商品房精裝修交付法律風(fēng)險研究(參考版)
2025-06-25 13:53本頁面
【正文】 。所以，要想最大程度地避免空氣質(zhì)量不合格的風(fēng)險，最好做到“一房一檢”，由檢測單位為每一套房屋出具合格證明。即使是嚴(yán)格條件下的抽檢，也存在未滿足最大蓋然性要求的問題。比如按《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》要求，對自然通風(fēng)的建筑，檢測甲醛、氨、苯，TVOC的條件應(yīng)當(dāng)為“對外門窗關(guān)閉1小時后進(jìn)行”，檢測氡的條件是“對外門窗關(guān)閉24小時后進(jìn)行”?？諝赓|(zhì)量的爭議，通常發(fā)生在交付之后半年甚至更長時間，此時房屋經(jīng)過使用，甚至經(jīng)過了業(yè)主的再裝修裝飾，即使他重新委托的檢測結(jié)果不合格，也不能證明是交付時即存在的污染，如果此時開發(fā)商有交付前檢測合格的證明，就可以對抗購房人日后取得的房屋空氣質(zhì)量不合格的證據(jù)。顯然，此時開發(fā)商要找法定的免責(zé)事由或者證明此事與自己無關(guān)是非常困難的，最終大都以敗訴了結(jié)?！币簿褪钦f，原告以室內(nèi)環(huán)境污染起訴開發(fā)商時，只需證明自己住的是被告建造的房屋，健康受到侵害，而開發(fā)商要想免除責(zé)任，就得提供法律規(guī)定的免責(zé)事由，并負(fù)責(zé)證明室內(nèi)空氣質(zhì)量沒有超標(biāo)或者超標(biāo)與原告受損沒有因果關(guān)系。類似的案例已經(jīng)時有發(fā)生：購房人生病后，委托專業(yè)檢測機(jī)構(gòu)對其房屋室內(nèi)進(jìn)行檢測，結(jié)果不合格，就以此向法院起訴，要求開發(fā)商賠償。（三）要高度警惕室內(nèi)環(huán)境污染的風(fēng)險一套住宅，如果室內(nèi)環(huán)境污染檢測不合格，可以被認(rèn)定為不合格的產(chǎn)品，開發(fā)商要承擔(dān)退房和賠償損失的責(zé)任。對于購房人來說，他可以在贈送的金額內(nèi)選擇自己需要的物品，更能滿足個性化的需求。解決的辦法是對基本裝修配置以外的其他設(shè)備、裝飾，包括家私、家電、窗簾等，開發(fā)商物色若干供貨廠商，由開發(fā)商向購房人贈送一定價值的禮品券，購房人持劵選購產(chǎn)品，由廠商按其要求，送貨、安裝產(chǎn)品，開發(fā)商與廠商憑券結(jié)算。此類糾紛今后會更多。作為開發(fā)商交付的產(chǎn)品，開發(fā)商要承擔(dān)銷售者的責(zé)任。銷售者賠償后，屬于生產(chǎn)者的責(zé)任或者屬于向銷售者提供商品的其他銷售者的責(zé)任的，銷售者有權(quán)向生產(chǎn)者或者其他銷售者追償。而放進(jìn)了家私、電器、窗簾這些物品之后，空氣質(zhì)量就很難達(dá)標(biāo)，并且日后質(zhì)量保修也是相當(dāng)麻煩的事情。如前所述，精裝修的法定標(biāo)準(zhǔn)并不高，按導(dǎo)則的要求只須完成基礎(chǔ)性項目。但隨著市場競爭的加劇，減少裝修配置，又會在競爭中處于劣勢。從以上分析可以看出，以非正常的銷售方式來規(guī)避法律風(fēng)險，難免顧此失彼，得不償失。一旦購房人解除裝修協(xié)議，開發(fā)商隱含在裝修部分的房屋價款就會發(fā)生損失。第二，購房人即使與開發(fā)商指定的裝修企業(yè)簽訂了裝修協(xié)議，作為獨(dú)立于房屋買賣合同之外的裝修協(xié)議，定作人具有較大的解除權(quán)。首先，根據(jù)反不正當(dāng)競爭法第12條，經(jīng)營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。開發(fā)商采取這種模式，主要有兩個原因：一是轉(zhuǎn)移精裝修質(zhì)量責(zé)任，規(guī)避延期交房風(fēng)險；二是政策原因，如南京市一度實行商品房價格管制，但不限制精裝修部分的價格，導(dǎo)致一些開發(fā)商通過精裝修的單獨(dú)計價規(guī)避政府指導(dǎo)價的限制；上海市以房屋購買總價確定稅收比例，簽署兩份協(xié)議，可以以毛坯房銷售爭取較低的稅率。二是贈送的精裝修部分，其價格已經(jīng)包含在毛坯房的價格中，在按毛坯房價格交納一次營業(yè)稅外，按照營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則，“將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)”，該部分還會被再次征收營業(yè)稅，這就成了偷雞不成反而蝕把米。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。采取這種方式，可能是開發(fā)商認(rèn)為，贈送品的質(zhì)量要求較低，購房人對贈送品的質(zhì)量瑕疵不會太計較。（一）通過改變銷售方式來規(guī)避風(fēng)險的種種嘗試由于法律對精裝修房銷售模式并無明確規(guī)定，有的開發(fā)商為減少精裝修質(zhì)量缺陷責(zé)任，試圖通過銷售方式來規(guī)避風(fēng)險。三、精裝修房屋質(zhì)量缺陷的法律風(fēng)險控制如何在推廣精裝修過程中減少和控制法律風(fēng)險，是開發(fā)商都要面對的問題。仲裁庭最終裁決，不支持周某要求開發(fā)商支付延期交房違約金、解除合同的仲裁請求。雖然周某發(fā)現(xiàn)了房屋存在許多裝修質(zhì)量問題，但這些問題都只應(yīng)歸納在“瑕疵”的范圍內(nèi)，不表明該房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，未導(dǎo)致周某購買房屋的目的不能實現(xiàn)。后申請仲裁主張開發(fā)商延期交房，并要解除合同。南京周某與某開發(fā)商簽訂精裝修房屋買賣合同后，開發(fā)商于2006年11月取得了《竣工驗收備案表》，12月交付。一般質(zhì)量缺陷，開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任并賠償損失精裝修房屋比毛坯房更容易出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，比如門窗變形、地板起翹、瓷磚或粉刷層空鼓、墻壁污損等，這些都不影響合同目的的實現(xiàn)，不影響交付，更不影響合同的履行，但購買人有權(quán)要出賣人進(jìn)行維修或者更換，使購房人得到無瑕疵的產(chǎn)品。”可見，并不是說出賣人只負(fù)責(zé)保修就完了，造成的其它損失也是要它承擔(dān)的，這樣，買
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