【正文】 驗證方支可包括征求業(yè)主和客戶對外包方服務質量的意見等，驗證方式應在《服務項目承色合同》中經予明確規(guī)定。外包方進入現場作業(yè)前，應了解環(huán)境和職業(yè)安全健康方面的要求，外包方應對作業(yè)人員進行環(huán)境、職業(yè)安全健康知識培訓。4. 外包過程的控制與外包方就服務項目簽訂《服務項目承包全同》，合同由物管中心相關部門負現同外包方擬定。2. 外包方的選擇由公司的工程事務部、保潔中心根據實際需要，組織對每個外包項目挑選三家以上的外方。成本控制包括運營成本和采購成本兩個方面。(2)、競爭管理人員班組長競爭上崗制：實行況爭上崗，堅持能者上、平者讓，庸者下的原則，以保證人員素質。物業(yè)管理中心制定一整套完善的考核與競爭制度，以便促進物業(yè)管理中心的工作不斷的完善和不斷的創(chuàng)新(1)、考核日考核：由物業(yè)管理中心部門經理、班組長對責任人每日工作的檢查考核。物業(yè)管理中心內部了管理運作制度之一，主是實行管理人員崗位責任制，在制度上明確每個崗位的工作要求，工作責任、職權范圍，使得每項工作都有明確指引，具體的要求，達到的效果，真正保證每項工作的實效性，另一方面崗位責任制也落實到每位人員，每一崗位，專人專項，有工作責任，也有靚任負責人，確保工作的落實。定點招聘：定點與 區(qū)市、職業(yè)介紹中心，勞動部門聯系掛鉤，招聘退伍軍人，保安學校畢業(yè)生擔任物業(yè)管理中心的保安員。管理人員持證上崗特種工作人員持證上崗其它員工達到崗位技術精通、職責明確(四)、人員管理物業(yè)管理中心人遇的組成，主要骨干從公司抽調組成，其它人員堅持執(zhí)行公開、公平、公正的三公原則對外招聘，公司奉行任人為賢，廣攬社會有志、有才、有德人士的用人制度，同時根據所接物業(yè)的特殊性，在人員選聘上特別強調對人員政治素質的考察。工程維修人員培訓：重點培訓操作規(guī)程、維保計劃編制，專業(yè)技能等。分類培訓：安保員培訓：重點培訓安全保衛(wèi)、消防知識、監(jiān)控系統(tǒng)、應急處理等。管理期培訓：指物業(yè)管理中心在運作過程中，對員工素質、技能及思想覺悟進行持續(xù)的、有計劃的提高型培訓。因此在物業(yè)管理中心成立之日起，將實行一整套有效的培訓計劃，并切實推行，以培養(yǎng)出一批有理想、有覺悟、有能力、有素質、有現代意識的專業(yè)物業(yè)管理人才，公司將依靠這樣的一批人材來確保出色完成九三學社辦公樓各項物業(yè)管理工作。而在整個具體運作中，物業(yè)管理中心總經理既是日常工作的指揮者，又是監(jiān)督檢查者，各項工作一經下達，執(zhí)行責任人即開始中運作，執(zhí)行過程中的信息通過反饋渠道返回物業(yè)管理中心總經理，供總經理做出校正、判斷、總結，并通過從外界檢查、評比的結果中發(fā)現管理中存在的問題加以糾正，使得物來管理中心的工作做到有布置，有檢查，有吉，從而根本上保證了物來管理中心工作的有效性。三、 理模式與運作機制(一)部管理模式本著高效、精干、安全、科學的管理原則，將在本中心設三個部門，由中心總經理直接對各部門的工作實施領導，以便于直接、全面、及時掌握日常工作及人員表現，有效控制整個管理過程，減少失誤，提高工作效率。物業(yè)管理質量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質量體系及規(guī)章制度。(三)、管理機制若競標成功，我公司將根據**辦公樓的特點建立扁平化的管理架構，最大限度以的減呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。(二)、管理體質為了能夠為**辦公樓提供最優(yōu)質的物業(yè)服務，并將我公司多年積累的成功管理經驗運用在該項目的實際管理操作中，我公司擬成立“**辦公樓物業(yè)管理中心”。二、 業(yè)管理服務的設想(一)管理思路作為高級領導干部用的辦公樓，既需國有寫字樓的辦公環(huán)境，又需國有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。第二章 **辦公樓管理服務設想一．三學社辦公樓基本情況(一)、項目簡介1．名稱：**綜合辦公樓2．位置：3．建筑指標： 建筑面積： 地上面積： 地下面積： 地上樓層：地上八層 地下樓層：地下二層4．各樓層使用說明 地下一層：設備層 地下二層：車庫一層：寫字樓大堂、中央空調室、管理辦公室、廚房、員工餐廳、領導餐廳二層：展廳、管理辦公室三層：領導辦公廳、檔案室、老干部公療室、人事室、財務室四層：局級辦公室、參政議政部、研究室、基金部、組織部等五層：大會議室、小會議室、貴賓室六層：中會議室、局級辦公室、閱覽室等七層：副部辦公室、休息室、秘書長辦公室八層：副局級辦公室、休息室等5．設備系統(tǒng)構成： （1） 消防系統(tǒng)：廣播105個 廣播模塊：10個感煙探測器SD6600 185套 電話分機：7部插孔電話：43部 電話模塊：1個平極SD6011A：53個 6012模塊：39個6013模塊：40個 溫感SD6200：178個6015LK模塊：10個 SD6010LK模塊：6個 （2）給水排水、通風系統(tǒng)軸流通風機2個 斜流高溫排油煙專用風機1個排煙風機2個 混流式管道風機2個貫流電熱風幕機5個 混流式管道風機2個斜流高溫排油煙專用風機1個 斜流式管道風機1個射流風機變更為誘導風機18個 百葉窗式換氣扇9個管道式換氣扇20個 跌泉循環(huán)泵2個潛污泵6個 高層生活水箱1個熱水變頻增壓水泵2個 高層立式穩(wěn)壓水罐2個生活熱水分水器1個 冷水增壓水泵2個 （3）布線系統(tǒng)設備24口超五類配線架18個 2U雙面理線架9個光纖接續(xù)盤1個 光纖卷筒8個JACD型雙工光纖插座24個 ST多模光纖連接器72個19英寸網絡機柜10個（4）網絡系統(tǒng)設備4900交換機19臺 堆疊套件10個（5）樓控系統(tǒng)設備網絡控制器1個 U網絡接口1個系統(tǒng)監(jiān)控軟件1套 系統(tǒng)集成軟件1套控制箱1面 現場控制器16個網絡保護板1個 信號調理板5個液位開關8個 照度傳感器1個通訊電纜2箱 控制柜16臺中央管理計算機1臺 UPS電源1個（6）電梯監(jiān)測、對講系統(tǒng) 電話機1臺 電話輔機1臺 電話分機3臺 主機電源1臺 電梯數據采集器3個 數據集成器2個 監(jiān)控軟件1個 系統(tǒng)計算機1臺 中心柜1套（7）31樓辦公區(qū)前端監(jiān)控設備： 低照度高清晰黑白攝像機42臺 黑白半球電梯專用攝像機2臺6倍電動三可變金鏡頭4個室內全方位球型云臺4臺主控鍵盤1個室內解碼器4個十六畫面分割器3臺24小時長延時錄像機3臺控制機柜1套門禁讀卡器20套管理電腦1臺管理軟件1套（8）空調設備明細 水冷式螺桿機組2組 空調冷熱水循環(huán)泵5臺 全自動軟化水處理器1臺 半既熱浮動盤管換熱器2臺 空調系統(tǒng)穩(wěn)壓罐1個 空調集分水器2個軟化水箱1個 貫流風幕機5臺采暖集分水器2個 空調系統(tǒng)穩(wěn)壓泵2臺組合式新風機組 風機盤管冷卻塔2個(二)、項目定位該項目是**辦公用樓，物業(yè)性質屬于行政辦公樓，業(yè)主單一性是其顯著特點。整個員工隊伍中，大專以上學歷的 人，占全體員工的 ，35歲以下員工 人 ，占全體員工的 。二、企業(yè)文化企業(yè)思想：“以人為本”企業(yè)精神：“真誠服務”企業(yè)意識：“用戶至上，服務第一”經營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨物的價值和形象”質量方針：“保護環(huán)境、關注健康、永續(xù)創(chuàng)造物業(yè)價值、全心提升服務品質”三、人力資源儲備北京市**管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導思想、奉行“真誠服務、優(yōu)質高效”的企業(yè)精神，經過十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經營會管理、業(yè)務精、肯奉獻、高素質的物業(yè)管理隊伍。 我公司通過對各類物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產保值增值。 公司管理的項目有*********等管理面積達**萬平方米，全部按建設部、市房地局有關質量標準運作。公司經營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓及顧問服務等。目錄第一章、公司簡介第二章、**辦公樓管理服務設想1.**辦公樓基本情況、培訓與管理、方法第三章、日常管理服務項目、標準、承諾及采取措施、承諾指標及采取措施一覽表第四章、房屋及設施設備的維修養(yǎng)護計劃及實施方案第五章、財務管理制度與管理費標準測算、制度，預算決算的方式、內容第六章、接管入住程序第七章、重點問題的解決預案第八章、結束語第一章 公司簡介一、公司簡介北京**物業(yè)管理公司是由**開發(fā)總公司下屬企業(yè)。注冊資金**萬元，具備北京市物業(yè)管理資格。公司實行總經理負責制，下設物業(yè)管理部和工程部、市場開發(fā)部、人力資源部、辦公室等科室。 公司憑借完善的制度、嚴格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經驗豐富，并富于創(chuàng)新意識的高素質物業(yè)管理人才和專業(yè)技術人才，公司領導和管理人員均為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理 工作五年以上，并擁有建設部和北京市頒發(fā)的物業(yè)管理經理上崗證。除對已竣工投入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務外，我公司有豐富的接樓經驗，可以從物業(yè)管理的角度針對物業(yè)及物業(yè)設計、機電設備、保安系統(tǒng)、車庫系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理運作所需文件。在公司的 員工中，管理人員有 人，占職工總數的 ，其中具有本科以上學歷的 人，上管理人員的 ，具有中級以上職稱的 人，占管理人員的 ，管理人員均勻參加了建設部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓班，取得了物業(yè)管理上崗證書。為了在激烈的市場競爭中保持領先的地位，我公司在人才的吸收與培養(yǎng)上采取了很多的激勵政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺，特別是公司實行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經驗尚有欠缺的人員擔任各級管理崗位的助理，在實踐中積累經驗，提高能力，充分挖掘了員工的潛能，同時也為公司承接新的管理項目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個項目都能及時地派出一套完整的管理班子，從而保證了北京市**物業(yè)管理公司的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因為如此，才會有大批的專業(yè)人才不斷地加入到北京**物業(yè)管理經營公司的隊伍當中，形成了良性的人才流動，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證。(三)、使用人員分析分析該大樓的使用人員多為政府高級領導干部，文化素質高，個人素質好。給物業(yè)使用人創(chuàng)造一個方便、整潔、舒適的辦公與娛樂環(huán)境。中心總經理將選派我公司具有豐富物業(yè)管理工作經驗，并創(chuàng)造過良好業(yè)績的資深人士擔任，中堅層是從公司充足的人力資源中，選拔具備豐富專業(yè)知識和管理經驗的人員組成，操作層則是通過嚴格選拔和招聘，形成責任心強，操作熟練，經驗豐富的團隊，各層次人員在投入項目管理前均需經公司嚴格的崗前培訓，考試合格方能上崗工作。(四)合理取費，高標準服務通過我公司對九三學社辦公樓的實地考及認真分析，按照合理、科學、周密、可行的原則對項目物業(yè)管理各進行了系統(tǒng)的測算，我們認為投標文件中提供的物業(yè)服務取費標準，基本上能滿足**辦公樓日常管理的收支平衡，同時使我公司獲得合理的收益。我們將針對大樓的特點和管理目標，制定員工崗位職責和工作考核標準，對日常管理內容編制相應的工作程序、作業(yè)指導書，從而確保每個工作環(huán)節(jié)及其過程都有章可循。北京市**物業(yè)管理經營公司公司各職能部門物業(yè)管理中心工程維修部安全保衛(wèi)部綜合服務部 直接領導 考核 （二）運作機制1. 管理體系物業(yè)管理中心在內部管理運作上，采用各部門、各責任人明確分工，各自獨立完成本職工作，又互相協(xié)調、互相督促、互相聯第的“三位一體”的管理活動與管理手段，形成一個封閉網絡。2. 運作機制管理監(jiān)督各執(zhí)行部門信息反饋管理中心總經理3. 管理運作流程物業(yè)管理中心運作流程圖客戶投訴查詢、求助等物業(yè)管理中心總經理安全保衛(wèi)部綜合服務部處理完成做好記錄工程服務部四、 理制度匯編(一 )、部