【正文】 同，保險關系和回購關系是對借貸關系保障的補充。 購房人、銀行與保險公司之間的保險關系。由于在商品房消費中存在著資金大、成本高、周期長、群體多等諸多融資特點，因而，為銀行按揭提供了巨大的發(fā)展空間。各方主體之間的法律關系分別為：購房人在向銀行申請借款的同時，要將所購房屋在取得產(chǎn)權證后抵押給銀行，為向銀行申請的按揭貸款設立抵押，如購房人在未按借款合同約定償還銀行借款時，銀行可以實現(xiàn)抵押權，將購房人抵押之房屋折價、變賣或申請法院拍賣并以所得款項優(yōu)先受償。 三、按揭貸款中銀行所存在的風險 客觀原因造成的風險 （二）來源于開發(fā)商的風險 開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用”這種保證責任看起來似乎對開發(fā)商過于苛刻，但就我國目前的商品房銷售，尤其是在商品房預售中還是很有必要的。 寬融資渠道另外，還要明確借款人與房產(chǎn)商之間的買賣合同關系，確保其自愿性和合法性。 我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源。 開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權，無法取得房證或違法預售等而使銀行面臨債權得不到實現(xiàn)的風險。當違約所帶來的經(jīng)濟利益超過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房價值低于應償債務和應交罰金時，借款人可能會主動違約，從而使購房貸款存在風險。這種風險一般來自客觀和主觀兩個方面的因素。 現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并支付部分價金，不足部分向銀行申請貸款并將所購房產(chǎn)的有關權證提交銀行作為貸款擔保的購房方式。也正是由于該關系的復雜性，容易導致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購房人的違約責任？兩種關系的認定將導致截然不同的結果，把買賣關系作為前提，開發(fā)商當然可以追究購房人的違約責任；把貸款關系作為前提，購房人則不應承擔違約責任?！鞍唇摇币辉~首先是由我國香港傳至大陸的，它是英語中“mortgage”的廣東話諧音。購房人與銀行之間還存在抵押關系，其中購房人為抵押人，銀行為抵押權人。 二、商品房按揭貸款的類型 2002年6月1日，最高人民法院又出臺了《關于建設工程價款優(yōu)先受償問題的批復》，明確規(guī)定了建筑工程承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。 （二） 強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管理由是：（1）從商品房按揭貸款設定來看，在將取得的商品房上設定擔保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房竣工辦理有關手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權真正得到實現(xiàn)，可以說是按揭人設立按揭的自然結果。 商品房按揭貸款，其突出特點是強調(diào)信用。其次，在與購房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動的，同時要求開發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔保，直到回購。 銀行應建立一套全面評估貸款行為的風險監(jiān)控體系，加強對抵押物的資產(chǎn)評估，加強對房地產(chǎn)市場的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。 化開發(fā)商的擔保責任 （六）來源于法律法規(guī)和政策的風險 （三）來源于被按揭房產(chǎn)的風險 開發(fā)商延期交房 這種風險主要表現(xiàn)為借款人可能基于經(jīng)濟利益的考慮而故意違約。 購房人的風險往往是信用風險，又稱違約風險，是指貸款人因借款人不依約按時償還貸款本息而所面臨的風險。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關系和買賣關系應當作為一個整體，不能拋開一種法律關系來談另一種法律關系的權利義務。顯然，