【正文】 項目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開強(qiáng)化的內(nèi)部管理體系。力爭使辦公樓創(chuàng)優(yōu)，同時依據(jù)ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系，使辦公樓物業(yè)管理質(zhì)量更加標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化。各項服務(wù)均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進(jìn)、吸收、運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理方法和要求，不斷強(qiáng)化各級服務(wù)人員的培訓(xùn)。針對【綜合辦公樓】的特征，我公司提出了以下物業(yè)管理設(shè)想：1．著重從人的基礎(chǔ)生活功能需求出發(fā)做到人性化管理理念，豐富特色服務(wù)；2．著重從人與自然、和諧、共生的要求出發(fā)，加強(qiáng)對生態(tài)、綠化、人文、環(huán)境的建設(shè)與維護(hù)。通過接受延伸特約服務(wù)的逐項開展進(jìn)一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達(dá)到臻善臻美。延伸特約服務(wù)是指有根據(jù)業(yè)主或客戶的特殊需要，另行對辦公區(qū)域內(nèi)其他設(shè)施設(shè)備的保養(yǎng)維護(hù)、特約清潔（領(lǐng)導(dǎo)辦公室、辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會議室、活動室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔），生活服務(wù)區(qū)域配套管理等。二、物業(yè)管理的基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù) 綜合辦公樓的物業(yè)管理服務(wù)分為內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)及延伸特約服務(wù)。根據(jù)綜合辦公樓的情況，我們**物業(yè)管理有限公司將本著“精致服務(wù)，以我的精心換得您的稱心”的服務(wù)宗旨，引進(jìn)先進(jìn)的管理理念和成熟的管理模式，從前期介入開始就切切實實地做好參謀、在辦公樓日常使用中勤勤懇懇地當(dāng)好物業(yè)的管家。第一節(jié) 整體設(shè)想與管理模式 “溝通至上，服務(wù)致遠(yuǎn)”作為合肥市**物業(yè)管理有限公司服務(wù)理念。辦公樓現(xiàn)為合肥市各民主黨派辦公場所。 【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度目 錄第一節(jié) 整體設(shè)想與管理模式……………………………1第二節(jié) 物業(yè)項目服務(wù)保障措施…………………………3第三節(jié) 項目管理處組織設(shè)置……………………………6第四節(jié) 物業(yè)項目管理制度………………………………9第五節(jié) 物業(yè)項目接管方案………………………………18第六節(jié) 物業(yè)項目管理服務(wù)目標(biāo)承諾……………………23【綜合辦公樓】物業(yè)管理方案及管理制度綜合辦公樓位于懷寧路與休寧路交叉處，總體建筑面積88888平方米，樓高九層（不包括地下車庫）。主要設(shè)施有：電梯、智能監(jiān)控、消防系統(tǒng)、VRV空調(diào)系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)等。針對物業(yè)特點，**物業(yè)將嚴(yán)格按照商務(wù)辦公樓標(biāo)準(zhǔn)，單獨設(shè)置物業(yè)管理處對該項目作系統(tǒng)管理，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。我們堅持以客戶為上，及時認(rèn)知客戶對服務(wù)的需求，在服務(wù)過程中持續(xù)不斷加以精進(jìn)。一、采取相適應(yīng)的服務(wù)模式我們將在服務(wù)管理上采用先進(jìn)的理念，有效的服務(wù)管理手段，使所有進(jìn)入辦公樓的客戶都體會到我們熱心的招呼、細(xì)心的關(guān)懷、專業(yè)的工作、盡心的服務(wù)；讓客戶感受到走進(jìn)綜合辦公樓時，就能感覺到充滿溫馨、和諧的氛圍；應(yīng)用先進(jìn)的軟件服務(wù)管理是時尚的，是構(gòu)建和諧社會所必須的。內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)是指在物業(yè)界面內(nèi)公共區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)的保安、工程、清潔管理服務(wù)。通過內(nèi)核基礎(chǔ)服務(wù)，保障辦公樓正常的日常辦公秩序。三、管理設(shè)想為讓業(yè)主創(chuàng)造舒適、寧靜、稱心、親切、安全的辦公環(huán)境，我公司將從這些方面努力，刻苦鉆研、努力探索。四．服務(wù)定位物業(yè)管理處內(nèi)部管理實行以ISO9001國際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)體系運(yùn)行模式。同時，吸納各類專業(yè)技術(shù)人才，不斷提升整個物業(yè)管理處的人員素質(zhì)及服務(wù)技能。管理內(nèi)容、維護(hù)、維修管理。公司運(yùn)作將依托IS0嚴(yán)格的質(zhì)量管理體系模式作為日常管理運(yùn)作質(zhì)量的保證。2． 專業(yè)化運(yùn)作機(jī)制：對于項目處遇專業(yè)性與技術(shù)性較強(qiáng)的管理服務(wù)，都有專業(yè)物業(yè)公司技術(shù)中心提供技術(shù)支持。3． 質(zhì)量保證機(jī)制：專業(yè)物業(yè)公司的管理運(yùn)作和服務(wù)規(guī)范遵循國際化，標(biāo)準(zhǔn)化組織的ISO9001－2000的管理模式進(jìn)行實施。5． 緊急預(yù)案機(jī)制：根據(jù)辦公樓特點，分工作條線，設(shè)計各類預(yù)案，建立預(yù)案網(wǎng)絡(luò)機(jī)制，預(yù)案流程，預(yù)案執(zhí)行監(jiān)督及預(yù)案檢驗、預(yù)案起動執(zhí)行記錄等一整套可操作制度。實現(xiàn)垂直管理、目標(biāo)管理、網(wǎng)絡(luò)管理，從而達(dá)到提高管理效率、降低運(yùn)行成本目的。精心實施——嚴(yán)格按照質(zhì)量管理體系文件規(guī)定要求，實施程序化、規(guī)范化管理使每位員工明確自己該做什么，如何做，做到什么程度，留下何種記錄，從而達(dá)到定時、定人、定崗、定任務(wù)、定質(zhì)量的五定要求，嚴(yán)格檢查——每項活動都會有計劃的受到檢查，從日檢到周檢，月檢覆蓋整個物業(yè)管理活動，保證各項物業(yè)管理活動在嚴(yán)格受控狀態(tài)下運(yùn)行?！笆惫ぷ鳂?biāo)準(zhǔn) 服務(wù)組織專業(yè)化、服務(wù)架構(gòu)簡約化、服務(wù)控制規(guī)范化、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)精確化、服務(wù)理念人本化、服務(wù)內(nèi)容菜單化、服務(wù)效果最佳化、服務(wù)責(zé)任全體化、服務(wù)隊伍素質(zhì)化、服務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)化、服務(wù)成本合理化、服務(wù)運(yùn)作市場化。培訓(xùn)工作將由始無終地貫徹在整個管理過程中。通過崗前培訓(xùn)使員工在服務(wù)意識的培養(yǎng)、服務(wù)理念的樹立、工作技能的提升等方面盡快達(dá)到一流管理所需的水平。同時，公司還在日常管理服務(wù)過程中不斷地對員工進(jìn)行在崗培訓(xùn)及理念的強(qiáng)化，繼續(xù)通過技術(shù)平臺優(yōu)勢及軟件支持以多種形式加強(qiáng)人員培訓(xùn)的溝通交流，以持續(xù)提升員工的專業(yè)技能。我們將建議多層次的督導(dǎo)體系。量化考核，建立激勵機(jī)制公司還將根據(jù)員工的績效對每一員工進(jìn)行量化考核。考核結(jié)果必須同激勵掛鉤，以做到賞罰分明。負(fù)激勵：包括對員工處罰、扣獎、換崗培訓(xùn)、待崗、降職直至終止合同）。內(nèi)部保障，建立并推廣企業(yè)文化 物業(yè)管理是一項繁瑣、忙碌、多方位的服務(wù)工作，每一處優(yōu)良環(huán)境的創(chuàng)造，無不凝聚著管理處員工的汗水和心血。通過員工懇談、聯(lián)誼活動等方式充分注重管理人員與員工的情感溝通，從而營造出和諧的工作氛圍，形成員工隊伍總體穩(wěn)定、局部流動的良性資源管理循環(huán)。相關(guān)人員必須熟悉辦公樓服務(wù)流程，有從業(yè)經(jīng)驗，經(jīng)過培訓(xùn)，且素質(zhì)高、責(zé)任心強(qiáng)，有吃苦耐勞精神。3保安隊長1協(xié)助主任負(fù)責(zé)辦公樓的安全管理工作。5保潔領(lǐng)班1負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)的清潔管理工作6保潔員6負(fù)責(zé)辦公樓內(nèi)外圍清潔衛(wèi)生工作以及領(lǐng)導(dǎo)辦公室的清潔工作等?！?2名4．保 安 部：①大堂周圍、地下車庫出入口每班設(shè)1名，三班運(yùn)行，另巡邏崗2名……………………………………………………… 5名②監(jiān)控室每班設(shè)1名，三班運(yùn)行，1人/班3班；…………… 3名③保安隊長。 辦公室管理制度216。 交接班管理制度216。 員工就餐制度216。 印章、介紹信使用管理制度216。 財務(wù)管理制度216。 現(xiàn)金管理制度216。 設(shè)備部管理制度216。 報修、急修制度216。 設(shè)備機(jī)房“動火”管理制度216。 節(jié)能制度216。 清潔衛(wèi)生制度216。 配電室安全保衛(wèi)制度216。 配電室值班制度216。 配電室巡視制度216。 配電室設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度216。 電梯維護(hù)保養(yǎng)制度216。 維修人員安全防火制度216。 保安管理制度216。 交接班管理制度216。 消防設(shè)施、器材的維護(hù)保養(yǎng)制度216。 庭院道路管理制度216。 機(jī)動車停車場安全巡檢制度216。 保安值班管理制度216。 消防安全檢查制度216。 非機(jī)動車管理制度216。 二次裝潢安全管理216。 安全檔案管理制度216。 滅火器維護(hù)保養(yǎng)制度216。 員工勞動紀(jì)律216。 高空安全操作制度216。 大堂接待管理制度216。 客戶投訴處置管理制度216。a. 管理處主任崗位職責(zé)及任職要求　b. 文員崗位職責(zé)及任職要求c. 倉管人員崗位職責(zé)及任職要求　d. 工程部人員崗位職責(zé)及任職要求e. 保安隊長崗位職責(zé)及任職要求　f. 保潔領(lǐng)班崗位職責(zé)及任職要求g. 強(qiáng)電、弱電電工崗位職責(zé)及任職要求h. 綜合維修工崗位職責(zé)及任職要求i. 保安人員崗位職責(zé)及任職要求　j. 消控中心保安人員崗位職責(zé)及任職要求k. 保潔