商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范-展示頁(yè)
2025-07-09 11:57本頁(yè)面
【正文】 條款約定回購(gòu)購(gòu)房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過(guò)戶(hù)行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購(gòu)。有些銀行在與開(kāi)發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)回購(gòu)義務(wù)。 購(gòu)房人、銀行與保險(xiǎn)公司之間的保險(xiǎn)關(guān)系。因此，開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人存在擔(dān)保關(guān)系，其中銀行是債權(quán)人，購(gòu)房人為債務(wù)人（又稱(chēng)被保證人），開(kāi)發(fā)商為保證人?；诖?，銀行往往會(huì)要求開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人提供階段性的擔(dān)保，即在購(gòu)房人所購(gòu)房屋辦理完抵押登記之前，由開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購(gòu)房人若不還款，開(kāi)發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說(shuō)的階段性連帶保證責(zé)任。 開(kāi)發(fā)商與銀行、購(gòu)房人之間的擔(dān)保關(guān)系。購(gòu)房人與銀行之間還存在抵押關(guān)系，其中購(gòu)房人為抵押人，銀行為抵押權(quán)人。 購(gòu)房人與銀行之間的抵押關(guān)系。顯然，借款申請(qǐng)人同時(shí)也就是購(gòu)房人，其與開(kāi)發(fā)商之間系房屋買(mǎi)賣(mài)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商為出賣(mài)人，購(gòu)房人系買(mǎi)受人。 購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商之間的商品房買(mǎi)賣(mài)關(guān)系。因此，購(gòu)房人與銀行之間系借貸關(guān)系，銀行為出借人，購(gòu)房人為借款人。 銀行與購(gòu)房人之間的借貸關(guān)系。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買(mǎi)賣(mài)、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。 一、按揭貸款中的各方法律關(guān)系本文試從按揭貸款的各方主體透視，分析按揭貸款中存在的各種法律關(guān)系，并對(duì)銀行可能遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的防范措施，以供有關(guān)各方進(jìn)行共同探討。伴隨商品房消費(fèi)需求的一路高歌，按揭自九十年代末以來(lái)在我國(guó)從開(kāi)始在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)發(fā)展起來(lái)，進(jìn)而向廣大內(nèi)地推進(jìn)，逐步變成了我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)融資發(fā)展的一條重要渠道。最早起源于18世紀(jì)英國(guó)人創(chuàng)辦的建筑社團(tuán)和1831年英國(guó)移民在美國(guó)賓西法尼亞州建立的牛津節(jié)儉會(huì)?！鞍唇摇币辉~首先是由我國(guó)香港傳至大陸的，它是英語(yǔ)中“mortgage”的廣東話(huà)諧音。在我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費(fèi)作為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的引擎之一，極大地刺激了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。由于在商品房消費(fèi)中存在著資金大、成本高、周期長(zhǎng)、群體多等諸多融資特點(diǎn)，因而，為銀行按揭提供了巨大的發(fā)展空間。近代意義上的按揭，在英美法中主要是指房地產(chǎn)等的不動(dòng)產(chǎn)抵押。由于商品房消費(fèi)隨著國(guó)家政策的一步步放寬，國(guó)內(nèi)需求呈現(xiàn)了迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。然而，由于我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)升溫，按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使銀行在欣喜獲取利潤(rùn)的同時(shí)，也在冷靜思考從中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 從我國(guó)現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來(lái)看，其所涉各方主體主要包括銀行、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)房人（亦即借款申請(qǐng)人）、保險(xiǎn)公司四方。各方主體之間的法律關(guān)系分別為：購(gòu)房人在與開(kāi)發(fā)商簽訂買(mǎi)賣(mài)合同后，應(yīng)按規(guī)定提供相應(yīng)文件資料，向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房（或商業(yè)）抵押貸款，銀行則根據(jù)申請(qǐng)人的身份情況、資信狀況確定同意借款的年限及成數(shù)，雙方同時(shí)簽署借款合同。購(gòu)房人欲以按揭的形式購(gòu)買(mǎi)房屋，首先必須與開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同，約定購(gòu)買(mǎi)特定的房屋，并在付款方式中約定以銀行按揭的方式付款。購(gòu)房人在向銀行申請(qǐng)借款的同時(shí)，要將所購(gòu)房屋在取得產(chǎn)權(quán)證后抵押給銀行，為向銀行申請(qǐng)的按揭貸款設(shè)立抵押，如購(gòu)房人在未按借款合同約定償還銀行借款時(shí)，銀行可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，將購(gòu)房人抵押之房屋折價(jià)、變賣(mài)或申請(qǐng)法院拍賣(mài)并以所得款項(xiàng)優(yōu)先受償。在按揭過(guò)程中，雖然購(gòu)房人將所購(gòu)抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說(shuō)的“樓花”，在我國(guó)目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無(wú)法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無(wú)法保障銀行
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