商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風(fēng)險防范(文件)
【正文】 款人（購房者）的個人素質(zhì)、實際收入、財產(chǎn)狀況、付款能力等信用狀況進行調(diào)查、分析和評估，特別要注意借款人收入的穩(wěn)定性，逐步實現(xiàn)對個人住房貸款申請人的資信調(diào)查工作的科學(xué)化、標(biāo)準(zhǔn)化和程序化。 （二） 強化對開發(fā)商的審查和監(jiān)管理由是：（1）從商品房按揭貸款設(shè)定來看，在將取得的商品房上設(shè)定擔(dān)保是購房人的本意，一旦房屋建成，按揭便應(yīng)自然轉(zhuǎn)化為現(xiàn)房抵押，開發(fā)商在商品房竣工辦理有關(guān)手續(xù)后，將兩證交到銀行手里，使雙方得以辦理現(xiàn)房抵押，按揭權(quán)真正得到實現(xiàn)，可以說是按揭人設(shè)立按揭的自然結(jié)果。由于金融改革滯后，目前我國房地產(chǎn)開發(fā)融資渠道非常單一，基本上只有銀行貸款一條路。 利用保險轉(zhuǎn)移銀行風(fēng)險是各國、各地區(qū)發(fā)展商品房按揭的經(jīng)驗。購房者只需支付全部房價 15%～20%的首期房價，即可購房。 商品房按揭貸款，其突出特點是強調(diào)信用。7 / 7。 一般而言，律師在商品房按揭貸款中主要可以發(fā)揮以下作用：（1）對開發(fā)商及商品房產(chǎn)權(quán)及相關(guān)情況進行調(diào)查；（2）負(fù)責(zé)起草、簽訂合同等相關(guān)法律文件；（3） 對預(yù)售商品房相關(guān)資金進行法律監(jiān)管；（4）協(xié)助辦理相關(guān)法律文件的登記備案。 最有代表性的國家是荷蘭。 此外，在國外還有一種新的按揭保險機制，即購房者人壽保險。在此項業(yè)務(wù)中，保險機構(gòu)主要經(jīng)營兩個方面業(yè)務(wù)：（1）為按揭房地產(chǎn)辦理抵押保險，在抵押房地產(chǎn)遭到意外風(fēng)險而毀損、滅失時提供保險；（2）為房地產(chǎn)金融機構(gòu)發(fā)放抵押貸款辦理貸款保險，主要是在借款人無力償還而至違約時提供保險。 房地產(chǎn)開發(fā)是周期長、風(fēng)險高、資金密集型和管理密集型的投資行為。其次，在與購房者簽訂的按揭貸款合同中，要明確利率是固定的，還是浮動的，同時要求開發(fā)商為購房者能按期還款付息提供擔(dān)保，直到回購。 好商品房按揭貸款合同的簽訂工作對預(yù)售商品房的估計要尤為慎重，要把自己的估價與現(xiàn)行市價進行比較，然后確定按揭貸款的比例，以降低抵押房屋所含的債務(wù)成分。 學(xué)評估抵押房產(chǎn) 銀行應(yīng)建立一套全面評估貸款行為的風(fēng)險監(jiān)控體系，加強對抵押物的資產(chǎn)評估，加強對房地產(chǎn)市場的研究分析，以保證房地產(chǎn)金融市場的良性運作。在房地產(chǎn)抵押貸款十分發(fā)達的美國，也出現(xiàn)了“押上加?！钡姆绞?。 目前，我國商品房按揭實務(wù)中，開發(fā)商的保證責(zé)任主要有兩種：（1）保證將《房屋產(chǎn)權(quán)證》和《土地使用證》交給按揭權(quán)人（即銀行）；（2）代位償付責(zé)任。 化開發(fā)商的擔(dān)保責(zé)任 主要包括：（1）資信審查，如開發(fā)商是否依法設(shè)立，是否具有相應(yīng)的資質(zhì)等級、公司的注冊資金是否到位、公司以往的經(jīng)營業(yè)績等；（2）開發(fā)項目的審查，如要求開發(fā)商提供按揭開發(fā)項目的設(shè)計、項目開發(fā)資金情況、商品房預(yù)售業(yè)績情況以及開發(fā)項目的工程進度等。 四、銀行風(fēng)險的防范措施此外，最高人民法院于2004年10月26 日出臺的《關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》第五條、第六條、第七條中規(guī)定的對被執(zhí)行人生存權(quán)問題的保護，這也加大了銀行的貸款風(fēng)險，使銀行的債權(quán)保護面臨著一個嚴(yán)峻而復(fù)雜的局面。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣，建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。 （六）來源于法律法規(guī)和政策的風(fēng)險在發(fā)放商品房按揭貸款的同時，其還款方式和利率應(yīng)當(dāng)同時確定下來，在未來的還款期限內(nèi)，利率波動有可能導(dǎo)致借款人還貸負(fù)擔(dān)加重，影響
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