商品房精裝修交付法律風(fēng)險(xiǎn)研究(編輯修改稿)
2024-07-19 13:53 本頁面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 苯等，尤其是低檔材料污染更甚；三是來自家具等裝飾物件，如板式家具、布藝家具帶來的苯和甲醛等。危害最大的5種污染物質(zhì)是甲醛、VOC、氨、氡及石材本身的放射性。由于污染源的多樣性，即使單項(xiàng)指標(biāo)合格，房間的總體污染指標(biāo)仍有可能超標(biāo)，構(gòu)成室內(nèi)環(huán)境污染的質(zhì)量缺陷。2002年1月1日開始實(shí)施的《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》（GB/50325 － 2001），提出了對(duì)氨、游離甲醛、苯、總揮發(fā)性有機(jī)污染物指標(biāo)濃度的限制，規(guī)定了民用建筑工程及裝修工程驗(yàn)收時(shí)，室內(nèi)環(huán)境污染經(jīng)檢測(cè)不合格，不得交付使用。2003年3月1日起正式實(shí)施的，由國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局、國(guó)家環(huán)?？偩?、衛(wèi)生部聯(lián)合制定并發(fā)布我國(guó)第一部《室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T188832002），明確提出“室內(nèi)空氣應(yīng)無毒、無害、無異常臭味”的要求，需要控制的化學(xué)性污染物質(zhì)不僅包括甲醛、苯、氨等污染物質(zhì)，還有可吸入顆粒物、二氧化碳、二氧化硫等13項(xiàng)，規(guī)定凡有害物質(zhì)含量不符合《規(guī)范》規(guī)定的，不得投入使用。據(jù)中國(guó)室內(nèi)環(huán)境委員會(huì)五年來對(duì)六千戶家庭室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)結(jié)果顯示， 有兒童健康問題的家庭百分之九十室內(nèi)環(huán)境超標(biāo)。2008年是中國(guó)生育的高峰年，中國(guó)將有一百六十萬個(gè)嬰兒誕生。 為了保護(hù)母嬰健康，預(yù)防由于室內(nèi)環(huán)境污染引發(fā)的兒童先天性缺陷、白血病和兒童鉛中毒，中國(guó)室內(nèi)環(huán)境委員會(huì)確定2008年6月為“關(guān)注室內(nèi)環(huán)境污染，保護(hù)母嬰身體健康”宣傳月。精裝修帶來的室內(nèi)環(huán)境污染，也可能產(chǎn)生三聚氫氨效應(yīng)。所以，開發(fā)商對(duì)該風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)當(dāng)高度關(guān)注。（四）精裝修房屋質(zhì)量缺陷引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)精裝修引發(fā)的法律風(fēng)險(xiǎn)，可能導(dǎo)致開發(fā)商的違約責(zé)任和侵權(quán)責(zé)任。從侵權(quán)角度看，因室內(nèi)環(huán)境污染致人身體損害，開發(fā)商要承擔(dān)賠償責(zé)任，包括可能產(chǎn)生的精神損失。從違約角度看，交付的房屋不符合質(zhì)量要求，開發(fā)商要承擔(dān)整改與賠償?shù)呢?zé)任，如果房屋有重大質(zhì)量缺陷，尤其是關(guān)系人身與安全的方面不合格，購(gòu)房人不能達(dá)到合同目的，可以此為由主張解除合同。以下重點(diǎn)討論違約責(zé)任的幾種情況。重大質(zhì)量缺陷可以成為購(gòu)房人退房的理由退房，即購(gòu)房人的單方解除合同權(quán)。除了雙方明確約定的情形之外，一般不支持單方隨意解除合同。法律規(guī)定可以單方解除合同的質(zhì)量問題只有兩種情形，一是主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格；二是存在質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用。前者與精裝修關(guān)系不大，我們重點(diǎn)討論后一種情況。《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第13條：“因房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。精裝修房屋，出現(xiàn)什么質(zhì)量問題算是“嚴(yán)重影響正常居住使用” ？一般來說，購(gòu)房人購(gòu)買精裝修房屋的目的，就是無需裝修即能居住使用，如果裝修質(zhì)量存在重大缺陷，必然使購(gòu)房人不能達(dá)到這一合同目的，即使房屋主體質(zhì)量合格，也會(huì)“嚴(yán)重影響正常居住使用”，否則就與毛坯房沒有區(qū)別了。因此，就精裝修房屋而言，存在以下情形就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為嚴(yán)重影響正常居住使用：（1）精裝修后應(yīng)當(dāng)具備的正常居住功能嚴(yán)重缺失，且在合理期限內(nèi)不能整改完成，不能達(dá)到“無需再裝修即能正常居住使用”的狀態(tài)，如廚、衛(wèi)設(shè)施不合格，墻壁粉刷與地板鋪裝質(zhì)量低劣須全面返工等。（2）精裝修設(shè)計(jì)、部品不符合強(qiáng)制性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)居住者的人身、財(cái)產(chǎn)安全構(gòu)成隱患，且在合理期限內(nèi)不能修理至合格。如室內(nèi)電路、燃?xì)夤艿涝O(shè)計(jì)安裝存在安全隱患，裝修材料不符合防火要求等。（3）室內(nèi)有害氣體及放射性物質(zhì)超標(biāo)，在短期內(nèi)無法治理。因“嚴(yán)重影響正常居住使用”而導(dǎo)致合同解除的，開發(fā)商不僅要退還購(gòu)房人的價(jià)款，還要賠償購(gòu)房人因此而產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失。因重大質(zhì)量缺陷構(gòu)成延期交房延期交房，是指超過合同約定的時(shí)間交付房屋。這種情況下，除出賣人能證明存在不可抗力或者其它免責(zé)事由，都應(yīng)向購(gòu)房人承擔(dān)違約責(zé)任。雙方在合同中事先有約定的，按約定履行，沒有約定或者約定不明的，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第15條，經(jīng)買方催告后三個(gè)月內(nèi)仍不能交付的，買方有權(quán)解除合同。精裝修房屋由于增加了室內(nèi)裝修工序，工期較毛坯房延長(zhǎng)三分之一甚至更多，由于室內(nèi)裝修存在多工種交叉作業(yè)，質(zhì)量控制的要求較高，稍有疏忽，就可能造成不能按期交付。在工期不足的情況下，開發(fā)商究竟應(yīng)當(dāng)趕工交付，再花時(shí)間精力整改，還是為了保證質(zhì)量，寧可延長(zhǎng)工期、承擔(dān)延期交付的違約責(zé)任，需要從具體情況出發(fā)，權(quán)衡利弊，作出取舍。實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較大的問題是，房屋雖按約定時(shí)間交付，但因?yàn)榇嬖谫|(zhì)量問題進(jìn)行整改，購(gòu)房人認(rèn)為整改期間應(yīng)當(dāng)屬于延遲交付，而開發(fā)商認(rèn)為整改是在正常交付基礎(chǔ)之上進(jìn)行的，不存在延遲交付責(zé)任。筆者認(rèn)為，延遲交付與
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