【正文】 現(xiàn)，有效控制整個(gè)管理過程，減少失誤，提高工作效率。物業(yè)管理質(zhì)量的保證是靠公司建立完善的物業(yè)管理質(zhì)量體系及規(guī)章制度。 (三 )、管理機(jī)制 若競標(biāo)成功，我公司將根據(jù) **辦公樓的特點(diǎn)建立扁平化的管理架構(gòu)，最大限度以的減 呼管理環(huán)節(jié)，提高管理效率，降低管理成本，形成簡明高效的管理體系。 (二 )、管理體質(zhì) 為了能夠?yàn)?**辦公樓提供最 優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)，并將我公司多年積累的成功管理經(jīng)驗(yàn)運(yùn)用在該項(xiàng)目的實(shí)際管理操作中，我公司擬成立“ **辦公樓物業(yè)管理中心”。 二、 業(yè)管理服務(wù)的設(shè)想 (一 )管理思路 作為高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部用的辦公樓，既需國有寫字樓的辦公環(huán)境，又需國有比寫字樓更加可靠的綜合保障體系。 第二章 **辦公樓管理服務(wù)設(shè)想 一．三學(xué)社辦公樓基本情況 (一 )、項(xiàng)目簡介 1．名稱： **綜合辦公樓 2．位置： 3．建筑指標(biāo)： 建筑面積： 地上面積： 地下面積： 地上樓層：地上八層 地下樓層：地下二層 4．各樓層使用說明 地下一層：設(shè)備層 地下二層：車庫 一層：寫字樓大堂、中央空調(diào)室、管理辦公室、廚房、員工餐廳、領(lǐng)導(dǎo)餐廳 二層：展廳、管理辦公室 三層：領(lǐng)導(dǎo)辦公廳、檔案室、老干部公療室、人事室、財(cái)務(wù)室 四層：局級(jí)辦公室、參政議政部、研究室、基金部、組織部等 五層：大會(huì)議室、小會(huì)議室、貴賓室 六層：中會(huì)議室、局級(jí)辦公室、閱覽室等 七層：副部辦公室、休息室、秘書長辦公室 八層：副局級(jí)辦公室、休息室等 5．設(shè)備系統(tǒng)構(gòu)成： （ 1） 消防系統(tǒng)： 廣播 105 個(gè) 廣播模塊： 10 個(gè) 感煙探測器 SD6600 185 套 電話分機(jī)： 7 部 插孔電話： 43 部 電話模塊： 1 個(gè) 平極 SD6011A： 53 個(gè) 6012 模塊： 39 個(gè) 6013 模塊： 40 個(gè) 溫感 SD6200： 178 個(gè) 6015LK 模塊： 10 個(gè) SD6010LK 模塊： 6 個(gè) （ 2）給水排水、通風(fēng)系統(tǒng) 軸流通風(fēng)機(jī) 2 個(gè) 斜流高溫排油煙專用風(fēng)機(jī) 1 個(gè) 排煙風(fēng) 機(jī) 2 個(gè) 混流式管道風(fēng)機(jī) 2 個(gè) 貫流電熱風(fēng)幕機(jī) 5 個(gè) 混流式管道風(fēng)機(jī) 2 個(gè) 斜流高溫排油煙專用風(fēng)機(jī) 1 個(gè) 斜流式管道風(fēng)機(jī) 1 個(gè) 射流風(fēng)機(jī)變更為誘導(dǎo)風(fēng)機(jī) 18 個(gè) 百葉窗式換氣扇 9 個(gè) 管道式換氣扇 20 個(gè) 跌泉循環(huán)泵 2 個(gè) 潛污泵 6 個(gè) 高層生活水箱 1 個(gè) 熱水變頻增壓水泵 2 個(gè) 高層立式穩(wěn)壓水罐 2 個(gè) 生活熱水分水器 1 個(gè) 冷水增壓水泵 2 個(gè) （ 3）布線系統(tǒng)設(shè)備 24 口超五類配線架 18 個(gè) 2U 雙面理線架 9 個(gè) 光纖接續(xù)盤 1 個(gè) 光纖卷筒 8 個(gè) JACD 型雙工光纖插座 24 個(gè) ST 多模光纖連接器 72 個(gè) 19 英寸網(wǎng)絡(luò)機(jī)柜 10 個(gè) （ 4）網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)設(shè)備 4900 交換機(jī) 19 臺(tái) 堆疊套件 10 個(gè) （ 5）樓控系統(tǒng)設(shè)備 網(wǎng)絡(luò)控制器 1 個(gè) U 網(wǎng)絡(luò)接口 1 個(gè) 系統(tǒng)監(jiān)控軟件 1 套 系統(tǒng)集成軟件 1 套 控制箱 1 面 現(xiàn)場控制器 16 個(gè) 網(wǎng)絡(luò)保護(hù)板 1 個(gè) 信號(hào)調(diào)理板 5 個(gè) 液位開關(guān) 8 個(gè) 照度傳感器 1 個(gè) 通訊電纜 2 箱 控制柜 16 臺(tái) 中央管理計(jì)算機(jī) 1 臺(tái) UPS 電源 1 個(gè) （ 6）電梯監(jiān)測、對(duì)講系統(tǒng) 電話機(jī) 1 臺(tái) 電話輔機(jī) 1 臺(tái) 電話分機(jī) 3 臺(tái) 主機(jī)電源 1 臺(tái) 電梯數(shù)據(jù)采集器 3 個(gè) 數(shù)據(jù)集成器 2 個(gè) 監(jiān)控軟件 1 個(gè) 系統(tǒng)計(jì)算機(jī) 1 臺(tái) 中心柜 1 套 （ 7） 31樓辦公區(qū)前端監(jiān)控設(shè)備： 低照度高清晰黑 白攝像機(jī) 42 臺(tái) 黑白半球電梯專用攝像機(jī) 2 臺(tái) 6 倍電動(dòng)三可變金鏡頭 4 個(gè) 室內(nèi)全方位球型云臺(tái) 4 臺(tái) 主控鍵盤 1 個(gè) 室內(nèi)解碼器 4 個(gè) 十六畫面分割器 3 臺(tái) 24 小時(shí)長延時(shí)錄像機(jī) 3 臺(tái) 控制機(jī)柜 1 套門禁讀卡器 20 套 管理電腦 1 臺(tái) 管理軟件 1 套 （ 8）空調(diào)設(shè)備明細(xì) 水冷式螺桿機(jī)組 2 組 空調(diào)冷熱水循環(huán)泵 5 臺(tái) 全自動(dòng)軟化水處理器 1 臺(tái) 半既熱浮動(dòng)盤管換熱器 2 臺(tái) 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓罐 1 個(gè) 空調(diào)集分水器 2 個(gè) 軟化水箱 1 個(gè) 貫流風(fēng)幕機(jī) 5 臺(tái) 采暖集分水器 2 個(gè) 空調(diào)系統(tǒng)穩(wěn)壓泵 2 臺(tái) 組合式新風(fēng)機(jī)組 風(fēng)機(jī)盤管 冷卻塔 2 個(gè) (二 )、項(xiàng)目定位 該項(xiàng)目是 **辦公用樓，物業(yè)性質(zhì)屬于行政辦公樓，業(yè)主單一性是其顯著特點(diǎn)。整個(gè)員工隊(duì)伍中，大專以上學(xué)歷的 人，占全體員工的 ， 35 歲以下員工 人 ，占全體員工 的 。 二、企業(yè)文化 企業(yè)思想：“以人為 本” 企業(yè)精神：“真誠服務(wù)” 企業(yè)意識(shí)：“用戶至上，服務(wù)第一” 經(jīng)營理念：“唯有品牌和專業(yè)才能創(chuàng)造獨(dú)物的價(jià)值和形象” 質(zhì)量方針：“保護(hù)環(huán)境、關(guān)注健康、永續(xù)創(chuàng)造物業(yè)價(jià)值、全心提升服務(wù)品質(zhì)” 三、人力資源儲(chǔ)備 北京市 **管理公司自成立以來，始終遵守“以人為本”的指導(dǎo)思想、奉行“真誠服務(wù)、優(yōu)質(zhì)高效”的企業(yè)精神，經(jīng)過十幾年的努力和錘煉，已建立起一支懂經(jīng)營會(huì)管理、業(yè)務(wù)精、肯奉獻(xiàn)、高素質(zhì)的物業(yè)管理隊(duì)伍。 我公司通過對(duì)各類物業(yè)的全面管理，使業(yè)主資產(chǎn)保值增值。 公司管理的項(xiàng)目有 *********等管理面積達(dá) **萬平方米，全部按建設(shè)部、市房地局有關(guān)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)作。公司經(jīng)營范圍：接受委托從事寫字樓、公寓、酒店、住宅等物業(yè)管理，物業(yè)管理培訓(xùn)及顧問服務(wù)等。、公司簡介 第二章、 **辦公樓管理服務(wù)設(shè)想 1.**辦公樓基本情況 、培訓(xùn)與管理 、方法 第三章、日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾及采取措施 、承諾指標(biāo)及采取措 施一覽表 第四章、房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案 第五章、財(cái)務(wù)管理制度與管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)測算 、制度，預(yù)算決算的方式、內(nèi)容 第六章、接管入住程序 第七章、重點(diǎn)問題的解決預(yù)案 營管理 第八章、結(jié)束語 第一章 公司簡介 一、公司簡介 北京 **物業(yè)管理公司是由 **開發(fā)總公司下屬企業(yè)。注冊(cè)資金 **萬元，具備北京市物業(yè)管理資格。公司實(shí)行總經(jīng)理負(fù)責(zé)制，下設(shè)物業(yè)管理部和工程部、市場開發(fā)部、人力資源部、辦公室等科室。 公司憑借完善的制度、嚴(yán)格的管理、和諧的氣氛，吸引了一批管理經(jīng)驗(yàn)豐富，并富于創(chuàng)新意識(shí)的高素質(zhì)物業(yè)管理人才和專業(yè)技術(shù)人才，公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員均為物業(yè)管理資深人士，平均從事物業(yè)管理 工作五年以上，并擁有建設(shè)部和北京市頒發(fā)的物業(yè)管理經(jīng)理上崗證。除對(duì)已竣工投入使用的物業(yè)提供全面的物業(yè)管理服務(wù)外，我公司有豐富的接樓經(jīng)驗(yàn)，可以從物業(yè)管理的角度針對(duì)物業(yè)及物業(yè)設(shè)計(jì)、機(jī)電設(shè)備、保安系統(tǒng)、車庫系統(tǒng)提供建議，制訂物業(yè)管理運(yùn)作所需文件。在公司的 員工中，管理人員有 人，占職工總數(shù)的 ，其中具有本科以上學(xué)歷的 人，上管理人員的 ，具有中級(jí)以上職稱的 人，占管理人員的 ，管理人員均勻參加了建設(shè)部舉辦的物業(yè)管理人員崗位培訓(xùn)班，取得了物業(yè)管理上崗證書。 為了在激烈的市場競爭中保持領(lǐng)先的地位，我公司在人才的吸收與培養(yǎng)上采取了很多的激勵(lì)政策，為各種專業(yè)人才提供了良好的工作平臺(tái)，特別是公司實(shí)行了管理崗位助理制，讓那些有潛力但經(jīng)驗(yàn)尚有欠缺的人員擔(dān)任各級(jí)管理崗位的助理，在實(shí)踐中積累經(jīng)驗(yàn)，提高能力，充分挖掘了員工的潛能， 同時(shí)也為公司承接新的管理項(xiàng)目提供了人力資源保障，因此公司每承接一個(gè)項(xiàng)目都能及時(shí)地派出一套完整的管理班子，從而保證了北京市 **物業(yè)管理公司的統(tǒng)一性和規(guī)范性，也正因?yàn)槿绱?，才?huì)有大批的專業(yè)人才不斷地加入到北京 **物業(yè)管理經(jīng)營公司的隊(duì)伍當(dāng)中，形成了良性的人才流動(dòng)，從而為公司的發(fā)展提供了可靠的人力資源保證。 (三 )、使用人員分析分析 該大樓的使用人員多為政府高級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部，文化素質(zhì)高，個(gè)人素質(zhì)好。給物業(yè)使用人創(chuàng)造一個(gè)方