【正文】 一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達(dá)到臻善臻美。各項(xiàng)服務(wù)均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務(wù)中不斷改進(jìn)、吸收、運(yùn)用先進(jìn)的物業(yè)管理方法和要求，不斷強(qiáng)化各級(jí)服務(wù)人員的培訓(xùn)。、消防安全管理、綠化管理第二節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)項(xiàng)目服務(wù)保障措施 先進(jìn)的ISO9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機(jī)制要實(shí)現(xiàn)綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理目標(biāo)，離不開(kāi)強(qiáng)化的內(nèi)部管理體系。以降低成本，揚(yáng)長(zhǎng)避短，提高效率。采用系統(tǒng)及過(guò)程管理方法最終實(shí)現(xiàn)“十二化”管理 綜合辦公樓項(xiàng)目物業(yè)管理活動(dòng)是由各相關(guān)的子過(guò)程組成，各相關(guān)過(guò)程加以識(shí)別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。持續(xù)改進(jìn)——針對(duì)檢查中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，通過(guò)征求業(yè)主、客戶意見(jiàn)，運(yùn)用統(tǒng)計(jì)方法，測(cè)量出物業(yè)管理活動(dòng)的不足之處，制定糾正和預(yù)防措施，從而實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理活動(dòng)的持續(xù)改進(jìn)和質(zhì)量的良性循環(huán)。辦公樓管理服務(wù)人員在上崗前由公司進(jìn)行系統(tǒng)嚴(yán)格的崗前培訓(xùn)并取得相應(yīng)的崗位執(zhí)業(yè)資格證書(shū)。執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓(xùn)是否有效，還須通過(guò)督導(dǎo)這一環(huán)節(jié)。員工考核依據(jù)質(zhì)量控制指標(biāo)，逐層考核，責(zé)任到人。起到鼓勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)的作用。第三節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)管理處組織設(shè)置一、物業(yè)處機(jī)構(gòu)設(shè)置圖合肥市**物業(yè)管理有限公司【綜合辦公樓】物業(yè)處保潔部保安部綜管部工程部高低壓配電間值班接報(bào)修服務(wù)日常設(shè)施設(shè)備維護(hù)接待室/會(huì)議室清潔公共區(qū)域衛(wèi)生清潔車輛管理消防服務(wù)管理智能監(jiān)控系統(tǒng)管理辦公秩序維護(hù)文檔資料管理倉(cāng)庫(kù)管理 二、物業(yè)處人員配備序號(hào)職位人數(shù)職 責(zé)備 注1項(xiàng)目主任1負(fù)責(zé)辦公樓區(qū)域全面服務(wù)管理工作。4保安員8負(fù)責(zé)辦公樓門(mén)崗值勤、樓層巡視、智能監(jiān)控、消防管理及車輛管理等工作。………………………………………………………1名5．保 潔 部：①保潔員每人做三個(gè)樓層的清潔，九個(gè)樓層；…………………3名②外圍四周場(chǎng)地保潔、綠化修剪…………………………………2名③（2F9F）8個(gè)領(lǐng)導(dǎo)辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會(huì)議室、活動(dòng)室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔；………………………… 2名 （其中領(lǐng)班1名） 共 計(jì)：21名第四節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)管理制度一． 完善管理制度以規(guī)范管理行為216。 更衣室（柜）管理制度216。 鑰匙管理制度216。 費(fèi)用管理制度216。 設(shè)備機(jī)房管理制度216。 物料申購(gòu)、領(lǐng)用管理制度216。 配電室防火管理制度216。 配電室設(shè)備缺陷管理制度216。 生活用水安全管理制度216。 消防管理制度216。 易燃、易爆危險(xiǎn)品的管理制度216。 安全巡檢制度216。 治安管理制度216。 危險(xiǎn)品管理制度216。 保潔部管理制度216。 綠化監(jiān)管及擺放、養(yǎng)護(hù)管理制度216。 客戶滿意度征集、回訪制度二． 明確的崗位職責(zé)及入職要求通過(guò)明確各崗位職責(zé)及入職要求，使從業(yè)人員都知曉自己的工作責(zé)任，以達(dá)到全員管理的目的。d. 嚴(yán)格執(zhí)行辦公樓安全規(guī)定，結(jié)合工作實(shí)際，開(kāi)展安全預(yù)想活動(dòng)，消滅不安全因素。 語(yǔ)言標(biāo)準(zhǔn)a. 總體要求：親切和藹，語(yǔ)言文雅，使用普通話。b. 服務(wù)動(dòng)作：216。 不準(zhǔn)背手、插腰、抱膀、顫腿或手插衣褲袋里216。 不準(zhǔn)當(dāng)班吃零食,在禁煙區(qū)內(nèi)抽煙 服務(wù)標(biāo)準(zhǔn): 主動(dòng)、熱情、誠(chéng)懇、周到 紀(jì)律標(biāo)準(zhǔn)a. 總體要求：堅(jiān)守崗位，盡職盡責(zé)，嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度和作業(yè)程序。 不準(zhǔn)離崗、串崗和聊天216。智能監(jiān)控系統(tǒng)管理監(jiān)控中心值班人員應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知巡邏崗或報(bào)告主任，并做好值班記錄。1公共區(qū)域衛(wèi)生清潔（1）8：00以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔工作；打掃好衛(wèi)生間，檢查卷紙情況、噴灑空氣清新劑；（2）8：30集中收取垃圾（袋裝），及時(shí)清運(yùn)出辦公樓；（3）專人負(fù)責(zé)車庫(kù)、辦公樓外圍保潔及綠化維護(hù)，確保清潔無(wú)雜物；（4）做好大堂內(nèi)外門(mén)玻璃，二樓以下內(nèi)外玻璃的清潔，表面無(wú)浮塵，無(wú)污漬，光澤透明；（5）地面清潔1天不少于2次；墻面清潔1周不少于2次，有灰塵或雜物隨時(shí)清理；（6）公共走廊推塵一天不少于2次，確保地面光亮；不潔凈點(diǎn)滯留時(shí)間不超過(guò)30分鐘；（7）樓梯臺(tái)階的拖洗保養(yǎng)、不銹鋼扶手抹塵；（8）不銹鋼垃圾筒擺放在指定位置，外表光亮無(wú)污跡，筒外周圍無(wú)痰跡，垃圾不外露；（9）室內(nèi)擺置品、盆景等保潔工作，保證目視無(wú)灰塵；（10）大堂天花燈筒、各組燈飾、各類出風(fēng)口無(wú)蜘蛛網(wǎng)。（4）依據(jù)《保潔作業(yè)手冊(cè)》對(duì)室內(nèi)部分物品進(jìn)行專業(yè)清潔服務(wù)工作。（4）加強(qiáng)設(shè)備機(jī)房安全管理；愛(ài)護(hù)設(shè)施設(shè)備，加強(qiáng)節(jié)能降耗管理；（5）組織對(duì)會(huì)縮化糞池的清理疏通等工作。（2）空調(diào)操作工人應(yīng)是經(jīng)過(guò)培訓(xùn)的技術(shù)工人,掌握裝置操作技能,經(jīng)有關(guān)部門(mén)考試合格后,方可進(jìn)行獨(dú)立工作。（5）經(jīng)常檢查設(shè)備機(jī)房，使之保持良好狀態(tài)。該階段的主要任務(wù)是協(xié)助業(yè)主/建設(shè)方完善設(shè)計(jì)和施工監(jiān)理、參與房屋竣工驗(yàn)收、配合做好局部區(qū)域的安全保衛(wèi)和保潔工作、人員招聘培訓(xùn)工作、物業(yè)管理各類前期準(zhǔn)備以及物業(yè)開(kāi)荒。三個(gè)階段工作的內(nèi)容和管理重點(diǎn)有區(qū)別，又前后承接，前一階段工作質(zhì)量的好壞，將直接影響到下一階段工作的展開(kāi)與控制。就調(diào)試和驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題提出整改意見(jiàn)。督促施工單位在施工現(xiàn)場(chǎng)中潛在的危險(xiǎn)區(qū)域，樹(shù)立明顯提示標(biāo)志，確保進(jìn)出人員的安全。做好清潔開(kāi)荒的各種準(zhǔn)備，對(duì)部分完工可交付的樓層先期組織開(kāi)荒。了解本物業(yè)設(shè)備及安裝狀況，從管理適用性角度寫(xiě)出《項(xiàng)目設(shè)備評(píng)估報(bào)告》。根據(jù)工程需要，選調(diào)工程專業(yè)人員到現(xiàn)場(chǎng)。印制各種管理文件表格等印刷品，完成各種證件制作。代表業(yè)主方接收設(shè)備資料（圖紙、操作手冊(cè)、維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)等）。設(shè)備試運(yùn)行、調(diào)試供貨商到現(xiàn)場(chǎng)作專題培訓(xùn)，主要操作人員及預(yù)備人員一同參加。反饋建議對(duì)上述各過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，及時(shí)與發(fā)展商聯(lián)系，一般問(wèn)題口頭反饋，重要問(wèn)題及建議書(shū)面報(bào)告。檔案管理竣工圖紙、設(shè)備安裝、隱蔽工程和管道、竣工驗(yàn)收等原始資料保管，建立設(shè)備臺(tái)帳。崗點(diǎn)設(shè)置及崗位人員安排，實(shí)地培訓(xùn)與操作，全面接手辦公樓安全管理。公司督查部負(fù)責(zé)組建開(kāi)荒隊(duì)伍，全面開(kāi)荒保潔。）二、搬遷及設(shè)備調(diào)試裝修管理階段該階段時(shí)間為首批辦公單位搬遷進(jìn)駐開(kāi)始至整個(gè)辦公單位入駐基本完成，各設(shè)備聯(lián)動(dòng)調(diào)試全面完成。密切溝通，合理規(guī)劃 整個(gè)管理處將再建立搬遷調(diào)度服務(wù)熱線，隨時(shí)能夠與相關(guān)搬遷單位保持暢通聯(lián)絡(luò)，及時(shí)掌握每日搬遷規(guī)模量，并預(yù)先做好在車輛控制，電梯使用，周轉(zhuǎn)場(chǎng)地設(shè)置，安全控制，垃圾收集、清運(yùn)，環(huán)境保潔等方面做好合理規(guī)劃及充分布署相應(yīng)的人力及物力。三、正常管理階段該階段時(shí)間為從搬遷開(kāi)始到整個(gè)辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點(diǎn)轉(zhuǎn)到日常管理上來(lái)。精細(xì)化管理 —— 是指將管理 覆蓋到每一個(gè)環(huán)節(jié)；控制到每一個(gè)細(xì)節(jié)；規(guī)范到每一項(xiàng)操作；精確到每一個(gè)數(shù)據(jù)。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆ 員工培訓(xùn)覆蓋率100%。（企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）◆ 報(bào)修服務(wù)及時(shí)率95%。（國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)）