【正文】 8條第2款的規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算違約金?！倍ㄔO部發(fā)布的《商品房預售管理辦法》又將這一制度具體化，要求在預售合同簽訂后30日內，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護房地產正常交易秩序，保護買受人利益而制定。其次，為保護消費者權益、規(guī)范商品房預售環(huán)境，《城市商品房預售管理辦法》對于預售商品房的條件做了強制性規(guī)定：(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書；(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并己經確定施工進度和竣工交付日期。目前一手商品房買賣中大部分為期房買賣。全國大部分城市房價增長速度快、幅度大，商品房買賣市場交易活躍。本文針對商品房預售行為的特殊性,以合同法的相關理論為視角分析了商品房預售合同的概念與性質；預售合同與購房意向書、認購書、團購協(xié)議、商品房買賣合同的關系；意向金、誠意金的性質；商品房買賣糾紛中遲延辦證違約責任以及商品房預售登記與預告登記的區(qū)別五個問題。三、鑒定項目多，結案周期長。預約合同與本合同具有不同的性質和法律效力。預告登記指當事人約定買賣期房或者轉讓其他不動產物權時，為了限制債務人處分該不動產，保障債權人將來取得物權而作的登記。首先，關于訴訟時效：因當事人對違約金約定的不同，訴訟時效的計算方式有所不同，共有三種情況，第一，當事人明確約定違約金的具體數(shù)額，這一數(shù)額是確定唯一的，對這一違約金數(shù)額的請求給付，是一時性債權，應從違約行為發(fā)生的次日開始計算訴訟時效?！段餀喾ā返?0條規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權，按照約定可以向登記機關申請預告登記。參考文獻：[1] 李來興：談商品房預售中的登記問題，載《法學論壇》2001第3期。二、法律性質預售商品房再轉讓，究其法理本質，它是債權的移轉，這種移轉只變更預售合同的主體，預售合同的內容并不發(fā)生變化，是由商品房預購人將原預售合同的債權或權利義務一并轉讓給第三人，使第三人與預售人之間設立新的法律關系?！闭f明債權人可以不經債務人同意而自由處分自己的債權。第二，以預售方的事先同意作為預購人的權利義務轉讓的前提，一方面可以防止預購人借權利義務轉讓逃避債務，另一方面也可保證預售人有機會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預售合同得以正確履行，從而保護預售方的合法權益，在法律上也可平衡預售人、轉讓人（預購人）的利益。1995年12月27日最高院在《關于審理房地產管理法施行前房地產開發(fā)經營案件若干問題的解答》中第29條規(guī)定：“商品房預售合同的雙方當事人，經有關主管部門辦理了有關手續(xù)后，在預售商品房尚未實際交付前，預購方將購買的未竣工的預售商品房轉讓他人，辦理了轉讓手續(xù)的，可認定轉讓合同有效；沒有辦理轉讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉讓手續(xù)，也可認定轉讓合同有效。第四，允許預售商品房再行轉讓有其現(xiàn)實的積極作用，它對于搞活房地產經濟、活躍房地產市場，實現(xiàn)房地產商品的價值，增加國家財政收入，改善居民居住條件等都具有積極作用。違約金支付時間自房屋應交付之日第二天起至實際交付日止，每延期一天，甲方按房價款總額的萬分之________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_________，建設工程規(guī)劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設工程施工合同約定的開工日期為：_________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：_________。有關共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明見附件二。第五條　計價方式與價款（一）該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。所稱套內建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內使用面積、套內墻體面積和陽臺建筑面積之和。買受人可以首期支付購房總價款的_________％，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構借款支付。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_________日內按照累計的逾期應付款的_________％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）_________；（2）_________。第十四條　面積差異處理該商品房交付時，出賣人應當向買受人公示其委托的有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據（以下簡稱實測面積）。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3％以內（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。買受人同意委托出賣人代交下列第_________種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。建筑材料、構配件的具體品牌：_________，規(guī)格：_________。買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_________日的，應當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議_________。具體裝飾和設備標準的約定見附件六。未達到標準的，出賣人應當按照《居民建筑節(jié)能設計標準》的要求補做節(jié)能措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應當承擔賠償責任。_________。第二十五條　前期物業(yè)服務（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：_________，資質證號為：_________。買受人自行繳納專項維修資金（公共維修基金）的，應當在商品房交付【時】【之日起_________日內】，向物業(yè)管理企業(yè)提交專項維修資金（公共維修基金）繳納憑證。本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關部門調解；協(xié)商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：（1）提交_________仲裁委員會仲裁；（2）依法向人民法院起訴。出賣人自本合同生效之日起30日內未申請預售登記的，買受人可以申請預售登記。門窗：（1）外窗結構尺寸為：_________；（2）開啟方式為：_________；（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【_________】_________。甲方在上述土地興建樓宇，定名為 ，由甲方預售。第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權追索違約利息。 乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關土地管理規(guī)定繳納土地使用費。商品房預售合同范本2出賣人：_______________________________買受人：_______________________________說明1．本合同文本為示范文本，由北京市建設委員會和北京市工商行政管理局共同制訂。6．本合同文本[]中選擇內容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內容，雙方當事人應當協(xié)商確定。出賣人經批準，在上述地塊上建設的商品房[地名核準名稱][暫定名]為：_________，建設工程規(guī)劃許可證號為：___________，建筑工程施工許可證號為：___________，建設工程施工合同約定的開工日期為：______________，建設工程施工合同約定的竣工日期為：___________________。出賣人委托預測該商品房面積的房產測繪機構是______________，其預測建筑面積共___________平方米，其中，套內建筑面積___________平方米，共用部位與共用房屋分攤建筑面積___________平方米。3．該商品房在建工程已經設定抵押，抵押權人為：__________________，抵押登記部門為：______________________，抵押登記日期為：_____________________。4．按照____________________計算，該商品房總價款為______（幣）_____佰_____拾_____億______仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。買受人可以首期支付購房總價款的_____％，其余價款可以向[___________][住房公積金管理機構委托的商業(yè)銀行]借款支付。第九條 設計變更的約定（一）經規(guī)劃行政主管部門委托的設計審查單位批準，建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人。第十條 逾期付款責任買受人未按照約定的時間付款的，按照下列第______種方式處理：1．按照逾期時間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在_____日之內，自約定的應付款期限屆滿之次日起至實際支付應付款之日止，買受人按日計算向出賣人支付逾期應付款萬分之_____的違約金，并于實際支付應付款之日起_____日內向出賣人支付違約金，合同繼續(xù)履行。1．該商品房已取得規(guī)劃驗收批準文件和建筑工程竣工驗收備案表；2．有資質的房產測繪機構出具的該商品房面積實測技術報告書；3．滿足第十二條 中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件（適用于XX年3月1日后簽訂土地使用權出讓合同的住宅；或XX年3月1日前已簽訂土地使用權出讓合同但在XX年8月1日后進行施工招投標的住宅）；4．滿足第十二條 中出賣人承諾的市政基礎設施和其他設施達到的條件（適用于XX年3月1日前簽訂土地出讓合同但在XX年8月1日前進行招投標的項目）；5．出賣人已取得了該商品房所在樓棟的房屋權屬證明；6．____________________________________________________；7．____________________________________________________。買受人要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，自第十一條 ，出賣人按日計算向買受人支付全部已付款萬分之______（該比率應當不小于第（1）項中的比率）的違約金，并于該商品房實際交付之日起_____日內向買受人支付違約金。 實測套內建筑面積－預測套內建筑面積套內建筑面積誤差比＝_______________________________________x100% 預測套內建筑面積2．根據第五條 按照建筑面積計價的約定，雙方同意按照下列原則處理：（1）建筑面積、套內建筑面積誤差比。第十四條 面積差異處理該商品房交付時，出賣人應當向買受人公示其委托的有資質的房產測繪機構出具的商品房面積實測技術報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據（以下簡稱實測面積）。如果在約定期限內未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）__________________________________________________；（2）__________________________________________________。出賣人解除合同的，買受人應當自解除合同通知送達之日起_____日內按照累計的逾期應付款的_____%向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。出賣人未在規(guī)定時限內通知買受人的，買受人有權退房。具體付款方式及期限的約定見附件五。本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結構牢固，（）的永久性建筑。抵押權人同意該商品房預售的證明及關于抵押的相關約定見附件三。簽訂本合同時該商品房所在樓棟的建設工程進度狀況為______________。第三條 基本情況該商品房所在樓棟的主體建筑結構為：_____________，建筑層數(shù)為：__________層，其中地上___________層，地下___________層。7．雙方當事人在履行合同中發(fā)生爭議的，可以選擇向不動產所在地人民法院起訴，也可以選擇向仲裁委員會申請仲裁。3．當事人應當按照自愿、公平及誠實信用的原則訂立合同，任何一方不得將自己的意志強加給另一方。否則，違反市政府有關規(guī)定，后果自負。第六條甲方如未按本合同第三條規(guī)定的日期將該樓宇交付給乙方使用，應自合同規(guī)定交付日第二天起計算違約利息，以補償乙方的損失。建筑面積 ，土地面積 （其中，基底分攤 、公用分攤 、其他 ）。衛(wèi)生間：（1）地面：【水泥抹面】【瓷磚】【_________】_________；（2）墻面：【耐水膩子】【涂料】【瓷磚】【_________】_________；（3）頂棚：【水泥抹面】【石膏吊頂】【_________】_________；陽臺：【塑鋼封閉】【鋁合金封閉】【斷橋鋁合金封閉】【不封閉】【_________】_________。出賣人（蓋章）：_________買受人（蓋章）：_________法定代表人（簽字）：_________法定代表人（簽字）：_________委托代理人（簽字）：_________委托代理人（簽字）：_________簽訂地點：_________簽訂地點：__________________年____月____日_________年____月____日附件附件一：　房屋平面圖及在整個樓棟中的位置圖（略）附件二：　共用部位與共用房屋分攤建筑面積構成說明（略）附件三：　該商品房取得抵押權人同意銷售的證明及抵押當事人的相關約定（略）附件四：　計價方式與房款的其他約定（略）附件五：　付款方式及期限的約定（略）附件六：　裝飾和設備標準的約定采暖系統(tǒng)：（1）集中采暖：【散熱器】【地板采暖】【_________】_________；（2）分戶采暖：【燃氣