商品房按揭貸款的法律關(guān)系及其風險防范-在線瀏覽
2024-08-10 11:57本頁面
【正文】 的放款風險。個別銀行還會要求開發(fā)商在貸款期間承擔全程的連帶保證責任。為確保銀行的放貸風險，購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財產(chǎn)險，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險事故，由保險公司承擔保險責任，所支付的保險理賠費用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險公司為保險人，銀行為受益人。 開發(fā)商與銀行的回購關(guān)系。在該情形下，開發(fā)商與銀行之間還存在通常我們所說的回購關(guān)系。例如在按揭中，銀行一般是依據(jù)買賣合同審查購房人的借款申請，因此可以說買賣關(guān)系是借貸關(guān)系的前提；但實際操作中大多數(shù)購房人在選中某一樓盤后，先會確定自己的付款方式，如選擇按揭的年限和成數(shù)，在條件接受的前提下，才會選擇購買房屋，由此看，借貸關(guān)系又是買賣關(guān)系的前提。也正是由于該關(guān)系的復雜性，容易導致按揭中發(fā)生糾紛，如：銀行不放款開發(fā)商能否追究購房人的違約責任？兩種關(guān)系的認定將導致截然不同的結(jié)果，把買賣關(guān)系作為前提，開發(fā)商當然可以追究購房人的違約責任；把貸款關(guān)系作為前提，購房人則不應承擔違約責任。 商品房按揭貸款的類型，主要是兩種：一是期房按揭貸款，二是現(xiàn)房按揭貸款。 期房按揭貸款，即預售按揭，是指在商品房建設(shè)期間，購房人、開發(fā)商和銀行之間約定，開發(fā)商與購房人簽訂商品房預售合同，由購房人向開發(fā)商預付一定比例的房款，其余房款則由購房人向銀行申請貸款，購房人將其預購的房屋抵押給銀行并獲取購房貸款，同時開發(fā)商或其他企業(yè)作為貸款擔保人，保證銀行為第一受償權(quán)人。 現(xiàn)房按揭是指在商品房建成之后，購房人與開發(fā)商簽訂商品房買賣合同并支付部分價金，不足部分向銀行申請貸款并將所購房產(chǎn)的有關(guān)權(quán)證提交銀行作為貸款擔保的購房方式。 三、按揭貸款中銀行所存在的風險可以說，在商品房按揭貸款中，銀行風險隨時存在，且來源多方，表現(xiàn)形式也多種多樣。 （一）來源于購房人的風險這種風險一般來自客觀和主觀兩個方面的因素。 客觀原因造成的風險前者主要表現(xiàn)為借款人因不幸事故、意外傷害、疾病等原因?qū)е滤劳?、傷殘、喪失工作能力而失去還款能力可能產(chǎn)生的風險；后者主要表現(xiàn)為借款人因所在單位倒閉、撤消、被兼并、政策性裁員等個人無法抗拒的原因而失業(yè)，或造成收入下降，致使借款人無法繼續(xù)歸還購房貸款可能產(chǎn)生的風險。 主觀原因造成的風險當違約所帶來的經(jīng)濟利益超過所帶來的損失，如樓價下降，抵押該房價值低于應償債務和應交罰金時，借款人可能會主動違約，從而使購房貸款存在風險。 （二）來源于開發(fā)商的風險 開發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。 開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購房合同無法履行，從而導致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。 開發(fā)商所建房屋與合同不符 開發(fā)商開發(fā)樓盤未取得土地使用權(quán)，無法取得房證或違法預售等而使銀行面臨債權(quán)得不到實現(xiàn)的風險。 開發(fā)商用“假按揭”的方式套用銀行信用 出現(xiàn)這種情況的風險在于按揭房產(chǎn)價值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風險。目前，由于我國市場機制不完善，競爭的盲目性以及其他原因，相對于我國居民的收入水平，房產(chǎn)價格普遍偏高。 我國各商業(yè)銀行發(fā)放按揭貸款的資金來源主要是儲蓄存款，基本上屬于短期資金來源。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗和有效的手段，容易形成
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