【正文】 一步提升綜合辦公樓物業(yè)軟環(huán)境，使之達到臻善臻美。各項服務均規(guī)范化、專業(yè)化，并在管理服務中不斷改進、吸收、運用先進的物業(yè)管理方法和要求，不斷強化各級服務人員的培訓。、消防安全管理、綠化管理第二節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)項目服務保障措施 先進的ISO9001：2000內(nèi)部質(zhì)量管理體系保障，建立六大管理機制要實現(xiàn)綜合辦公樓項目物業(yè)管理目標，離不開強化的內(nèi)部管理體系。以降低成本，揚長避短，提高效率。采用系統(tǒng)及過程管理方法最終實現(xiàn)“十二化”管理 綜合辦公樓項目物業(yè)管理活動是由各相關的子過程組成，各相關過程加以識別，理解和管理，最大限度的減少職能交叉、重疊管理。持續(xù)改進——針對檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，通過征求業(yè)主、客戶意見，運用統(tǒng)計方法，測量出物業(yè)管理活動的不足之處，制定糾正和預防措施，從而實現(xiàn)物業(yè)管理活動的持續(xù)改進和質(zhì)量的良性循環(huán)。辦公樓管理服務人員在上崗前由公司進行系統(tǒng)嚴格的崗前培訓并取得相應的崗位執(zhí)業(yè)資格證書。執(zhí)行規(guī)范是否到位，培訓是否有效，還須通過督導這一環(huán)節(jié)。員工考核依據(jù)質(zhì)量控制指標，逐層考核，責任到人。起到鼓勵先進、鞭策后進的作用。第三節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)管理處組織設置一、物業(yè)處機構(gòu)設置圖合肥市**物業(yè)管理有限公司【綜合辦公樓】物業(yè)處保潔部保安部綜管部工程部高低壓配電間值班接報修服務日常設施設備維護接待室/會議室清潔公共區(qū)域衛(wèi)生清潔車輛管理消防服務管理智能監(jiān)控系統(tǒng)管理辦公秩序維護文檔資料管理倉庫管理 二、物業(yè)處人員配備序號職位人數(shù)職 責備 注1項目主任1負責辦公樓區(qū)域全面服務管理工作。4保安員8負責辦公樓門崗值勤、樓層巡視、智能監(jiān)控、消防管理及車輛管理等工作?！?名5．保 潔 部：①保潔員每人做三個樓層的清潔，九個樓層；…………………3名②外圍四周場地保潔、綠化修剪…………………………………2名③（2F9F）8個領導辦公室及休息室、多功能廳、乒乓球室、健身房、小會議室、活動室、96人的大教室及貴賓休息室的保潔；………………………… 2名 （其中領班1名） 共 計：21名第四節(jié) 【綜合辦公樓】物業(yè)管理制度一． 完善管理制度以規(guī)范管理行為216。 更衣室（柜）管理制度216。 鑰匙管理制度216。 費用管理制度216。 設備機房管理制度216。 物料申購、領用管理制度216。 配電室防火管理制度216。 配電室設備缺陷管理制度216。 生活用水安全管理制度216。 消防管理制度216。 易燃、易爆危險品的管理制度216。 安全巡檢制度216。 治安管理制度216。 危險品管理制度216。 保潔部管理制度216。 綠化監(jiān)管及擺放、養(yǎng)護管理制度216。 客戶滿意度征集、回訪制度二． 明確的崗位職責及入職要求通過明確各崗位職責及入職要求，使從業(yè)人員都知曉自己的工作責任，以達到全員管理的目的。d. 嚴格執(zhí)行辦公樓安全規(guī)定，結(jié)合工作實際，開展安全預想活動，消滅不安全因素。 語言標準a. 總體要求：親切和藹，語言文雅，使用普通話。b. 服務動作：216。 不準背手、插腰、抱膀、顫腿或手插衣褲袋里216。 不準當班吃零食,在禁煙區(qū)內(nèi)抽煙 服務標準: 主動、熱情、誠懇、周到 紀律標準a. 總體要求：堅守崗位，盡職盡責，嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度和作業(yè)程序。 不準離崗、串崗和聊天216。智能監(jiān)控系統(tǒng)管理監(jiān)控中心值班人員應嚴格監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)異常情況立即通知巡邏崗或報告主任，并做好值班記錄。1公共區(qū)域衛(wèi)生清潔（1）8：00以前完成大堂地面及電梯間、走廊通道的第一次清潔工作；打掃好衛(wèi)生間，檢查卷紙情況、噴灑空氣清新劑；（2）8：30集中收取垃圾（袋裝），及時清運出辦公樓；（3）專人負責車庫、辦公樓外圍保潔及綠化維護，確保清潔無雜物；（4）做好大堂內(nèi)外門玻璃，二樓以下內(nèi)外玻璃的清潔，表面無浮塵，無污漬，光澤透明；（5）地面清潔1天不少于2次；墻面清潔1周不少于2次，有灰塵或雜物隨時清理；（6）公共走廊推塵一天不少于2次，確保地面光亮；不潔凈點滯留時間不超過30分鐘；（7）樓梯臺階的拖洗保養(yǎng)、不銹鋼扶手抹塵；（8）不銹鋼垃圾筒擺放在指定位置，外表光亮無污跡，筒外周圍無痰跡，垃圾不外露；（9）室內(nèi)擺置品、盆景等保潔工作，保證目視無灰塵；（10）大堂天花燈筒、各組燈飾、各類出風口無蜘蛛網(wǎng)。（4）依據(jù)《保潔作業(yè)手冊》對室內(nèi)部分物品進行專業(yè)清潔服務工作。（4）加強設備機房安全管理；愛護設施設備，加強節(jié)能降耗管理；（5）組織對會縮化糞池的清理疏通等工作。（2）空調(diào)操作工人應是經(jīng)過培訓的技術工人,掌握裝置操作技能,經(jīng)有關部門考試合格后,方可進行獨立工作。（5）經(jīng)常檢查設備機房，使之保持良好狀態(tài)。該階段的主要任務是協(xié)助業(yè)主/建設方完善設計和施工監(jiān)理、參與房屋竣工驗收、配合做好局部區(qū)域的安全保衛(wèi)和保潔工作、人員招聘培訓工作、物業(yè)管理各類前期準備以及物業(yè)開荒。三個階段工作的內(nèi)容和管理重點有區(qū)別，又前后承接，前一階段工作質(zhì)量的好壞，將直接影響到下一階段工作的展開與控制。就調(diào)試和驗收中發(fā)現(xiàn)的問題提出整改意見。督促施工單位在施工現(xiàn)場中潛在的危險區(qū)域，樹立明顯提示標志，確保進出人員的安全。做好清潔開荒的各種準備，對部分完工可交付的樓層先期組織開荒。了解本物業(yè)設備及安裝狀況，從管理適用性角度寫出《項目設備評估報告》。根據(jù)工程需要，選調(diào)工程專業(yè)人員到現(xiàn)場。印制各種管理文件表格等印刷品，完成各種證件制作。代表業(yè)主方接收設備資料（圖紙、操作手冊、維護保養(yǎng)手冊等）。設備試運行、調(diào)試供貨商到現(xiàn)場作專題培訓，主要操作人員及預備人員一同參加。反饋建議對上述各過程中發(fā)現(xiàn)的問題，及時與發(fā)展商聯(lián)系，一般問題口頭反饋，重要問題及建議書面報告。檔案管理竣工圖紙、設備安裝、隱蔽工程和管道、竣工驗收等原始資料保管，建立設備臺帳。崗點設置及崗位人員安排，實地培訓與操作，全面接手辦公樓安全管理。公司督查部負責組建開荒隊伍，全面開荒保潔。）二、搬遷及設備調(diào)試裝修管理階段該階段時間為首批辦公單位搬遷進駐開始至整個辦公單位入駐基本完成，各設備聯(lián)動調(diào)試全面完成。密切溝通，合理規(guī)劃 整個管理處將再建立搬遷調(diào)度服務熱線，隨時能夠與相關搬遷單位保持暢通聯(lián)絡，及時掌握每日搬遷規(guī)模量，并預先做好在車輛控制，電梯使用，周轉(zhuǎn)場地設置，安全控制，垃圾收集、清運，環(huán)境保潔等方面做好合理規(guī)劃及充分布署相應的人力及物力。三、正常管理階段該階段時間為從搬遷開始到整個辦公樓完全正常使用，所有辦公單位入駐完成，我們將把管理的重點轉(zhuǎn)到日常管理上來。精細化管理 —— 是指將管理 覆蓋到每一個環(huán)節(jié)；控制到每一個細節(jié)；規(guī)范到每一項操作；精確到每一個數(shù)據(jù)。（企業(yè)標準）◆ 員工培訓覆蓋率100%。（企業(yè)標準）◆ 報修服務及時率95%。（國家標準）