【正文】 擔(dān)，損害債務(wù)人的利益?！逗贤ā返?0條又規(guī)定：“債權(quán)人轉(zhuǎn)讓權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知債務(wù)人?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)。債的轉(zhuǎn)讓包括債權(quán)轉(zhuǎn)讓、債務(wù)轉(zhuǎn)讓、權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓三種情況。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓；預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)購(gòu)方在預(yù)售合同履行中，雖交付預(yù)購(gòu)款，但不享有預(yù)售商品房的所有權(quán)，其轉(zhuǎn)讓處分的，不是所有權(quán)。二、法律性質(zhì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，究其法理本質(zhì)，它是債權(quán)的移轉(zhuǎn)，這種移轉(zhuǎn)只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容并不發(fā)生變化，是由商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的法律關(guān)系。一、概念商品房預(yù)售，是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者約定，由購(gòu)房者支付定金或預(yù)付款，而在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為。第二篇：預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題——張清偉來源：本站 作者：admin 發(fā)布日期：2010518 點(diǎn)擊次數(shù)：84在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是普遍存在的一個(gè)客觀現(xiàn)象，它的存在雖然對(duì)開發(fā)企業(yè)迅速回籠資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了眾多積極作用，但同時(shí)也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一些負(fù)面影響，比如對(duì)房?jī)r(jià)的迅速走高，也起到了一定的推波助瀾作用，所以，預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，在理論界一直都存在著分歧。[3] 王利明：物權(quán)法專題研究【M】，北京：中國(guó)人民大學(xué)出版社，2002版。參考文獻(xiàn)：[1] 李來興：談商品房預(yù)售中的登記問題，載《法學(xué)論壇》2001第3期。由于對(duì)房屋預(yù)售沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，國(guó)家建設(shè)部發(fā)布的空置率自然也就嚴(yán)重與事實(shí)不符。如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售房屋再行銷售，其銷售行為就不能辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移。預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記之日起三個(gè)月內(nèi)未申請(qǐng)登記的，預(yù)告登記失效?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。合同當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，即要求退房和返還購(gòu)房款，并有權(quán)要求開發(fā)商賠償其違約所給買方造成的損失。因金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息時(shí)也是以日為單位累計(jì)計(jì)算，因此，此種情況下訴訟時(shí)效的適用與第二種情況相同。在實(shí)際計(jì)算時(shí)，應(yīng)采用倒推法，即從人民法院審查立案之日起，向既往的時(shí)間推2年，這2年內(nèi)發(fā)生的違約金沒有超過訴訟時(shí)效。首先，關(guān)于訴訟時(shí)效：因當(dāng)事人對(duì)違約金約定的不同，訴訟時(shí)效的計(jì)算方式有所不同，共有三種情況，第一，當(dāng)事人明確約定違約金的具體數(shù)額，這一數(shù)額是確定唯一的，對(duì)這一違約金數(shù)額的請(qǐng)求給付，是一時(shí)性債權(quán)，應(yīng)從違約行為發(fā)生的次日開始計(jì)算訴訟時(shí)效。三、商品房買賣糾紛中遲延辦證違約責(zé)任隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的空前活躍，商品房預(yù)售合同糾紛中遲延辦證違約責(zé)任案件也大量增加。但“登記備案”只是一種行政管理手段，是否登記備案，對(duì)于開發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”等違約行為起不到實(shí)際的制約效果?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第44條第2款：“商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級(jí)以上人民政府房地產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。再次，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的是還在建設(shè)中的房屋，具有不可預(yù)見性。同時(shí)還規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。商品房預(yù)售合同在成立之時(shí)，房屋并不存在或尚未建成，所以帶有“預(yù)售”的字樣，但商品房預(yù)售合同絕不是預(yù)約合同。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。首先，商品房預(yù)售合同不等于預(yù)約。商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議?，F(xiàn)房買賣中簽訂商品房買賣合同，期房買賣則簽訂商品房預(yù)售合同。三、鑒定項(xiàng)目多，結(jié)案周期長(zhǎng)。商品房預(yù)售合同糾紛案件的特點(diǎn)有：一、合同糾紛數(shù)量多，僅北市市海淀區(qū)法院2007年一年受理的此類案件數(shù)量就超過1300件，平均每個(gè)工作日45件。由于房?jī)r(jià)較高，預(yù)售成為商品房買賣的主要方式，商品房預(yù)售合同糾紛也大幅增加?！睆墓胖两?，不動(dòng)產(chǎn)都是人們孜孜以求的安身立命之所，近幾年來，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)更是火爆至極，房?jī)r(jià)極高，購(gòu)房人和有購(gòu)買意圖者極多，隨之而來的法律問題也層出不窮。本文針對(duì)商品房預(yù)售行為的特殊性,以合同法的相關(guān)理論為視角分析了商品房預(yù)售合同的概念與性質(zhì)；預(yù)售合同與購(gòu)房意向書、認(rèn)購(gòu)書、團(tuán)購(gòu)協(xié)議、商品房買賣合同的關(guān)系；意向金、誠(chéng)意金的性質(zhì)；商品房買賣糾紛中遲延辦證違約責(zé)任以及商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記的區(qū)別五個(gè)問題。第一篇：商品房預(yù)售合同若干法律問題研究商品房預(yù)售合同若干法律問題研究摘要：商品房預(yù)售合同在商品房預(yù)售制度中占有重要的地位。面臨百姓對(duì)商品房需求量的不斷增加,如何依法規(guī)范商品房交易市場(chǎng)是一個(gè)值得研究的問題。關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售合同，預(yù)約合同，商品房認(rèn)購(gòu)書,預(yù)告登記杜甫有一首詩(shī)叫《茅屋為秋風(fēng)所破歌》，其中有一句膾炙人口的名句：“安得廣廈千萬(wàn)間，大庇天下寒士俱歡顏，風(fēng)雨不動(dòng)安如山。全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快、幅度大，商品房買賣市場(chǎng)交易活躍。商品房預(yù)售合同相關(guān)法律問題就成為急需我們關(guān)注的具有重大現(xiàn)實(shí)意義的問題。二、此類合同糾紛案件調(diào)解率低，容易產(chǎn)生群體糾紛，社會(huì)影響不可忽視。本文將探討以下問題：一、預(yù)售合同的概念與性質(zhì)，是不是商品房買賣的必備前置程序商品房買賣分2類，一類為現(xiàn)房買賣，另一類為期房買賣。目前一手商品房買賣中大部分為期房買賣。商品房預(yù)售合同是以建造中的房屋為標(biāo)的物的，屬于買賣合同的一種，但商品房預(yù)售合同與一般買賣合同又有所不同。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。預(yù)約合同當(dāng)事人的義務(wù)是訂立本合同，所以，當(dāng)事人一方只能請(qǐng)求對(duì)方訂立合同，而不能依預(yù)約的本合同內(nèi)容請(qǐng)求對(duì)方履行。其次，為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)于預(yù)售商品房的條件做了強(qiáng)制性規(guī)定：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)等等，這些措施都充分體現(xiàn)了商品房預(yù)售合同具有較強(qiáng)的國(guó)家干預(yù)性。二、注意區(qū)別商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記預(yù)售登記與預(yù)告登記雖然僅有一字之差，且易被混淆，但二者的概念、功能均不同。如在商品房預(yù)售中，購(gòu)房者可以就尚未建成的住房進(jìn)行預(yù)告登記，以制約開發(fā)商把已出售的住房再次出售或者進(jìn)行抵押。”而建設(shè)部發(fā)布的《商品房預(yù)售管理辦法》又將這一制度具體化，要求在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，保護(hù)買受人利益而制定。即使開發(fā)商將已經(jīng)登記備案的預(yù)售房屋另行銷售，買受人也無(wú)可奈何，不能保護(hù)欲購(gòu)買的期房，而開發(fā)商充其量被科以行政處罰，或在民事訴訟中面對(duì)敗訴，但這些起不到對(duì)開發(fā)商的“傷筋動(dòng)骨”的威懾作用。這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，實(shí)踐中亟需對(duì)出賣人的辦證義務(wù)、“因出賣人的原因”等疑難問題進(jìn)行求實(shí)與釋惑。第二，當(dāng)事人在合同中約定以每日或每月為單位累計(jì)計(jì)算違約金數(shù)額，違約金的數(shù)額隨著違約行為的持續(xù)發(fā)生每日或每月不斷增長(zhǎng)，對(duì)這一違約金數(shù)額的請(qǐng)求給付，則屬于繼續(xù)性債權(quán)，應(yīng)按照每日或每月發(fā)生的單獨(dú)債權(quán)分別適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。第三，當(dāng)事人在合同中沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計(jì)算，則適用《商品房若干問題的解釋》第18條第2款的規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。其次，開發(fā)商延遲交付房屋權(quán)屬證明，買方能否要求退房？根據(jù)司法解釋，商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于開發(fā)商的原因，使買方無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，系開發(fā)商沒有履行合同義務(wù)，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力?！鳖A(yù)告登記則是法律賦予了買受人債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力。四、總結(jié)預(yù)售制度的不規(guī)范為國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控帶來困難，有些房地產(chǎn)商樓盤沒有建成就已經(jīng)申請(qǐng)預(yù)售上市，而有些房地產(chǎn)商申請(qǐng)了預(yù)售很久后還沒開盤上市。商品房預(yù)售制度還需要進(jìn)一步完善，相關(guān)的現(xiàn)有法律法規(guī)也應(yīng)該更好的被遵守，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和最大限度保護(hù)購(gòu)房者的合法利益，彌補(bǔ)法律漏洞，不給不良開發(fā)商留空子，減少開發(fā)商與購(gòu)房者之間的糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏。[2] 房紹坤、杜甲華：論商品房預(yù)售合同的幾個(gè)問題[J]，煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)1998年第3期。作者簡(jiǎn)介：石能嘉（1987年6月）,上海海事大學(xué)法學(xué)院2010級(jí)碩士研究生,研究方向：民商法。那么我國(guó)法律對(duì)預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，持怎樣的一個(gè)態(tài)度呢？筆者將通過本文對(duì)此予以探究。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)購(gòu)人在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前，將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同中的權(quán)力和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。預(yù)售合同標(biāo)的物是正在建筑、尚未竣工的商品房，其所有權(quán)尚未產(chǎn)生。故預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購(gòu)人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。首先，預(yù)售合同債權(quán)轉(zhuǎn)讓無(wú)須事先征得預(yù)售人同意。我國(guó)《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。債務(wù)人在民事法律關(guān)系中僅僅為民事義務(wù)的承擔(dān)者，如果原債權(quán)人和新債權(quán)人沒有異議，債務(wù)人向誰(shuí)履行義務(wù)都是可以的。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。同時(shí)規(guī)定債權(quán)人的通知義務(wù)，也便于債務(wù)人如期正確履行義務(wù)。因?yàn)榈谝?，合同是?dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物，合同當(dāng)事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。第三，它與我國(guó)《民法通則》第91條關(guān)于“合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或部分轉(zhuǎn)讓給第三人的，應(yīng)當(dāng)取得另一方的同意”的規(guī)定相符。因?yàn)閭鶆?wù)轉(zhuǎn)讓必須征得預(yù)售人的同意，預(yù)售人不可能同意預(yù)購(gòu)人單純的牟利轉(zhuǎn)讓；即使不以牟利為目的，預(yù)售人對(duì)預(yù)售合同享有請(qǐng)求解除權(quán)，并要求預(yù)購(gòu)人承擔(dān)締約上的過失責(zé)任，預(yù)購(gòu)人不能通過轉(zhuǎn)讓預(yù)售合同逃避應(yīng)負(fù)的法律責(zé)任，同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。第一，從我國(guó)的現(xiàn)有法律和司法解釋看并沒有否定預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓，從其立法本意不難看出是允許預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的?！彪m然本法沒有明確規(guī)定可否轉(zhuǎn)讓，但從其立法本意不難看出，答案是肯定的，即：可以轉(zhuǎn)讓的，只是如何轉(zhuǎn)讓授權(quán)給國(guó)務(wù)院，由國(guó)務(wù)院具體制定轉(zhuǎn)讓辦法?！笨梢?，在我國(guó)的司法實(shí)踐中，對(duì)預(yù)售商品房的再行轉(zhuǎn)讓的合法性，予以肯定。我們知道，預(yù)售合同的標(biāo)的物是在建未竣工的房屋，預(yù)售人并沒有實(shí)際取得該房屋的所有權(quán)，他只是將自己作為預(yù)購(gòu)合同中的債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人?！睹穹ㄍ▌t》第91條、《合同法》第79條、第84條、第88條對(duì)此均有相應(yīng)的規(guī)定。因?yàn)樯唐肥怯脕斫粨Q的勞動(dòng)產(chǎn)品，只有通過交換，才能實(shí)現(xiàn)商品價(jià)值和使用價(jià)值，換而言之，商品只有通過市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓，才能發(fā)揮其最大的效用，達(dá)成社會(huì)資源最有效的配置，當(dāng)然這種轉(zhuǎn)讓，亦應(yīng)遵循一定的規(guī)律、規(guī)則。第三篇：商品房預(yù)售合同商品房預(yù)售合同賣方（以下簡(jiǎn)稱甲方）：________________________ 買方（以下簡(jiǎn)稱乙方）：________________________甲方按照《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，雙方經(jīng)友好協(xié)商，就上述房屋的預(yù)售預(yù)購(gòu)事項(xiàng)，訂立本合同。乙方同意按分期付款方式付款。第二條 貸款相關(guān)事宜由房產(chǎn)商負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)辦理。第三條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金。第四條 除不可抗力外，逾期________日（遇法定節(jié)假日順延）甲方未交付房屋的，乙方有權(quán)解除本合同。第六條 甲方交付的房屋經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房?jī)r(jià)款和利息全部退還乙方。第十一條 本合同正本一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份，合同由簽字之日起開始生效。該地塊【國(guó)有土地使用證號(hào)】【城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書號(hào)】為：_________，土地使用權(quán)面積為：_________，買受人購(gòu)買的商品房（以下簡(jiǎn)稱該商品房）所在土地用途為：_________，土地使用年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止。第二條　預(yù)售依據(jù)該商品房已由_________批準(zhǔn)預(yù)售，預(yù)售許可證號(hào)為：_________。該商品房為第一條規(guī)定項(xiàng)目中的第_________【幢】【座】_________【單元】_________【層】_________號(hào)，該房號(hào)為【審定編號(hào)】【暫定編號(hào)】，最終以公安行政管理部門審核的房號(hào)為準(zhǔn)，該商品房平面圖及在整個(gè)樓棟中的位置圖見附件一。該商品房朝向?yàn)椋篲________。出賣人委托預(yù)測(cè)該商品房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是_________，其預(yù)測(cè)建筑面積共_________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_________平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。簽訂本合同時(shí)該商品房所在樓棟的建設(shè)工程進(jìn)度狀況為_________。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。（其中2和3可以同時(shí)選擇）該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)及在建工程均未設(shè)定抵押；該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：_________，抵押登記部門為：_________，抵押登記日期為：_________。抵押權(quán)人同意該商品房預(yù)售的證明及關(guān)于抵押的相關(guān)約定見附件三。其中，該商品房為經(jīng)濟(jì)適用住房的，出賣人與買受人約定同時(shí)按照下列第1種方式和第2種方式分別計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。按照套內(nèi)建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)每平方米______