商品房精裝修交付法律風(fēng)險(xiǎn)研究(已改無錯(cuò)字)
2023-07-23 13:53:46 本頁面
【正文】 整改期間的損失賠償屬于不同的違約責(zé)任。延遲交付可以因各種原因造成，不一定以質(zhì)量問題為前提；只要滿足了交付的基本條件，即竣工驗(yàn)收合格、具備“兩書”，就可以交付；而即使交付之后，因質(zhì)量問題進(jìn)行整改期間，如果造成業(yè)主不能正常使用房屋，開發(fā)商仍應(yīng)賠償因此而發(fā)生的損失?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條規(guī)定“交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！笨梢?，并不是說出賣人只負(fù)責(zé)保修就完了，造成的其它損失也是要它承擔(dān)的，這樣，買受人的利益已經(jīng)得到了保護(hù)，不需要借助于延遲交付的違約責(zé)任。一般質(zhì)量缺陷，開發(fā)商承擔(dān)保修責(zé)任并賠償損失精裝修房屋比毛坯房更容易出現(xiàn)質(zhì)量缺陷，比如門窗變形、地板起翹、瓷磚或粉刷層空鼓、墻壁污損等，這些都不影響合同目的的實(shí)現(xiàn)，不影響交付，更不影響合同的履行，但購買人有權(quán)要出賣人進(jìn)行維修或者更換，使購房人得到無瑕疵的產(chǎn)品。實(shí)務(wù)中常見購房人以普通質(zhì)量缺陷要求開發(fā)商承擔(dān)延遲交付甚至退房責(zé)任的案例。南京周某與某開發(fā)商簽訂精裝修房屋買賣合同后，開發(fā)商于2006年11月取得了《竣工驗(yàn)收備案表》，12月交付。交付時(shí)周某發(fā)現(xiàn)發(fā)現(xiàn)窗臺(tái)有空鼓現(xiàn)象，一樓北陽臺(tái)欄桿未做防銹處理，玻璃貼膜有小氣泡，一樓臥室有部分靠邊的地板有松動(dòng)現(xiàn)象，于是拒收。后申請(qǐng)仲裁主張開發(fā)商延期交房，并要解除合同。但仲裁庭認(rèn)為，取得“竣工備案表”就是開發(fā)商竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志。雖然周某發(fā)現(xiàn)了房屋存在許多裝修質(zhì)量問題，但這些問題都只應(yīng)歸納在“瑕疵”的范圍內(nèi)，不表明該房存在嚴(yán)重質(zhì)量問題，未導(dǎo)致周某購買房屋的目的不能實(shí)現(xiàn)。因此不能成為周某拒絕收房或請(qǐng)求解除合同的合法理由。仲裁庭最終裁決，不支持周某要求開發(fā)商支付延期交房違約金、解除合同的仲裁請(qǐng)求。三、精裝修房屋質(zhì)量缺陷的法律風(fēng)險(xiǎn)控制如何在推廣精裝修過程中減少和控制法律風(fēng)險(xiǎn)，是開發(fā)商都要面對(duì)的問題。實(shí)務(wù)中也有許多作法值得分析和總結(jié)。（一）通過改變銷售方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的種種嘗試由于法律對(duì)精裝修房銷售模式并無明確規(guī)定，有的開發(fā)商為減少精裝修質(zhì)量缺陷責(zé)任，試圖通過銷售方式來規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。附贈(zèng)銷售買賣雙方只簽署毛坯房銷售合同，約定精裝修部分均為贈(zèng)送。采取這種方式，可能是開發(fā)商認(rèn)為，贈(zèng)送品的質(zhì)量要求較低，購房人對(duì)贈(zèng)送品的質(zhì)量瑕疵不會(huì)太計(jì)較。但這種方式存在兩個(gè)問題：一是并不能有效規(guī)避質(zhì)量責(zé)任，根據(jù)合同法第191條，“附義務(wù)的贈(zèng)與，贈(zèng)與的財(cái)產(chǎn)有瑕疵的，贈(zèng)與人在附義務(wù)的限度內(nèi)承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。贈(zèng)與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈(zèng)人損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任?！币簿褪钦f，開發(fā)商的這種“贈(zèng)送”，要承擔(dān)與出賣人相同的責(zé)任。二是贈(zèng)送的精裝修部分，其價(jià)格已經(jīng)包含在毛坯房的價(jià)格中，在按毛坯房?jī)r(jià)格交納一次營業(yè)稅外，按照營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則，“將不動(dòng)產(chǎn)無償贈(zèng)與他人，視同銷售不動(dòng)產(chǎn)”，該部分還會(huì)被再次征收營業(yè)稅，這就成了偷雞不成反而蝕把米。指定搭售開發(fā)商在銷售時(shí)，要求購房人同時(shí)簽訂兩份合同，一份是向開發(fā)商購買毛坯房，另一份是與開發(fā)商指定的裝修公司簽訂精裝修施工合同。開發(fā)商采取這種模式，主要有兩個(gè)原因：一是轉(zhuǎn)移精裝修質(zhì)量責(zé)任，規(guī)避延期交房風(fēng)險(xiǎn)；二是政策原因，如南京市一度實(shí)行商品房?jī)r(jià)格管制，但不限制精裝修部分的價(jià)格，導(dǎo)致一些開發(fā)商通過精裝修的單獨(dú)計(jì)價(jià)規(guī)避政府指導(dǎo)價(jià)的限制；上海市以房屋購買總價(jià)確定稅收比例，簽署兩份協(xié)議，可以以毛坯房銷售爭(zhēng)取較低的稅率。這種方式仍然存在三點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。首先，根據(jù)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法第12條，經(jīng)營者銷售商品，不得違背購買者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的條件。開發(fā)商強(qiáng)制購房者與裝修公司簽約，屬于“強(qiáng)制搭售”，是法律禁止的行為。第二，購房人即使與開發(fā)商指定的裝修企業(yè)簽訂了裝修協(xié)議，作為獨(dú)立于房屋買賣合同之外的裝修協(xié)議，定作人具有較大的解除權(quán)。依照合同法第286條，定作人可以隨時(shí)解除承攬合同，造成承攬人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。一旦購房人解除裝修協(xié)議，開發(fā)商隱含在裝修部分的房屋價(jià)款就會(huì)發(fā)生損失。第三，搭售的精裝修協(xié)議，其房屋面積與買賣合同是相同的，通常按建筑面積計(jì)算，而建筑面積包含了室外公攤面積，這就出現(xiàn)了業(yè)主要自掏錢包裝修公攤面積的荒謬現(xiàn)象，給業(yè)主維權(quán)提供了一個(gè)很好的理由。從以上分析可以看出，以非正常的銷售方式來規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)，難免顧此失彼，得不償失。開發(fā)商正確的選擇應(yīng)當(dāng)是采用正常銷售方式，買賣雙方簽訂以精裝修商品房為標(biāo)的的買賣合同，同時(shí)，抓住幾個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制好法律風(fēng)險(xiǎn)，這才能適應(yīng)未來以精裝
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