商品房精裝修交付法律風(fēng)險(xiǎn)研究-wenkub.com
2025-06-19 13:53 本頁(yè)面
【正文】 如果這樣有困難，至少應(yīng)當(dāng)在抽樣時(shí)比例大一些，做到對(duì)每一戶型、每一不同裝修風(fēng)格與布局的房屋、每一使用不同材料裝修的房屋都有代表被檢測(cè)，加上嚴(yán)格的過(guò)程記錄和檢測(cè)數(shù)據(jù)，才能具有防范風(fēng)險(xiǎn)的作用和證據(jù)效力。如果不嚴(yán)格依照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定的檢測(cè)條件檢測(cè)，而是在開窗狀態(tài)或者關(guān)窗后立即取樣，這樣的檢測(cè)不能真實(shí)反映質(zhì)量情況，這樣的證據(jù)，因作假而不具備證據(jù)的效力。要避免這類風(fēng)險(xiǎn)，除了前述的加強(qiáng)交付前的質(zhì)量控制、采用合格的裝修材料、以簡(jiǎn)單裝修為原則、盡量減少直接裝修的部位、改送家私為送購(gòu)物劵之外，應(yīng)當(dāng)特別重視室內(nèi)空氣質(zhì)量檢測(cè)這項(xiàng)工作。由于環(huán)境污染損害是一種特殊侵權(quán)案件，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》，“因環(huán)境污染引起的損害賠償訴訟，由加害人就法律規(guī)定的免責(zé)事由及其行為與損害結(jié)果之間不存在因果關(guān)系承擔(dān)舉證責(zé)任。盡管開發(fā)商事先與廠家約定，出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，由購(gòu)房人找開發(fā)商，開發(fā)商再找廠家，但一旦生產(chǎn)廠家發(fā)生關(guān)停并轉(zhuǎn)等情形，開發(fā)商就無(wú)從轉(zhuǎn)移責(zé)任?！∠M(fèi)者或者其他受害人因商品缺陷造成人身、財(cái)產(chǎn)損害的，可以向銷售者要求賠償，也可以向生產(chǎn)者要求賠償。對(duì)這些項(xiàng)目控制好質(zhì)量和室內(nèi)污染，還是相對(duì)容易的。（二）少裝修多裝飾，以禮品劵替代直接贈(zèng)送裝修和配置的部位、部品越多，室內(nèi)污染控制的難度越大，質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)也越大。第三，搭售的精裝修協(xié)議，其房屋面積與買賣合同是相同的，通常按建筑面積計(jì)算，而建筑面積包含了室外公攤面積，這就出現(xiàn)了業(yè)主要自掏錢包裝修公攤面積的荒謬現(xiàn)象，給業(yè)主維權(quán)提供了一個(gè)很好的理由。開發(fā)商強(qiáng)制購(gòu)房者與裝修公司簽約，屬于“強(qiáng)制搭售”，是法律禁止的行為。指定搭售開發(fā)商在銷售時(shí)，要求購(gòu)房人同時(shí)簽訂兩份合同，一份是向開發(fā)商購(gòu)買毛坯房，另一份是與開發(fā)商指定的裝修公司簽訂精裝修施工合同。但這種方式存在兩個(gè)問(wèn)題：一是并不能有效規(guī)避質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)合同法第191條，“附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。實(shí)務(wù)中也有許多作法值得分析和總結(jié)。因此不能成為周某拒絕收房或請(qǐng)求解除合同的合法理由。交付時(shí)周某發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)窗臺(tái)有空鼓現(xiàn)象，一樓北陽(yáng)臺(tái)欄桿未做防銹處理，玻璃貼膜有小氣泡，一樓臥室有部分靠邊的地板有松動(dòng)現(xiàn)象，于是拒收。延遲交付可以因各種原因造成，不一定以質(zhì)量問(wèn)題為前提；只要滿足了交付的基本條件，即竣工驗(yàn)收合格、具備“兩書”，就可以交付；而即使交付之后，因質(zhì)量問(wèn)題進(jìn)行整改期間，如果造成業(yè)主不能正常使用房屋，開發(fā)商仍應(yīng)賠償因此而發(fā)生的損失。精裝修房屋由于增加了室內(nèi)裝修工序，工期較毛坯房延長(zhǎng)三分之一甚至更多，由于室內(nèi)裝修存在多工種交叉作業(yè)，質(zhì)量控制的要求較高，稍有疏忽，就可能造成不能按期交付。（2）精裝修設(shè)計(jì)、部品不符合強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)居住者的人身、財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成隱患，且在合理期限內(nèi)不能修理至合格。前者與精裝修關(guān)系不大，我們重點(diǎn)討論后一種情況。以下重點(diǎn)討論違約責(zé)任的幾種情況。（四）精裝修房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn) 為了保護(hù)母嬰健康，預(yù)防由于室內(nèi)環(huán)境污染引發(fā)的兒童先天性缺陷、白血病和兒童鉛中毒，中國(guó)室內(nèi)環(huán)境委員會(huì)確定2008年6月為“關(guān)注室內(nèi)環(huán)境污染，保護(hù)母嬰身體健康”宣傳月。2002年1月1日開始實(shí)施的《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB/50325 － 2001），提出了對(duì)氨、游離甲醛、苯、總揮發(fā)性有機(jī)污染物指標(biāo)濃度的限制，規(guī)定了民用建筑工程及裝修工程驗(yàn)收時(shí)，室內(nèi)環(huán)境污染經(jīng)檢測(cè)不合格，不得交付使用。室內(nèi)空氣中有害氣體超過(guò)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，即構(gòu)成不合格。施工工藝方面，《住宅裝飾裝修工程施工規(guī)范》詳細(xì)規(guī)定了住宅建筑內(nèi)部的裝飾裝修工程施工的標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)裝修中的成品保護(hù)、防火、防水、抹灰、吊頂、隔墻、門窗、涂飾、電氣安裝等材料質(zhì)量及施工要點(diǎn)都作了明確要求。如某業(yè)主發(fā)現(xiàn)其廚房?jī)膳艔N柜之間的凈寬很狹窄，提出投訴?！薄督ㄖb飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》（GB這些部品都是開發(fā)商通過(guò)采購(gòu)取得，并非自己生產(chǎn)。例如為了展示效果，樣板房中通常會(huì)按正常生活場(chǎng)景來(lái)布置，里邊會(huì)擺上并非交付內(nèi)容的家私、電器、裝飾品等，對(duì)此，就應(yīng)當(dāng)在醒目處標(biāo)明：“室內(nèi)所有家私、電器，除標(biāo)明為交付標(biāo)準(zhǔn)之外，均不屬于交付內(nèi)容”，以免誤導(dǎo)客戶，徒增糾紛。依據(jù)《商品房銷售管理辦法》第31條：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房時(shí)設(shè)置樣板房的，應(yīng)當(dāng)說(shuō)明實(shí)際交付的商品房質(zhì)量、設(shè)備及裝修與樣板房是否一致，未作說(shuō)明的，實(shí)際交付的商品房應(yīng)當(dāng)與樣板房一致?！庇纱丝梢?，一個(gè)房地產(chǎn)廣告同時(shí)符合了三個(gè)條件就構(gòu)成合同義務(wù)：一是宣傳內(nèi)容是針對(duì)開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施，二是宣傳內(nèi)容具體確定，三是宣傳內(nèi)容對(duì)合同的訂立及房屋價(jià)格確定有重大影響。包括路牌、
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