【正文】 拒絕支付差價款如何處理？ 【案情】 原告：某市房地產開發(fā)公司 被告：丁先生 經有關部門依法批準，原告在某大街一帶進行拆遷工作。被告所有的房屋在拆遷范圍內，全部由被告一家自行居住。經原告與被告協商，雙方就被告所有的房屋的拆遷事宜決定采取產權調換的方式進行拆遷補償并訂立了產權調換協議，協議規(guī)定，原告為被告提供兩居室一套、三居室一套作為產權調換。在原告償還被告的房屋面積相等的部分內，被告應當支付給原告差價款每平方米人民幣 1450元，原告與被告產權調換房屋建筑面積不足的部分，由被告按照市場價格結合成新支付給原告，原告還應當支付給被告房屋附屬物的補償費。協議訂立后，被告如期搬家，并將其房屋交原告拆除。原告新建的房屋在 2002年 1月建好后，被告以協議規(guī)定的房屋差價款不符合有關規(guī)定為由拒絕支付差價款。經房屋拆遷主管部門確認，被告與原告訂立的拆遷協議規(guī)定的房屋差價款符合有關規(guī)定。原告因與被告就產權調換協議規(guī)定的房屋差價款的支付發(fā)生爭議，經雙方協商未能解決，特訴請人民法院處理。原告訴稱：其與被告訂立的拆遷協議規(guī)定，被告應當在人住補償用房之日起 3個月內繳納協議規(guī)定房屋的差價款，現規(guī)定的期限已過，被告至今仍然拒絕繳納，請求人民法院判決被告支付房屋差價款。被告辯稱：其與原告訂立的拆遷協議規(guī)定的房屋差價款不符合有關規(guī)定，因此被告不能按照協議的規(guī)定繳納房屋差價款。一審法院經審理認為：原告與被告訂立的拆遷補償的議符合有關規(guī)定，因此雙方均應當按照拆遷協議的規(guī)定履行拆遷義務，被告拒絕按照拆遷協議的規(guī)定支付房屋差價款沒有依據，人民法院不予支持。據此依據《民法通則》第 111條的規(guī)定，判決被告應當在判決書生效之日起 1個月內向原告支付房屋差價款。一審判決送達后，被告不服提起上訴。二審人民法院以原判理由判決駁回上訴，維持原判。 【評析】 本案是由于被拆遷人在房屋調換中拒絕支付差價款而引起的訴訟糾紛。拆遷補償的形式采取產權調換的，在拆遷人和被拆遷人協商進行產權調換的過程中，拆遷人往往要求被拆遷人一次性付清產權調換的差價款，而被拆遷人往往要求分期付清差價款，這樣就因付款方式發(fā)生爭議。此外，從實踐中來看，被拆遷人進行產權調換，其對拆遷產權調換需要付差價款的準備不足，因此拆遷實踐中因產權調換差價款的付款方式發(fā)生爭議的比比皆是。 從法律上講，拆遷人和被拆遷人協商進行產權調換的，其協商行為是民事行為，根據我國民法的有關規(guī)定，拆遷人和被拆遷人可以協商采取分期付款的方式進行差價款結算。如果被拆遷人不能一次性付清差價款的，房屋拆遷主管部門可以根據實際情況裁決被拆遷人在一定期限內付清差價款。本案中原告與被告在房屋拆遷補償方式上經協商達成以產權調換的方式進行拆遷補償的產權調換協議，并在協議中約定被告支付給原告房屋差價款的數額和方式，雙方訂立的拆遷協議符合法律規(guī)定，協議一經訂立便對雙方都產生約束力，雙方都應當嚴格履行。被告無故拒絕給付差價款的行為屬違約行為。本案中的一審、二審人民法院的處理是正確的。 【律師提醒】 開發(fā)商在進行房地產開發(fā)前，往往會碰到拆遷的問題，而當拆遷的對象是自然人時，相關的工作更是難以開展。正因如此，開發(fā)商與拆遷對象達成的任何協議都必須書面化，同時，在簽訂協議時一定不能違背相關的法律規(guī)定，只有依照法定的程序，才能象上述案例中一樣，在維權的過程中立于不敗之地。 3一般的房屋均可以自由買賣，但下列房屋是不能買賣的 一、根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條的規(guī)定，下列房地產不能買賣： 　?。ㄒ唬┮猿鲎尫绞饺〉猛恋厥褂脵嗟模环媳痉ǖ谌藯l規(guī)定的條件的； 　?。ǘ┧痉C關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的； 　?。ㄈ┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵嗟?； 　　（四）共有房地產，未經其他共有人書面同意的； 　　（五）權屬有爭議的； 　?。┪匆婪ǖ怯涱I取權屬證書的； 　?。ㄆ撸┓?、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。 以出讓方式取得土地使用權，轉讓房地產時不符合該法第三十八條，該第三十八條規(guī)定的條件是指本文腳注規(guī)定的條件。 　二、根據《中華人民共和國擔保法》第四十九條之規(guī)定，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。 因此，在轉讓設定抵押權的房屋時，抵押人應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況，未履行這一手續(xù)的，該房地產不得轉讓。 　　三、根據《中華人民共和國合同法》第二百三十條規(guī)定出賣租賃房屋時，未在合理期限內通知承租人的。 　　四、土地所有權 　　五、法律限制轉讓的土地使用權 　　六、應當經批準的買賣未經批準的情形 　　劃撥國有土地使用權上的房屋及其附屬物 　　集體建設用地上的房屋及其附屬物 　　軍產房屋 　　宗教房屋 　　代管房屋 　　七、其他 二手房買賣的相關問題 （一）當事人買二手房需事前核實和注意的問題 了解想買的二手房的基本情況 一定要親自考察房屋的坐落位置、戶型、樓層、結構、朝向、通風、采光、交通、周邊的人文地理環(huán)境等等因素。 查看房屋所有權證 確認產權證號，確認房屋產權的性質（公房、私房、經濟適用房）及用途（住宅、商用、商?。Ｆ胀ㄗ≌?）和商用或商住兩用（3%）所需繳納的契稅不同。 確認房屋產權有無瑕疵（糾紛、抵押、查封） 確認房屋的建筑年限 根據國務院《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》的有關規(guī)定，土地使用權出讓的最高年限為70年。 房屋的質量、裝修狀況 房屋價格及付款方式、時間；房屋交付使用的時間 物業(yè)管理水平、物業(yè)收費標準和和物業(yè)交割時間及費用的承擔 住宅小區(qū)的現代化程度（電話、寬帶、有線電視、燃氣、熱水等） 房屋公共維修基金的歸屬 房屋過戶 過戶是最關鍵的環(huán)節(jié)，買賣雙方到房產部門辦理過戶交易手續(xù)之后，您才真正擁有房屋所有權。 （二）私房（二手房）買賣中的法律程序 　　城市私有房屋買賣主要指公民個人之間的房屋買賣行為，按我國法律規(guī)定，國家機關、團體、部隊、企事業(yè)單位一般不允許購買私有房屋，如果有特殊情況必須購買時，也要經過縣以上人民政府批準，才可購買。 　　私有房屋買賣應按以下程序辦理： 　　(l)訂立買賣契約。買賣契約應包括如下主要條款：房產坐落位置、產權狀況、成交價格、付款方式、違約責任等等，該契約應以書面形式成立； 　　(2)接受房地產交易管理部門的審查。一般先由交易雙方向房屋所在地房產交易管理部門辦理申請手續(xù)后，管理部門要查驗有關的證件，審查產權；并到現場作必要調查，同時由估價人員對交易的房屋進行估價； 　　(3)立契。房地產交易管理部門根據產權性質和購買對象，按審批權限申報有關負責人審核批準后，經辦人將通知買賣雙方辦理立契手續(xù)、買賣雙方在契約上簽名蓋章； 　　(4)繳納稅費。辦理完立契手續(xù)后，買賣雙方向房地產交易管理部門繳納手續(xù)費和契稅； (5)辦理產權轉移過戶手續(xù)。房屋買賣雙方經房地產交易所辦理買賣過戶手續(xù)后，買方應持房地產交易所發(fā)給的房產買賣契約，到房屋所在地房地產產權管理部門辦理房屋產權和土地使用權轉移登記，換取新的房產證。 4陽臺是否算作建筑面積、怎樣計算？ 關于陽臺是否算作建筑面積及怎樣計算，有下列規(guī)定：封閉式的陽臺，按其外圍水平投影面積計算建筑面積；挑陽臺（底陽臺）按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積；凹陽臺按其凈面積（含擋板墻墻體面積）的一半計算建筑面積；半挑半凹陽臺，挑出部分按其底板水平投影面積的一半計算建筑面積，凹進部分按其凈面積的一半計算建筑面積。 由此可以看出，購房合同中的陽臺面積與產權證上的陽臺面積是按不同的標準計算出來的。房屋的實際面積應以產權證登記為準，應該以此確定購房的價款。 4簽訂租房合同時應注意哪些法律問題？ 在房屋正式交割前，交易雙方應當簽訂一個《租賃合同》，這對雙方都有好處。簽訂合同看起來當時有些麻煩，但是事前有一個文字的東西，雙方都按約定來做，對雙方都有一個約束，能夠使以后少出現不必要的矛盾，出現矛盾時也有據可查，避免出現大的麻煩。 房屋租賃合同屬于不動產租賃合同，是租賃合同的一種。根據我國《合同法》第二百一十二條：租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租賃合同是一種承諾合同，也就是說，合同一經簽訂，即對雙方當事人具有法律約束力，出租人不僅應按時交付作為標的物的房屋，而且交付的房屋應符合約定的使用目的。 房屋租賃合同中的出租人一般是房屋的所有人，但并不限于所有人。凡對標的物享有合法的使用權的人，都有權將其使用的標的物轉由他人使用，成為出租人。承租人不得以出租人不享有房屋的所有權為由主張合同無效，拒絕支付租金，只能要求出租人承擔不履行合同的違約責任。同時，《合同法》第二百二十四條：承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。 承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。這一條款規(guī)定了承租人的轉租權，說明承租人只要有出租人的合法授權，也可以行使部分出租人的權利，只是其權利的行使要受到一定的限制。 根據我國《城市房地產管理法》，房屋租賃不僅須由雙方當事人簽訂租賃合同，而且應向房產管理部門備案。房屋租賃中如一方系房地產經營公司，則其租賃活動應在當地房地產交易所進行。由于房屋是特定物，雙方應在租賃合同中明確約定標的物的質量和數量。質量指房屋的內部構造、使用的建材、相應的配套設施等，數量則指房屋的面積、間數等。 這是房屋租賃合同的主要條款，也是出租方收取租金的依據。如果出租方不能按照約定交付標的物或交付的標的物不符合約定條件，例如房屋面積與合同約定有誤差，應視為出租方交付的標的物有瑕疵，承租人可要求追究對方的違約責任，可以采取書面形式通知對方要求解除合同，也可以雙方經協商減少租金，變更合同內容。 如果出租人交付的房屋狀況與約定不符,承租人能否用其他手段如拒交物業(yè)管理費等來對抗呢？這要看雙方在合同中的約定。如果雙方約定物業(yè)管理費由承租人支付，則承租人不能拒絕支付物業(yè)管理費。 租金由出租人收取，是承租人使用房屋的對價；物業(yè)管理費則由物業(yè)管理公司收取，是物業(yè)公司以自己的經營活動為所有業(yè)主、租戶提供服務所收取的費用，二者不是一個法律關系，不能混為一談。但如雙方在合同中對于此項無具體約定，則出租人無權要求承租人支付物業(yè)管理費。 4律師提示：從四個方面認定房屋租賃合同是否有效 答：出租人和承租人就房屋出租的租金、期限、違約責任等條款達成一致意見后，租賃合同就成立了。成立后的房屋租賃合同有無法律效力，主要從下面四個方面進行審查。 (一)合同主體是否符合規(guī)定，即出租人與承租人是否具備有效民事行為的構成要件。如是否為無民事行為能力人或限制民事行為能力人，或出租人是否為房屋所有人或合法使用權人等。 (二)房屋是否為法律法規(guī)禁止出租。只要法律法規(guī)不禁止出租的房屋，都可以依法出租。根據規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得房屋所有權證的；(2)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的；(3)共有房屋未取得共有人同意的；(4)權屬有爭議的；(5)屬于違法建筑的；(6)不符合安全標準的；(7)已抵押，未經抵押權人同意的；(8)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關規(guī)定的；(9)有關法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。 (三)房屋租賃合同的內容是否合法。在實踐中，有些房屋租賃合同約定房客逾期支付租金、水電費等的滯納金按每日2%計算。從法律來說，這種約定因滯納金過高有失公平，屬于可撤銷條款。還有一種常見的情形是，有人用租來的房屋進行違法犯罪活動，若屬實，則在出租人明知或應當知道的情況下，這樣的租賃合同均是無效的，不受國家法律保護，租金依法沒收。 (四)是否進行過登記備案?！冻鞘蟹康禺a管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》及本市的租賃法規(guī)均規(guī)定，租賃當事人應向房產管理部門辦理登記備案手續(xù)。在實踐中，對未登記備案的租賃合同是否有效有兩種觀點，一種認為合同是無效的，另一種認為租賃合同仍然有效，但不具有對抗第三人的效力。20 / 20