商品房精裝修交付法律風險研究-文庫吧資料
2025-06-28 13:53本頁面
【正文】 受人的利益已經得到了保護，不需要借助于延遲交付的違約責任?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定“交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。筆者認為，延遲交付與整改期間的損失賠償屬于不同的違約責任。在工期不足的情況下，開發(fā)商究竟應當趕工交付，再花時間精力整改，還是為了保證質量，寧可延長工期、承擔延期交付的違約責任，需要從具體情況出發(fā)，權衡利弊，作出取舍。雙方在合同中事先有約定的，按約定履行，沒有約定或者約定不明的，根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，經買方催告后三個月內仍不能交付的，買方有權解除合同。因重大質量缺陷構成延期交房延期交房，是指超過合同約定的時間交付房屋。因“嚴重影響正常居住使用”而導致合同解除的，開發(fā)商不僅要退還購房人的價款，還要賠償購房人因此而產生的經濟損失。如室內電路、燃氣管道設計安裝存在安全隱患，裝修材料不符合防火要求等。因此，就精裝修房屋而言，存在以下情形就應當認為嚴重影響正常居住使用：（1）精裝修后應當具備的正常居住功能嚴重缺失，且在合理期限內不能整改完成，不能達到“無需再裝修即能正常居住使用”的狀態(tài)，如廚、衛(wèi)設施不合格，墻壁粉刷與地板鋪裝質量低劣須全面返工等?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條：“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持”。法律規(guī)定可以單方解除合同的質量問題只有兩種情形，一是主體結構質量不合格；二是存在質量問題嚴重影響正常居住使用。重大質量缺陷可以成為購房人退房的理由退房，即購房人的單方解除合同權。從違約角度看，交付的房屋不符合質量要求，開發(fā)商要承擔整改與賠償?shù)呢熑?，如果房屋有重大質量缺陷，尤其是關系人身與安全的方面不合格，購房人不能達到合同目的，可以此為由主張解除合同。精裝修引發(fā)的法律風險，可能導致開發(fā)商的違約責任和侵權責任。精裝修帶來的室內環(huán)境污染，也可能產生三聚氫氨效應。2008年是中國生育的高峰年，中國將有一百六十萬個嬰兒誕生。2003年3月1日起正式實施的，由國家質量監(jiān)督檢驗檢疫總局、國家環(huán)?？偩帧⑿l(wèi)生部聯(lián)合制定并發(fā)布我國第一部《室內空氣質量標準》（GB/T188832002），明確提出“室內空氣應無毒、無害、無異常臭味”的要求，需要控制的化學性污染物質不僅包括甲醛、苯、氨等污染物質，還有可吸入顆粒物、二氧化碳、二氧化硫等13項，規(guī)定凡有害物質含量不符合《規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。由于污染源的多樣性，即使單項指標合格，房間的總體污染指標仍有可能超標，構成室內環(huán)境污染的質量缺陷。室內環(huán)境污染一是來自建筑本身，如混凝土抗凍劑中的氨，混凝土砌塊中的氡，礦渣磚、石渣中的放射性物質；二是來自裝修，如大芯板、多層膠合板、油漆，其中含有甲醛、苯等，尤其是低檔材料污染更甚；三是來自家具等裝飾物件，如板式家具、布藝家具帶來的苯和甲醛等。（三）室內環(huán)境污染《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》將“室內環(huán)境污染”定義為：指室內空氣中混入有害人體健康的氧、甲醛、苯、氨、總揮發(fā)性有機物等氣體的現(xiàn)象?！督ㄖb飾裝修工程質量驗收規(guī)范》則明確了裝修的驗收合格標準與方法。裝修用料，主要是木材、石材、涂料、膠粘劑等，通常都包含有害物質（甲醛、苯、氨、TVOC、輻射等），《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范（GB503252001）》對各用料的有害物質最高含量均有明確規(guī)定，違反也構成質量缺陷，如不對單元房屋的用料嚴格控制，最終還會導致室內污染超標。經查《住宅設計規(guī)范》“雙排布置設備的廚房其兩排設備的凈距不應小于０．９０ｍ”，該廚房的裝修不符合規(guī)范的要求。（二）裝修質量缺陷裝修質量缺陷主要體現(xiàn)在裝修施工時設計不當與用料及工法的錯誤。 50210－2001）明確規(guī)定“建筑裝飾裝修工程所用材料的品種、規(guī)格和質量應符合設計要求和國家現(xiàn)行標準的規(guī)定”?！钡谖迨艞l規(guī)定“建筑施工企業(yè)必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同的約定，對建筑材料、建筑構配件和設備進行檢驗，不合格的不得使用。但如果存在質量缺陷，同樣要承擔違約責任。（一）部品質量缺陷部品主要是指以工業(yè)化方式生產，在施工現(xiàn)場安裝的房屋部件和設施，如門窗、廚柜、潔具、開關插座、地板等。故從避免糾紛的角度，樣板房應當與交付標準相一致，如果有不一致之處，應當在顯著之處作出標注，予以說明。”所以叫什么并不重要，重要的是給客戶
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