商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險(xiǎn)防范-文庫吧
2025-06-15 11:57 本頁面
【正文】 人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。 開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。有些銀行在與開發(fā)商的按揭合作協(xié)議中，還要求開發(fā)商承擔(dān)回購義務(wù)。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說的回購關(guān)系?；刭弿钠渥置胬斫馊允琴I賣，但從法律角度看，按揭過程中的回購存在兩種不同的情形：一種是在購房人所購房屋取得房屋產(chǎn)權(quán)證之前，開發(fā)商履行回購義務(wù)的，其實(shí)質(zhì)是由開發(fā)商解除與購房人的買賣合同，并非法律意義上的回購行為；另一種是在購房人取得所購房屋的產(chǎn)權(quán)證后，開發(fā)商按條款約定回購購房人的房屋，雙方又產(chǎn)生一次房產(chǎn)的過戶行為，此時(shí)才是真正的法律意義上的回購。 上述各法律關(guān)系看似獨(dú)立，實(shí)際上它們之間聯(lián)系緊密，共同構(gòu)成了按揭貸款的各方法律關(guān)系體系，甚至可以說從中的某些聯(lián)系無法割裂。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購房人的借款申請(qǐng)，因此可以說買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實(shí)際操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤后，先會(huì)確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會(huì)選擇購買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。所以，一定程度上看，按揭中的貸款關(guān)系和買賣關(guān)系應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)整體，不能拋開一種法律關(guān)系來談另一種法律關(guān)系的權(quán)利義務(wù)。也正是由于該關(guān)系的復(fù)雜性，容易導(dǎo)致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購房人的違約責(zé)任？兩種關(guān)系的認(rèn)定將導(dǎo)致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開發(fā)商當(dāng)然可以追究購房人的違約責(zé)任；把貸款關(guān)系作為前提，購房人則不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。至于其它法律關(guān)系的聯(lián)系則相對(duì)簡單，基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合同，保險(xiǎn)關(guān)系和回購關(guān)系是對(duì)借貸關(guān)系保障的補(bǔ)充。 二、商品房按揭貸款的類型 商品房按揭貸款的類型，主要是兩種：一是期房按揭貸款，二是現(xiàn)房按揭貸款。 期房按揭貸款，即預(yù)售按揭，是指在商品房建設(shè)期間，購房人、開發(fā)商和銀行之間約定，開發(fā)商與購房人簽訂商品房預(yù)售合同，由購房人向開發(fā)商預(yù)付一定比例的房款，其余房款則由購房人向銀行申請(qǐng)貸款，購房人將其預(yù)購的房屋抵押給銀行并獲取購房貸款，同時(shí)開發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔(dān)保人，保證銀行為第一受償權(quán)人。 現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并支付部分價(jià)金，不足部分向銀行申請(qǐng)貸款并將所購房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔(dān)保的購房方式。 三、按揭貸款中銀行所存在的風(fēng)險(xiǎn) 從前文分析可以看出，在商品房按揭貸款中存在著四方當(dāng)事人的法律關(guān)系，每一方當(dāng)事人在某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都有可能給銀行帶來風(fēng)險(xiǎn)。可以說，在商品房按揭貸款中，銀行風(fēng)險(xiǎn)隨時(shí)存在，且來源多方，表現(xiàn)形式也多種多樣。具體而言，銀行在商品房按揭貸款中主要存在以下風(fēng)險(xiǎn)： （一）來源于購房人的風(fēng)險(xiǎn) 購房人的風(fēng)險(xiǎn)往往是信用風(fēng)險(xiǎn)，又稱違約風(fēng)險(xiǎn)，是指貸款人因借款人不依約按時(shí)償還貸款本息而所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)一般來自客觀和主觀兩個(gè)方面的因素。 客觀原因造成的風(fēng)險(xiǎn) 商品房按揭貸款的期限目前各商業(yè)銀行均按照中國人民銀行1999年9月21日頒布的《個(gè)人住房貸款管理辦法》中規(guī)定的最高期限為30年，如此長期的借款期限，購房人自身因素往往會(huì)發(fā)生各種變化，這期間的風(fēng)險(xiǎn)，主要包括自然原因造成的風(fēng)險(xiǎn)和社會(huì)原因造成的風(fēng)險(xiǎn)。前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策
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