【正文】 （五）積極發(fā)揮律師的參與作用基于銀行資產(chǎn)的安全性的保障和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散的考慮，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國家和地區(qū)都引進(jìn)了保險(xiǎn)機(jī)制。 開發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說是我國內(nèi)地商品房按揭的一大特色。 我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，如對借款人資信審查不嚴(yán)、對借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等。 出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。 開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購房合同無法履行，從而導(dǎo)致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。 從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險(xiǎn)公司四方。在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費(fèi)作為拉動經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的引擎之一，極大地刺激了國民經(jīng)濟(jì)的增長。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。 購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。由于商品房預(yù)售按揭期間一般較長，在按揭期間，按揭房產(chǎn)可能會因?yàn)楦鞣N自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，價值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌鲈?、國家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時，可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無法得到處分的價值補(bǔ)償，擔(dān)保權(quán)落空。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。 目前，我國商品房按揭實(shí)務(wù)中，開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：（1）保證將《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》交給按揭權(quán)人（即銀行）；（2）代位償付責(zé)任。 學(xué)評估抵押房產(chǎn)在此項(xiàng)業(yè)務(wù)中，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)主要經(jīng)營兩個方面業(yè)務(wù)：（1）為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險(xiǎn)，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險(xiǎn)而毀損、滅失時提供保險(xiǎn)；（2）為房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險(xiǎn)，主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險(xiǎn)。 利用保險(xiǎn)轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險(xiǎn)是各國、各地區(qū)發(fā)展商品房按揭的經(jīng)驗(yàn)。 銀行在提供按揭貸款之前，要調(diào)查了解借款人（購房者）的個人信用情況、收入來源，要制定適用的個人資信評定標(biāo)準(zhǔn)和評定工作程序，對借款人（購房者）的個人素質(zhì)、實(shí)際收入、財(cái)產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進(jìn)行調(diào)查、分析和評估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實(shí)現(xiàn)對個人住房貸款申請人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。而商品房按揭一般為個人住房貸款，貸款期限一般較長，少則三五年，多則 10年、20年，甚至30年，因此，銀行就存在著以短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)，即流動性風(fēng)險(xiǎn)。 至于其它法律關(guān)系的聯(lián)系則相對簡單，基于保證、抵押法律關(guān)系的保證和抵押合同都是借貸合同的從合