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商品房預售合同陷阱及防范(編輯修改稿)

2025-06-26 01:56 本頁面
 

【文章內容簡介】 理地規(guī)定以《房地產證》記載面積作為房屋面積的最后認定,因為房屋測繪所常常不親自實地測量,僅憑開發(fā)商填寫的報表就確定房屋面積,并寫入《房地產證》。正因為預售合同的面積條款有上述缺陷,才會出現(xiàn)“縮小樓”。 (二)稅費條款 未注明交易管理費、產權登記費、測量費、公證費、律師費、按揭手續(xù)費、保險費等從簽訂起到領取《房地產證》止所需的一切稅費的金額及承擔和交納方式、時間;未注明水、電、電話、通信、有線電視、煤氣等設施的初裝或增容費和使用收費標準及其承擔;未制訂排除收費條款;存在模糊性條款,如“有關費用”。 (三)交樓條款和延遲免責條款 由于延遲交樓為最普遍的違約行為,開發(fā)商以此借購房者的錢做自己的生意,但害怕承擔違約責任,于是就設計了延遲免責條款。該條款任意地把自然因素、社會因素、技術因素、政府因素等作為開發(fā)商延遲交樓的正當理由,延期后交樓日期由開發(fā)商確定,并且無最長延遲期限的限制及其處理辦法。雖然由房產主管機關制訂的《預售契約》規(guī)定了明確的交樓日期及延遲交樓的法律責任,但存在于合同附件的免責條款實質上完全否定了前述條款,并且因為兩條款不在一處,后者往往為購房者忽略。 (四)質量和保修條款 房屋質量投訴是商品房投訴的熱點之一,但是現(xiàn)行合同范本除了要求經(jīng)驗收合格才能交付外,并無詳細的質量要求;并無出現(xiàn)質量問題應承擔什么違約責任的規(guī)定;并無詳細保修辦法。 (五)交付房地產證條款 現(xiàn)行合同及其附件沒有任何有關房地產交付的時間、辦證費用承擔及遲延交證的違約責任的規(guī)定。 (六)物業(yè)管理條款 強迫業(yè)主長期選擇某物業(yè)管理公司;沒有規(guī)定物業(yè)管理公司的收費項目、標準及相應的服務內容;沒有限制收費的規(guī)定。 (七)產權擔保條款 未詳細規(guī)定開發(fā)商的房屋產權存在瑕疵時購房者的救濟方法,包括解除合同,要求賠償損失的金額和方式。 上述預售合同中的缺陷問題,預購人在簽訂預售合同時要特別注意,一定要在合同中用條款加以約束,以保護自己的合法權益。 四、國家行政機關應通過約束開發(fā)商的行為來保護預購人的利益 在房屋預售中,交易標的有許多不確定因素,使預購人所面臨的風險要比現(xiàn)房買賣大得多。并且在預售合同的簽約機會上雙方力量也難均衡,基于對弱小消費者特別保護和維護社會秩序穩(wěn)定的目的考慮。我國在預售制度建立健全方面應十分注意這一問題,盡量采取一些較為完善的措施。比如: (1)嚴格把握房地產開發(fā)公司的成立條件,保證開發(fā)商資力雄厚、信譽良好。以確保房地產開發(fā)秩序的穩(wěn)定,避免一些資信不良者隨意進行房地產開發(fā)。 (2)指定地點集中交易,把預售房納入成品房一同管理,便于競價和消費者集中選擇。無論是成品還是半成品房,都會涉及到要實地察看,集中交易使消費者顯得更強大,也有利于防止國家稅收的偷逃。 (3)嚴格貫徹執(zhí)行國家和地方政府關于房屋預售條件的規(guī)定,其目的與上者相同。要普通購房者去審查大量法律文件,既沒有必要也難于實現(xiàn)。建議由一個職能部門承擔,這既體現(xiàn)了人性化的要求,也是消費者的現(xiàn)實需要。當然,對售房者雖實行多部門立體審查,但消費者只需審查最終審批文件即可。 (4)嚴格執(zhí)行統(tǒng)一的預售合同登記監(jiān)管措施,對不合乎法律,顯失公平的格式合同不予辦理登記,對開發(fā)商一房二賣的合同不予辦理登記。最好由一主管部門牽頭,制定強制性、帶有保底性和選擇性條款的合同,嚴格限制售方的格式合同。格式合同明顯的忽略某些應盡的義務,對購房者的限制過嚴。由于諸多原因,象上海、北京、廣州、深圳等地的商品房預售合同,往往也是參考性的,因此,應當強制規(guī)范合同,加強登記備案管理。對理解上有爭議的條款,做出對開發(fā)商不利的解釋,以平衡消費者的相對弱勢地位,體現(xiàn)法律公平。商品房銷售合同雙方簽訂商品房預售合同時,購房人認為可以采用格式合同的,房地產開發(fā)企業(yè)應當提供由本市有關行政主管部門印刷的商品房購銷合同文本,房地產開發(fā)企業(yè)不得提供自行印制的商品房購銷合同文本;購房人認為需要采用非格式合同的,可以采用非格式合同。完善的合同是保護預購人的重要手段,但有時面對開發(fā)商的惡意是間接、滯后的。為此,立法上采取登記備案來保護購房者的權利,《城市房地產管理法》等法規(guī)都規(guī)定房屋預售合同必須到房地產管理機關辦理登記,否則不受法律保護。賦予登記過的預售合同排他效力,其權利不同于一般債權,具有特別效力。 理由如下:依據(jù)債權原理,債權是特定當事人之間的關系,不需公示即可有效。而在房屋預售中這種經(jīng)過公示的債權,根據(jù)公示制度的作用應該產生公信力,具有對抗第三人的效果,即經(jīng)過公示的債權應優(yōu)于未經(jīng)過公示的債權,在它們沖突時,以公示債權為準,這樣可防止一房二賣。賦予經(jīng)過登記的債權以優(yōu)先效力并不會損害善意第三人的利益,因為合同登記公示了信息,排除了第三人因善意不知情而受損害的可能性。 首先,國家立法規(guī)范商品房預售行為的本意,在于在建商品房的預售不同于商品房現(xiàn)房銷售。無疑,這種售房方式對于搞活經(jīng)營、廣籌資金,活躍房地產市場,促進商品房消費和促進房地產業(yè)健康發(fā)展等具有積極的意義。但是,如果管理不善,極易導致“炒地皮”、“炒樓花”等投機行為發(fā)生,導致蓄意詐財或中途倒閉、偷工減料、延遲交房等損害消費者合法權益現(xiàn)象的發(fā)生。因此,法律對預售商品房應當具備的條件和監(jiān)督管理措施都作了明確規(guī)定,以維護房地產市場秩序,保障房地產權利人的合法權益?!冻鞘蟹康禺a管理法》第四十四條第一款規(guī)定了商品房預售的法定條件,第二款和第三款規(guī)定的是對預售合同的監(jiān)督管理措施,共同構成了商品房預售行為的依法登記和依法監(jiān)管制度。 其次,國家對商品房預售行為實行依法登記和監(jiān)管制度,主要體現(xiàn)在該法第四十四條第一款第四項“向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記,取得商品房預售許可證明”,和第二款“將預售合同報縣級以上人民政府房產管理部門和土地管理部門登記備案”。辦
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