商品房買賣合同樣本陷阱分析與防范-全文預(yù)覽
【正文】 后，北京市原國土資源和房屋管理局撤銷，其職能一分為二，涉及土地、礦產(chǎn)的行政管理職責(zé)劃入國土資源局，而房屋行政管理和住房制度改革的職責(zé)劃入北京市建設(shè)委員會。這些證件大多包含附頁和附件，里面記載著抵押權(quán)狀況、年檢情況、平面圖、規(guī)劃圖等，如果僅復(fù)印第12頁，則無法獲得完整的信息，導(dǎo)致自己的權(quán)益受損。”但是如果發(fā)生此類情況，往往需要通過訴訟才能取回自己已經(jīng)交付的定金、預(yù)付款或房款，因訴訟花費(fèi)的人力和金錢成本更是難以計算的。前面所介紹的“小定”和“認(rèn)籌”，很多也屬于“內(nèi)部認(rèn)購”的變種?！ ±眯⌒〉腣IP卡，開發(fā)商或是銷售公司不僅創(chuàng)造出良好的銷售氛圍，發(fā)現(xiàn)和鎖定潛在的目標(biāo)客戶，進(jìn)行樓盤需求和價格調(diào)查，還可以提前獲得數(shù)額不菲的資金。沒有選定房號的持卡人卡內(nèi)的錢款全額退還，但不計利息，如果持卡人愿意，VIP卡可以保留至二期或是三期，屆時可以獲得優(yōu)先選號的權(quán)利?！ 靶《ā钡臄?shù)額較之“大定”少很多，“小定”的合同條款較之“大定”也簡單很多?！ 〉侨绻€處于“試探”階段，還希望能夠有機(jī)會隨時退出，那么就要避免在《預(yù)訂書》或是《商品房認(rèn)購書》中約定得過于詳細(xì)，防止初步意向直接轉(zhuǎn)化成《商品房買賣合同》，為自己保留及時“退出”的機(jī)會?！ ∥?、直接轉(zhuǎn)化為《商品房買賣合同》的《商品房認(rèn)購書》 《商品房認(rèn)購書》是房屋買賣雙方達(dá)成的一種“初步意向”，既然是初步意向，就表明雙方可以以比較小的代價退出?！ ∫坏╅_發(fā)商或銷售公司出現(xiàn)違約，一定要抓住機(jī)會，要求開發(fā)商或銷售公司解除《商品房認(rèn)購書》，并全額退還已經(jīng)收取的款項(xiàng)，如果是定金，還可以要求雙倍返還?！ 【唧w條款可以這樣擬定：如果購房者與開發(fā)商因商品房買賣合同或者補(bǔ)充協(xié)議的具體條款存在分歧，不能達(dá)成一致意見的，或者由于購房者其他合理原因致使購房者不能購買認(rèn)購房屋的，購房者有權(quán)放棄認(rèn)購房屋，開發(fā)商應(yīng)在收到購房者發(fā)出的書面通知之后的巧日內(nèi)將購房者所交認(rèn)購金或定金全部返還?！ 渡唐贩空J(rèn)購書》并非必經(jīng)程序 雖然很多樓盤都要求購房者簽訂《商品房認(rèn)購書》，但從法律上講，簽訂《商品房認(rèn)購書》并不是房屋買賣的必經(jīng)程序，購房者可以爭取直接與開發(fā)商就《商品房買賣合同》及合同全部附件(包括補(bǔ)充協(xié)議)等內(nèi)容進(jìn)行協(xié)商，雙方達(dá)成一致意見后直接簽訂《商品房買賣合同》?！ ∫虼耍M管在《商品房認(rèn)購書》中約定的是“擔(dān)保金”、“保證金”、“訂約金”、“押金”、“訂金”、“誠意金”或是“預(yù)訂款”等概念，沒有約定“定金”，一旦開發(fā)商加人了“如果購房人在簽訂商品房認(rèn)購書之后巧日內(nèi)不能簽訂《商品房買賣合同》的，所收誠意金(或者是其他的各種金)不予退還”一類的條款，您所繳納的錢款同樣難以取回?！ ∫虼?，一旦您看到“定金”兩個字，請一定同時想到這兩個字背后隱含著的“定金罰則”。這也就意味著，《商品房認(rèn)購書》中一旦約定了定金，如果您不想簽訂《商品房買賣合同》了，開發(fā)商就有權(quán)告訴您“這筆錢不能還給您”。 二、《商品房認(rèn)購書》下套利器之一：定金 這是您被《商品房認(rèn)購書》“套牢”的重要武器，正是由于這筆錢款無法退還會造成您的損失，才導(dǎo)致您為了“防止損失”而“不得已”簽約。” 于是，在正式簽訂商品房買賣合同之前，開發(fā)商已經(jīng)輕而易舉地把您的錢套在囊中，當(dāng)然，為了“安慰”您一下，他們會向您承諾：這套房子，我們會為您保留一段時間?！ ≡谶@種“描述”之下，您可能會對房子產(chǎn)生無窮的“好感”，就當(dāng)您“依依不舍”的時候，銷售人員會告訴你：“這套房子多好呀，好多人都看上了，要真想買到這套房，最好是先簽個《商品房認(rèn)購書》，交點(diǎn)定金，把房子給定下來，要不然明天這房子可能就沒有了?！ 〉搅诉@個時候，您就已經(jīng)被《商品房認(rèn)購書》給“套牢”了。 最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條明確了“定金罰則”在商品房買賣合同訂立過程中的適用。如果收受定金的一方拒絕訂立合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金”之類的內(nèi)容。但是這條規(guī)定沒有限制當(dāng)事人之間的另外約定。 ，這個時候開發(fā)商或銷售公司無權(quán)要求或起訴您支付錢款。 《商品房認(rèn)購書》“退出”條款 由于簽訂《商品房認(rèn)購書》時，樓盤的一些細(xì)節(jié)尚未明確，《商品房買賣合同》的很多條款都沒有明確，很多不確定性因素都可能導(dǎo)致難以簽訂
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