【正文】 種自然災(zāi)害或者人為因素而遭到損毀，價(jià)值也隨之滅失或下降；此外，按揭房產(chǎn)還可能因?yàn)槭袌鲈?、國家政策的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)區(qū)域的布局、交通布局的調(diào)整而貶值；另外，在處分按揭房產(chǎn)時，可能因?yàn)楦鞣N費(fèi)用的上漲而導(dǎo)致處分成本太高，從而使銀行無法得到處分的價(jià)值補(bǔ)償，擔(dān)保權(quán)落空。 此外，在商品房交付使用后，由于物業(yè)管理的原因，也容易造成購房者對開發(fā)商不滿，從而不積極還貸，使銀行蒙受損失。此時，銀行可能會被購房者指控資金監(jiān)管不力，主觀存在過錯而影響債權(quán)的實(shí)現(xiàn)?；诖耍y行往往會要求開發(fā)商為購房人提供階段性的擔(dān)保，即在購房人所購房屋辦理完抵押登記之前，由開發(fā)商為購房人所欠銀行債務(wù)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，購房人若不還款，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)保證責(zé)任，也就是我們通常說的階段性連帶保證責(zé)任。 購房人與銀行之間的抵押關(guān)系。上述主體在從按揭貸款中包括了商品房買賣、借款、抵押、保證等一系列民事法律行為。本文試從按揭貸款的各方主體透視，分析按揭貸款中存在的各種法律關(guān)系，并對銀行可能遭遇的各種風(fēng)險(xiǎn)，提出相應(yīng)的防范措施，以供有關(guān)各方進(jìn)行共同探討。在我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速的發(fā)展中，商品房消費(fèi)作為拉動經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展的引擎之一，極大地刺激了國民經(jīng)濟(jì)的增長。然而，由于我國房地產(chǎn)市場的持續(xù)升溫，按揭貸款規(guī)模的不斷擴(kuò)大，使銀行在欣喜獲取利潤的同時，也在冷靜思考從中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。 從我國現(xiàn)行按揭中的法律關(guān)系來看，其所涉各方主體主要包括銀行、開發(fā)商、購房人（亦即借款申請人）、保險(xiǎn)公司四方。在按揭過程中，雖然購房人將所購抵押給銀行，但由于多數(shù)房屋為期房，即通常我們所說的“樓花”，在我國目前房產(chǎn)證辦理完畢之前無法辦理抵押登記手續(xù)，而房屋抵押又以登記為生效要件，因此，銀行在放款后，即使有抵押合同，但抵押行為尚未生效，也無法保障銀行的放款風(fēng)險(xiǎn)。為確保銀行的放貸風(fēng)險(xiǎn)，購房人在將所購房屋抵押給銀行時，必須就抵押物（所購房屋）在借款期間投保財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，并指定銀行為第一受益人，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，由保險(xiǎn)公司承擔(dān)保險(xiǎn)責(zé)任，所支付的保險(xiǎn)理賠費(fèi)用優(yōu)先償還購房人所欠銀行借款，購房人為投保人，保險(xiǎn)公司為保險(xiǎn)人，銀行為受益人。 開發(fā)商取得貸款后，可能將貸款挪為他用甚至攜款逃走。 開發(fā)商由于經(jīng)營管理不善或其他原因?qū)е卵悠诮粯巧踔翗潜P“爛尾”，致使購房合同無法履行，從而導(dǎo)致購房人對按揭貸款合同的履行失去信心，由此使銀行貸款受到損害。 出現(xiàn)這種情況的風(fēng)險(xiǎn)在于按揭房產(chǎn)價(jià)值滅失、下降或者處分成本太高而使借款人遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。目前，由于商業(yè)銀行的商品房按揭貸款還處于起步階段，尚缺乏成熟經(jīng)驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn)，如對借款人資信審查不嚴(yán)、對借款人發(fā)放了超過其支付能力的款項(xiàng)等。而作為發(fā)放按揭貸款這種長期抵押業(yè)務(wù)而言，銀行遭受風(fēng)險(xiǎn)就更大。 我國《合同法》第286條規(guī)定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價(jià)款。 開發(fā)商在按揭貸款中作為擔(dān)保人可以說是我國內(nèi)地商品房按揭的一大特色。商品房按揭貸款一般都很長，而銀行的存款又是短期性的，因此，最根本的風(fēng)險(xiǎn)防范還在于開放金融市場，讓市場擁有更多的金融工具，改革銀行一家獨(dú)自支撐整個市場的局面，讓更多的公民可以有更多的投資渠道參與市場的經(jīng)營，并獲取收益，分散金融風(fēng)險(xiǎn)?；阢y行資產(chǎn)的安全性的保障和抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)分散的考慮，在開展商品房按揭貸款過程中，許多國家和地區(qū)都引進(jìn)了保險(xiǎn)機(jī)制。 （五）積極發(fā)揮律師的參與作用16