【正文】 前后共有95版、97版和現(xiàn)正在使用的2000版三種。2000版示范文本雖較前兩種在商品房預(yù)售、保護(hù)購房者權(quán)益方面有不少改進(jìn)但正如前兩個版本由于合同本身?xiàng)l款設(shè)計(jì)的缺陷使其設(shè)計(jì)的文本條款還側(cè)重于保護(hù)房產(chǎn)商的利益這樣就仍然導(dǎo)致了房地產(chǎn)糾紛仍在不斷增加。預(yù)售合同規(guī)定“以獲得?住宅交付使用容許證?為交房條件〞購房害陷入兩難境地 在筆者最近的個案中張鳴先生的遭遇頗能說明問題。張鳴先生的兒子張杰長生活在國外他主要從事生物技術(shù)研究。幾年前張杰被上海針對境外人才回滬創(chuàng)業(yè)的優(yōu)惠政策所吸引萌發(fā)了回滬大干一番事業(yè)的想法作為父親的張鳴自然非常贊同兒子的這一打算。兵馬未動糧草先行張杰先在上海購置一套房子。為此父親張鳴親自在上海操辦跑了不少樓盤通過挑選比較相中了一套地段較好位于區(qū)正在建造的三室一的商品房。簽約時售樓拿出2000版?商品房預(yù)售合同?只見上面大部分空格處開發(fā)商已作了填寫其主要條款約定：房屋在2001年10月31日前交付房屋交付以獲得?住宅交付使用容許證?為條件并且開發(fā)商承諾在200I年12月31日前獲得大產(chǎn)證如到時不能獲得大產(chǎn)證張鳴有權(quán)單方面解除合同；假設(shè)張鳴選擇單方面退房時開發(fā)商將以總房價的10％予以賠償。另外開發(fā)商還與張鳴在合同的第五條中約定、當(dāng)暫側(cè)面積與實(shí)側(cè)面積不一致時選擇按房屋每平方米建筑面積單價計(jì)算多退少補(bǔ)?！　∑鹣葟堷Q對開發(fā)商不選擇以獲得大產(chǎn)證為交房根據(jù)的條款設(shè)置心存疑慮但售樓很肯定地告訴老張開發(fā)商只要獲得?住宅交付使用容許證?就表示一定能獲得大產(chǎn)證我們簽的預(yù)售合同是推薦的文本不會有風(fēng)險的。這一番解釋消除了張鳴的顧慮最后經(jīng)張杰同意張鳴以自己名義與開發(fā)商簽訂了?預(yù)售合同??！　『灱s后開發(fā)商果然如張鳴已經(jīng)獲得?住宅交付使用容許證?業(yè)主可以人住了但對張鳴詢問的房屋實(shí)測面積開發(fā)商那么表示房屋面積的實(shí)測工作正在進(jìn)展無法奉告。無奈之下張鳴只得驗(yàn)收房屋了交接鑰匙手續(xù)并兒子回滬與裝演簽訂了包工包料總價為20萬開人民幣的裝潢協(xié)議對新居進(jìn)展了豪華裝修?！　€月后新居裝飾工程完畢張鳴想起辦小產(chǎn)證事宜就找一開發(fā)商提出這　　要求此時售樓拿出房屋面積的實(shí)測要求張鳴按多退少補(bǔ)的約定支付超出5平方米建筑面積部分的差價款共計(jì)人民幣50000元；并告訴張鳴要等到大產(chǎn)證辦共后才能個人的小產(chǎn)權(quán)證目前大產(chǎn)證還在這中、售樓稱老板正在努力要張鳴安心等待?！　∵@一等又幾個月過去了和鳴見小產(chǎn)證遲遲無法辦出卻還要補(bǔ)交因分?jǐn)偣妹娣e而增加的房屋面積差價款心有不甘即產(chǎn)生了根據(jù)合同約定單方面解除合同的念頭。因?yàn)殚_發(fā)商違約、選擇退房就能獲得總房價的10％作為賠償?shù)淹度氲?0萬元裝修款開發(fā)商能賠償嗎？想想自　　已及兒子為購房和裝修所化費(fèi)的精力設(shè)想與開發(fā)商之間曠日持久的訴訟官司張鳴最終還是暫時采取忍讓態(tài)度。沒有提出退房要求。然而遠(yuǎn)有異鄉(xiāng)的張杰得知在國內(nèi)買房遇到如此不講誠信的房產(chǎn)商便對上海環(huán)境產(chǎn)生疑心、何時回滬創(chuàng)業(yè)遲遲未能。至今張家父子的新房仍“擱淺〞著。官方推薦的合同示范文本 “〞頗多 針對上述糾紛、筆者提醒正在打算購房的朋友、對官方推薦的所謂合同示范文本千萬不要盲目輕信因?yàn)槭痉段谋旧掀凭`多多、不小?！　∫越环織l件為例原97版示范合同已將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)交付商品房的條件規(guī)定為：必須獲得大產(chǎn)證后。理這交房要求對某些房產(chǎn)商不的操作行為制衡較重訴訟中房產(chǎn)商常因違犯此約定而導(dǎo)致承擔(dān)敗訴責(zé)任因此諸多開發(fā)商對該條款的設(shè)置較大。2000版示范文本的制定者側(cè)重于開發(fā)商的利益違犯了法律規(guī)定和合同首頁?特別告之?中的提示在示范文本第十條條款中將尚未取很大產(chǎn)證僅獲得?住宅交付使用容許證?的交房行為也作為可選擇的符合交房條件的形式之一為房產(chǎn)商違規(guī)交房大開方便之門張鳴購房至今未能獲得產(chǎn)權(quán)證的遭遇就與該示范文本條款的上述設(shè)計(jì)缺陷親相關(guān)。繞開的招數(shù)掉入“〞的自救 那么如何在簽訂購房合同時防止化解類似張鳴所遇到的風(fēng)險呢？　　首先購房者應(yīng)堅(jiān)持選擇以獲得大產(chǎn)證作為符合交房條件的條款當(dāng)開發(fā)商交房面提供不出大產(chǎn)證時購房者有權(quán)回絕承受交房并可按合同約定追究開發(fā)商責(zé)任。　　其次當(dāng)開發(fā)商利用其優(yōu)勢地位堅(jiān)持選擇以獲得?住宅交付使用容許證?為符合交房條件條款而購房者同意作出讓步時購房者也應(yīng)力爭在相關(guān)條款中增加寫入在逾辦出大產(chǎn)證間開發(fā)商應(yīng)按逾天數(shù)以房屋的總價款的一定比例支付違約金的條款以保證在放棄行使合同解除權(quán)的同時仍能得到相應(yīng)的補(bǔ)償。　　假設(shè)開發(fā)商對購房者的上述兩項(xiàng)合理要求都予以回絕且購房者又對該房屋情有獨(dú)鐘不得不違心同意開發(fā)商的要求同意合同第十條第二款時第二款主要內(nèi)容為獲得?住宅交付使用容許證?后即可交房〕此時購房者所能極了的補(bǔ)救措施就是：當(dāng)開發(fā)商交房時購房者應(yīng)書面要求其依合同第十三條的規(guī)定出示實(shí)測建筑面積資料；如開發(fā)商不能提供那么按照該條款的第三款約定即使開發(fā)商獲得了?住宅交使用容許證?購房者仍有權(quán)回絕承受該房屋由此產(chǎn)生的逾交房責(zé)任由房產(chǎn)商承擔(dān)。理中由于開發(fā)商獲得?住宅交付使用容許證?時。往往實(shí)測面積工作尚未進(jìn)展或完成因此?預(yù)售合同?第十三條是購房者防止自己合法權(quán)益受損的一項(xiàng)有效補(bǔ)救措施雖然這種補(bǔ)救措施有違?預(yù)售合司?示范文本制定者在設(shè)計(jì)該條款時所希望的初衷但其條款設(shè)計(jì)的“缺陷〞破綻卻正好為處于弱勢地位的購房者所利用?！　『灪靡环?預(yù)售合同?次非易事購房者應(yīng)學(xué)會運(yùn)用法律武器來保護(hù)自己的合法權(quán)益不受侵范。內(nèi)容總結(jié)（1）商品房預(yù)售合同及防范
在簽訂商品房預(yù)售合同時北京一律師巧妙地將“定金〞改為“預(yù)付款〞（2）但可怕的是消費(fèi)者在獲得上的權(quán)利之前缺乏誠信的開發(fā)商早已將房款挪做他用或攜款躲避最后上的權(quán)利也無法變成現(xiàn)實(shí)（3）五〕交付房地產(chǎn)證條款
現(xiàn)行合同及其附件沒有任何有關(guān)房地產(chǎn)交付的時間、費(fèi)用承擔(dān)及遲延交證的違約責(zé)任的規(guī)定（4）格式合同明顯的忽略某些應(yīng)盡的義務(wù)對購房者的限制過嚴(yán)