分攤面積構成說明、裝飾、設備標準三項。補充合同的內容，雙方可根據(jù)標的房產的具體情況做出約定?！境Ｒ妴栴}】 補充合同內容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范?！緦Σ摺?補充合同的內容與范本不一致的，如果補充合同違反了法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該補充條款無效；如果補充合同有效，也應當將合同范本的二十一條刪除，并注明以補充合同為準。附件可以采取直接在范本的相應位置書寫的方式也可以采用粘貼相應內容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無論采取何種方式都應注意在附件上由雙方當事人簽字或蓋章。第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內，由出賣人向 申請登記備案?！踞屃x】：合同的生效及備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施?！境Ｒ妴栴}】 經常有買受人在簽訂合同后、房產證辦妥甚至入住之前，將購買的房屋轉讓給他人。并要求開發(fā)商“改合同”，即把原合同銷毀，改由新的買受人與開發(fā)商直接簽訂合同，房產證直接辦到新買受人的名下?！緦Σ摺?雖然《城市房地產管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。但國務院至今未對該問題做出規(guī)定。實踐中，房產管理部門不允許所謂的“改合同”。因為這種做法將事實上的兩次交易（開發(fā)商賣給原買受人、原買受人賣給新買受人）偽裝成一次交易（開發(fā)商賣給新買受人），規(guī)避了稅費，是違法行為。因此，建議開發(fā)商拒絕客戶“改合同”的要求。（完）補充：1. loft實際使用面積2. 贈送面積3. 公攤面積計算4. 預裝門型號5. 物業(yè)費及計算6. 水電煤氣價格7. 暖氣價格與政府標準價格8. 封閉中空玻璃9. 銷售人員代理簽字權10 / 1