【正文】 導(dǎo)這一環(huán)節(jié)。讓全體員工理解公司的質(zhì)量方針、質(zhì)量目標(biāo)，繼而自覺參與到公司的質(zhì)量活動中去。辦公樓管理服務(wù)人員在上崗前由公司進行系統(tǒng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)并取得相應(yīng)的崗位執(zhí)業(yè)資格證書。重大預(yù)案的設(shè)計演練制度根據(jù)管理重點，我們應(yīng)在服務(wù)管理上從以下幾個方面設(shè)計應(yīng)急預(yù)案并加以演練，以確保辦公樓運作的安全無虞：? 工程管理方面：突發(fā)性水浸應(yīng)急處理預(yù)案、防汛應(yīng)急預(yù)案、設(shè)備故障應(yīng) 急處理預(yù)案、觸電事故的應(yīng)急處理預(yù)案等；? 治安保安方面：交通意外事故應(yīng)急預(yù)案、治安、刑事案件應(yīng)急預(yù)案、火 災(zāi)、爆炸事件應(yīng)急預(yù)案、節(jié)假日突發(fā)事件處理預(yù)案等；? 環(huán)境保護方面：下水管受堵排積水預(yù)案、地面遭受特種材料污染排除預(yù) 案、有害氣體侵襲預(yù)案等；? 公共衛(wèi)生方面：食物中毒預(yù)案、流行病預(yù)防預(yù)案等；強化崗位培訓(xùn)、有效進行督導(dǎo)公司將對綜合辦公樓實行全員培訓(xùn)制度。持續(xù)改進——針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，通過征求業(yè)主、客戶意見，運用 統(tǒng)計方法，測量出物業(yè)管理活動的不足之處，制定糾正和 預(yù)防措施，從而實現(xiàn)物業(yè)管理活動的持續(xù)改進和質(zhì)量的良 性循環(huán)。公司將各類服務(wù)活動賦予文件化、程序化，并實行并通過pdca（plan do check action）管理方式做到精心策劃——明確各項活動的職責(zé)，配備適當(dāng)?shù)馁Y源，保證科學(xué)管理。采用系統(tǒng)及過程管理方法最終實現(xiàn)“十二化”管理 綜合辦公樓項目物業(yè)管理活動是由各相關(guān)的子過程組成，各相關(guān)過程加以識別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。4．檢查監(jiān)督機制：為了確保服務(wù)質(zhì)量，專業(yè)物業(yè)公司必須建立了嚴(yán)密而 科學(xué)的質(zhì)量檢查監(jiān)督體系負(fù)責(zé)辦公樓管理服務(wù)的各 項意見反饋與投訴回訪。以降低 成本，揚長避短，提高效率。建立六項管理機制： 1．自我約束機制：嚴(yán)格苛求，精益求精的賓館星級式服務(wù)，以服務(wù)卓越、質(zhì)量上乘的高標(biāo)準(zhǔn)約束自己。、消防安全管理 、綠化管理第二節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)項目服務(wù)保障措施先進的iso9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機制要實現(xiàn)綜合辦公樓項目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開強化的內(nèi)部管理體系。力爭使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時依據(jù)iso9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。各項服務(wù)均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進、吸收、運用先進的物業(yè)管理方法和要求，不斷強化各級服務(wù)人員的培訓(xùn)。針對【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想： 1．著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù)； 2．著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強對生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護。通過接受延伸特約服務(wù)的逐項開展進一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達到臻善臻美。延伸特約服務(wù)是指有根據(jù)業(yè)主或客戶的 特殊需要，另行對辦公區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護、特約 清潔（領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會議室、活動室、96人的大教室及貴賓休息室的 保潔），生活服務(wù)區(qū)域配套管理等。二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服 務(wù)。根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們**物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱心”的服務(wù)宗旨，引進先進的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開始就切切實實地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。第一節(jié) 整體設(shè)想與管理模式“溝通至上，服務(wù)致遠(yuǎn)”作為合肥市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。辦公樓現(xiàn)為合肥市各民主黨派辦公場所。篇二：綜合辦公樓物業(yè)管理方案及管理制度【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度 第一節(jié) 第二節(jié) 第三節(jié) 第四節(jié) 第五節(jié) 第六節(jié)目錄 整體設(shè)想與管理模式???1 物業(yè)項目服務(wù)保障措施??3 項目管理處組織設(shè)置???6 物業(yè)項目管理制度9 物業(yè)項目接管方案18 物業(yè)項目管理服務(wù)目標(biāo)承諾23 【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總體建筑面積88888平方米，樓高九層（不包括地下車庫）。物業(yè)及公用設(shè)施設(shè)備的日常報修，由各部門報公司辦公室，再由辦公室統(tǒng)一填寫《維修派工單》，經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，安排設(shè)備或工程部門負(fù)責(zé)維修。物業(yè)及大型公用設(shè)施設(shè)備的維修，由設(shè)備工程管理部門提出維修方案報公司領(lǐng)導(dǎo)審批。設(shè)備運行期間，值班人員要按時巡查，檢查各項運行參數(shù)、狀態(tài)是否正常，遇到問題及時排除，并做好記錄，確保各項設(shè)備運行正常。（三）、物業(yè)、設(shè)備設(shè)施的使用、維護和報修1．公司全體員工要愛護公司物業(yè)、公共設(shè)施，正確使用，規(guī)范操作，延長物業(yè)、設(shè)施設(shè)備的使用壽命，節(jié)省資源，杜絕浪費。禁止在電梯內(nèi)吸煙、吐痰、亂涂濫畫、亂扔雜物。4．搬運物品時，對可能造成環(huán)境污染或造成電梯損壞的物品要妥善包裝，細(xì)心搬運，物品應(yīng)盡量放置在轎廂中央并注意不得超載。3．員工乘坐電梯時應(yīng)注意安全，不可將身體依靠轎門。2．員工乘坐電梯要文明禮讓，進出轎廂時保持良好秩序。5．各部門（人員）要自覺愛護空調(diào)設(shè)備，注意保持清潔衛(wèi)生，確?？照{(diào)正常運行?？照{(diào)啟動后，應(yīng)及時關(guān)閉門窗，提高降溫效果，夏季設(shè)置空調(diào)溫度不得低于攝氏26度。3．節(jié)假日期間公共場所空調(diào)不開啟，因加班等特殊情況需要使用的，必須提前通知辦公室。設(shè)備部負(fù)責(zé)其維修保養(yǎng)工作。12．辦公樓的綠化管理由辦公室負(fù)責(zé)，辦公樓的綠化養(yǎng)護由專業(yè)養(yǎng)護人員負(fù)責(zé)。10．未經(jīng)許可，不準(zhǔn)在樹木上及綠化帶內(nèi)設(shè)置廣告牌。8．不準(zhǔn)往綠化帶上傾倒污水或拋扔雜物。6．不準(zhǔn)私自摘拿花果。4．禁止攀折花木或在樹上釘釘子、拉繩子、晾曬衣物等。3．不準(zhǔn)隨意砍伐、挖掘、搬移公司綠化樹木。（二）綠化管理1．綠化建設(shè)和管理是公司企業(yè)文化（精神文明）建設(shè)的重要內(nèi)容。2．樓內(nèi)各部門辦公室的清潔工作由各使用部門（人）負(fù)責(zé)；公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室及大廳、會議室、接待室、貴賓室、洗手間等公共衛(wèi)生及室外環(huán)境的清潔工作由專業(yè)保潔人員負(fù)責(zé)。8．公司安全負(fù)責(zé)人要組織相關(guān)人員經(jīng)常巡視辦公樓防火情況，對重點部位加強檢查，對存在的火災(zāi)隱患，及時下發(fā)整改通知單進行整改，杜絕隱患。6．嚴(yán)禁在樓道、辦公室、衛(wèi)生間及辦公樓周圍焚燒廢紙、樹葉等物品。5．嚴(yán)禁各部門隨意動火作業(yè)，特殊情況需要臨時用火用電作業(yè)的，在操作前必須向辦公室提出申請，由辦公室安排專業(yè)人員操作，并配備相應(yīng)的滅火器具。嚴(yán)禁在辦公室和公共區(qū)域堆放易燃、易爆、有毒等危險物品。3．各部門員工要積極參加公司組織的消防培訓(xùn)，熟悉樓內(nèi)安全通道，掌握消防器材的基本使用方法，自覺遵守辦公樓各項消防安全制度。禁止在辦公樓內(nèi)亂扔煙蒂，禁止在辦公樓非吸煙區(qū)（電梯）內(nèi)吸煙。10．實行每日清樓制度，清樓時間為21時。對需要加班人員須在值班處登記。非相關(guān)人員禁止進入電視監(jiān)控室，如需要調(diào)看監(jiān)控錄像，必須征得辦公室相關(guān)負(fù)責(zé)人同意。7．各部門（人員）發(fā)現(xiàn)重大問題和帶有苗頭性的隱患要及時匯報，及時排除。4．有重要設(shè)備、儀器儀表的部門要設(shè)專人負(fù)責(zé)，嚴(yán)格管理，避免發(fā)生財物丟失等責(zé)任事故。3．各部門要認(rèn)真做好部門自身的安全保衛(wèi)工作。凡到公司的辦事人員先由門衛(wèi)告知相關(guān)部門，并在來訪登記表上登記，注明事由，再由相關(guān)部門進行接待。保安服務(wù)工作職責(zé)和要求及保安具體工作細(xì)則及操作規(guī)程見附件。辦公樓一樓側(cè)門與樓梯門鎖匙交保安管理，負(fù)責(zé)早晚開關(guān)門。4．鑰匙保管人員一旦遺失鑰匙，應(yīng)立即報告辦公室，視情節(jié)嚴(yán)重程度，由辦公室決定對門鎖采取更換等相關(guān)措施。保潔人員需清潔公司領(lǐng)導(dǎo)辦公室時，由前臺負(fù)責(zé)開門，清潔完畢后，及時把辦公室鎖好。如需借用或配制鑰匙，需到辦公室辦理相關(guān)手續(xù)。第一篇：辦公樓物業(yè)管理制度篇一：辦公樓物業(yè)管理制度 辦公樓物業(yè)管理制度為了保障公司辦公樓的正常有序使用，明確相關(guān)部門的責(zé)任義務(wù)，營造一個好的工作環(huán)境，特制定本制度。一、安全與消防管理（一）辦公室鑰匙管理1．辦公樓所有部門鑰匙由公司辦公室與具體部門分別保管，日常使用由各部門自行負(fù)責(zé)，不得互相轉(zhuǎn)借。2．公司領(lǐng)導(dǎo)保管自己辦公室的鑰匙，備用鑰匙由前臺負(fù)責(zé)保管。3．嚴(yán)禁私自配置鑰匙。5．鑰匙保管人員一旦離職，在辦理離職手續(xù)時將鑰匙上交辦公室。（二）辦公室安全管理1．辦公樓的安全工作由保安部門負(fù)責(zé)，公司辦公室要切實加強對保安的管理，確保保安人員履行好安保職責(zé)，嚴(yán)格落實各項安保措施，確保辦公樓安全。2．嚴(yán)格來訪登記制度。杜絕外來人員在公司內(nèi)部亂串亂闖現(xiàn)象發(fā)生。在下班前要檢查門窗、用電、空調(diào)等使用情況，離開辦公室必須關(guān)好窗，鎖好門；關(guān)掉空調(diào)、微機等用電設(shè)施，確保部門自身安全。6．財務(wù)室、檔案室、配電室、設(shè)備機房、食堂、倉庫等重點區(qū)域，相關(guān)部門要嚴(yán)格落實各項防火、防盜等安全措施，做到人防和技防相結(jié)合，加強管理，杜絕隱患。8．保安部門要認(rèn)真檢查維護電視監(jiān)控系統(tǒng)，確保24小時開通，運轉(zhuǎn)良好。9．節(jié)假日期間，值班人員必須堅守崗位，認(rèn)真履行職責(zé)，做好交接班記錄。對突發(fā)事件和重要情況要及時報告，及時處理。（三）辦公室消防安全管理1．財務(wù)室、配電室、設(shè)備機房、檔案庫、廚房餐廳、實驗室、倉庫等重點防火部位，要按公安消防部門的規(guī)定配備消防器材，設(shè)立禁止煙火標(biāo)記。2．各部門員工要遵守消防管理規(guī)定，嚴(yán)禁擅自移動或破壞辦公樓內(nèi)消防設(shè)施，嚴(yán)禁擅自占用、堵塞、封閉消防通道。4．妥善保管紙張等可燃性物品。嚴(yán)禁私接、更改電器線路和設(shè)備。對違章操作造成事故的，要追究當(dāng)事人的責(zé)任。7．嚴(yán)禁在消防通道停放機動車與非機動車。二、清潔與綠化管理（一）清潔管理1．清潔管理是營造辦公樓文明、整潔、舒適工作環(huán)境的重要內(nèi)容，由公司辦公室具體負(fù)責(zé)。3．辦公樓清潔管理的具體要求詳見：辦公樓衛(wèi)生管理制度、辦公樓衛(wèi)生清潔標(biāo)準(zhǔn)、辦公樓保潔人員考核標(biāo)準(zhǔn)。2．管理、愛護花草、樹木是公司全體員工的權(quán)利和義務(wù)。如因確實需要者，需報辦公室批準(zhǔn)。5．不得損壞花木的保護設(shè)施。7．不準(zhǔn)行人和各種車輛跨越、踐踏綠化帶。9．不準(zhǔn)在綠化地上堆放任何物品。11．凡人為造成綠化、花木及設(shè)施損壞的，要進行罰款處理。三、設(shè)施設(shè)備使用維修管理（一）、公共場所的空調(diào)管理1．辦公室負(fù)責(zé)公共場所空調(diào)日常運行管理工作，分管人員要嚴(yán)格按照規(guī)程操作，做好開關(guān)使用紀(jì)錄。2．空調(diào)開機時間根據(jù)季節(jié)變化確定，原則上在每年6月1日至9月31日（也可根據(jù)實際情況調(diào)整）開機制冷。4．空調(diào)使用部門要注意節(jié)約能源，降低能耗。室內(nèi)無人和下班后，及時關(guān)閉空調(diào)。（二）、電梯管理1．設(shè)備部負(fù)責(zé)電梯日常運行、安檢、維修維護等管理工作，值班人員要嚴(yán)格按照規(guī)程操作，做好運行、安檢、維修維護紀(jì)錄。如超載、指示燈報警應(yīng)自覺退出電梯，保證電梯安全快捷運行。電梯門在關(guān)閉時請勿將身體任何部位或其它物品伸出門外，以免發(fā)生危險。5．禁止攜帶易燃易爆有毒物品乘坐電梯。6．電梯運行中出現(xiàn)故障，要保持冷靜，可按警鈴按鈕求救或按照提示與管理人員聯(lián)系（聯(lián)系電話：），嚴(yán)禁敲擊按鈕、強行扒門，以免造成危險。2．物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備維修保養(yǎng)部門，要嚴(yán)格安照工作程序、技術(shù)要求，制訂物業(yè)、公用設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)維護計劃，做好維修維護保養(yǎng)工作。物業(yè)圖紙、設(shè)備安裝、使用和維護保養(yǎng)技術(shù)資料、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件等由公司辦公室和設(shè)備維護保養(yǎng)部門一式二份分別存放保管。做到科學(xué)計劃，周密安排，嚴(yán)格審計，確保質(zhì)量，厲行節(jié)約。本制度報總經(jīng)理批準(zhǔn)后實施。主要設(shè)施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、vrv空調(diào)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等。針對物業(yè)特點，**物業(yè)將嚴(yán)格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，單獨設(shè)置物業(yè)管理處對該項目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。我們堅持以客戶為上，及時認(rèn)知客戶對服務(wù)的需求，在服務(wù)過程中持續(xù)不斷加以精進。一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式我們將在服務(wù)管理上采用先進的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進入辦公樓的客戶都體會到我們熱心的招呼、細(xì)心的關(guān)懷、專業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶感受到走進綜合辦公樓時，就能感覺到充滿溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進的軟件服務(wù)管理是時尚的，是構(gòu)建和諧社會所必須的。內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)的保安、工程、清潔管理服務(wù)。通過內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。三、管理設(shè)想為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧靜、稱心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。四．服務(wù)定位物業(yè)管理處內(nèi)部管理實行以iso9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系運行模式。同時，吸納各類專業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務(wù)技能。管理內(nèi)容、維護、維修管理。公司運作將依托is0嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運作質(zhì)量的保證。2．專業(yè)化運作機制：對于項目處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。3．質(zhì)量保證機制：專業(yè)物業(yè)公司的管理運作和服務(wù)規(guī)范遵循國際化，標(biāo) 準(zhǔn)化組織的iso9001－2000的管理模式進行實施。5． 緊急預(yù)案機制：根據(jù)辦公樓特點，分工作條線，設(shè)計各類預(yù)案，建 立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案 檢驗、預(yù)案起動執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。實現(xiàn)垂直管理、目標(biāo)管理、網(wǎng)絡(luò)管理，從而達到提高管理效率、降低運行成本目的。精心實施——嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要