商品房精裝修交付法律風險研究-資料下載頁
2025-06-22 13:53本頁面
【正文】 修房屋為主流產品的發(fā)展趨勢。（二）少裝修多裝飾，以禮品劵替代直接贈送裝修和配置的部位、部品越多，室內污染控制的難度越大，質量風險也越大。但隨著市場競爭的加劇，減少裝修配置，又會在競爭中處于劣勢。如何既提高精裝修配置標準，又避免質量風險？減少裝修項目，贈送裝飾項目，并且以禮品券代替實物，不失為一種較好的方式。如前所述，精裝修的法定標準并不高，按導則的要求只須完成基礎性項目。對這些項目控制好質量和室內污染，還是相對容易的。而放進了家私、電器、窗簾這些物品之后，空氣質量就很難達標，并且日后質量保修也是相當麻煩的事情。消費者權益保護法第35條規(guī)定，消費者在購買、使用商品時，其合法權益受到損害的，可以向銷售者要求賠償。銷售者賠償后，屬于生產者的責任或者屬于向銷售者提供商品的其他銷售者的責任的，銷售者有權向生產者或者其他銷售者追償?！∠M者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財產損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產者要求賠償。作為開發(fā)商交付的產品，開發(fā)商要承擔銷售者的責任。某項目開發(fā)商贈送業(yè)主分體空調，使用多年后出現(xiàn)窗外機噪音問題，業(yè)主還是找開發(fā)商投訴，要求解決。此類糾紛今后會更多。盡管開發(fā)商事先與廠家約定，出現(xiàn)質量問題時，由購房人找開發(fā)商，開發(fā)商再找廠家，但一旦生產廠家發(fā)生關停并轉等情形，開發(fā)商就無從轉移責任。解決的辦法是對基本裝修配置以外的其他設備、裝飾，包括家私、家電、窗簾等，開發(fā)商物色若干供貨廠商，由開發(fā)商向購房人贈送一定價值的禮品券，購房人持劵選購產品，由廠商按其要求，送貨、安裝產品，開發(fā)商與廠商憑券結算。這種方式下，買賣雙方是購房人與供貨廠商，日后如有質量問題，就等于購房人自己買的商品有了問題，與開發(fā)商無關；而房間內放入了這些物品后，空氣質量是否合格，也與開發(fā)商無關。對于購房人來說，他可以在贈送的金額內選擇自己需要的物品，更能滿足個性化的需求。（三）要高度警惕室內環(huán)境污染的風險一套住宅，如果室內環(huán)境污染檢測不合格，可以被認定為不合格的產品，開發(fā)商要承擔退房和賠償損失的責任。如果購房人因室內污染導致疾病，開發(fā)商更要承擔侵權賠償的責任，其后果可能是很嚴重的。類似的案例已經時有發(fā)生：購房人生病后，委托專業(yè)檢測機構對其房屋室內進行檢測，結果不合格，就以此向法院起訴，要求開發(fā)商賠償。由于環(huán)境污染損害是一種特殊侵權案件，根據《最高人民法院關于民事訴訟證據的若干規(guī)定》，“因環(huán)境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規(guī)定的免責事由及其行為與損害結果之間不存在因果關系承擔舉證責任?！币簿褪钦f，原告以室內環(huán)境污染起訴開發(fā)商時，只需證明自己住的是被告建造的房屋，健康受到侵害，而開發(fā)商要想免除責任，就得提供法律規(guī)定的免責事由，并負責證明室內空氣質量沒有超標或者超標與原告受損沒有因果關系。如果不能證明，就要由開發(fā)商承擔不利的后果。顯然，此時開發(fā)商要找法定的免責事由或者證明此事與自己無關是非常困難的，最終大都以敗訴了結。要避免這類風險，除了前述的加強交付前的質量控制、采用合格的裝修材料、以簡單裝修為原則、盡量減少直接裝修的部位、改送家私為送購物劵之外，應當特別重視室內空氣質量檢測這項工作?？諝赓|量的爭議，通常發(fā)生在交付之后半年甚至更長時間，此時房屋經過使用，甚至經過了業(yè)主的再裝修裝飾，即使他重新委托的檢測結果不合格，也不能證明是交付時即存在的污染，如果此時開發(fā)商有交付前檢測合格的證明，就可以對抗購房人日后取得的房屋空氣質量不合格的證據。鑒于目前精裝修房的室內空氣質量檢測并不是法定的要求，不是房屋驗收合格備案的必經程序，有的開發(fā)商為節(jié)約成本，減少了這一環(huán)節(jié)；有的開發(fā)商采取抽檢方式，但抽檢的條件不嚴格、不科學。比如按《民用建筑工程室內環(huán)境污染控制規(guī)范》要求，對自然通風的建筑，檢測甲醛、氨、苯，TVOC的條件應當為“對外門窗關閉1小時后進行”，檢測氡的條件是“對外門窗關閉24小時后進行”。如果不嚴格依照國家標準規(guī)定的檢測條件檢測，而是在開窗狀態(tài)或者關窗后立即取樣，這樣的檢測不能真實反映質量情況，這樣的證據，因作假而不具備證據的效力。即使是嚴格條件下的抽檢，也存在未滿足最大蓋然性要求的問題。比如，開發(fā)商抽檢合格的房屋，交付后購買人立即請檢測單位檢測，并得出不合格的證明，這就可以直接推翻開發(fā)商的抽檢合格證明。所以，要想最大程度地避免空氣質量不合格的風險，最好做到“一房一檢”，由檢測單位為每一套房屋出具合格證明。如果這樣有困難，至少應當在抽樣時比例大一些，做到對每一戶型、每一不同裝修風格與布局的房屋、每一使用不同材料裝修的房屋都有代表被檢測，加上嚴格的過程記錄和檢測數據，才能具有防范風險的作用和證據效力。
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