【正文】 責(zé)任，同時(shí)我國(guó)法律嚴(yán)禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進(jìn)行變相的期貨交易。因?yàn)榈谝唬贤钱?dāng)事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物，合同當(dāng)事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達(dá)成合同的關(guān)鍵因素，這也是誠(chéng)實(shí)信用原則在合同中的體現(xiàn)。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。我國(guó)《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。故預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時(shí)預(yù)購(gòu)人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)購(gòu)人在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前，將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同中的權(quán)力和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。作者簡(jiǎn)介：石能嘉（1987年6月）,上海海事大學(xué)法學(xué)院2010級(jí)碩士研究生,研究方向：民商法。商品房預(yù)售制度還需要進(jìn)一步完善，相關(guān)的現(xiàn)有法律法規(guī)也應(yīng)該更好的被遵守，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和最大限度保護(hù)購(gòu)房者的合法利益，彌補(bǔ)法律漏洞，不給不良開發(fā)商留空子，減少開發(fā)商與購(gòu)房者之間的糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏?！鳖A(yù)告登記則是法律賦予了買受人債權(quán)請(qǐng)求權(quán)以排他的物權(quán)效力。如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。第三，當(dāng)事人在合同中沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計(jì)算，則適用《商品房若干問題的解釋》第18條第2款的規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，實(shí)踐中亟需對(duì)出賣人的辦證義務(wù)、“因出賣人的原因”等疑難問題進(jìn)行求實(shí)與釋惑?！倍ㄔO(shè)部發(fā)布的《商品房預(yù)售管理辦法》又將這一制度具體化，要求在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護(hù)房地產(chǎn)正常交易秩序，保護(hù)買受人利益而制定。二、注意區(qū)別商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記預(yù)售登記與預(yù)告登記雖然僅有一字之差，且易被混淆，但二者的概念、功能均不同。其次，為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)于預(yù)售商品房的條件做了強(qiáng)制性規(guī)定：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。目前一手商品房買賣中大部分為期房買賣。二、此類合同糾紛案件調(diào)解率低，容易產(chǎn)生群體糾紛，社會(huì)影響不可忽視。全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快、幅度大，商品房買賣市場(chǎng)交易活躍。面臨百姓對(duì)商品房需求量的不斷增加,如何依法規(guī)范商品房交易市場(chǎng)是一個(gè)值得研究的問題。本文針對(duì)商品房預(yù)售行為的特殊性,以合同法的相關(guān)理論為視角分析了商品房預(yù)售合同的概念與性質(zhì)；預(yù)售合同與購(gòu)房意向書、認(rèn)購(gòu)書、團(tuán)購(gòu)協(xié)議、商品房買賣合同的關(guān)系；意向金、誠(chéng)意金的性質(zhì)；商品房買賣糾紛中遲延辦證違約責(zé)任以及商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記的區(qū)別五個(gè)問題。由于房?jī)r(jià)較高，預(yù)售成為商品房買賣的主要方式，商品房預(yù)售合同糾紛也大幅增加。三、鑒定項(xiàng)目多，結(jié)案周期長(zhǎng)。商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。同時(shí)還規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。但“登記備案”只是一種行政管理手段，是否登記備案，對(duì)于開發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”等違約行為起不到實(shí)際的制約效果。首先，關(guān)于訴訟時(shí)效：因當(dāng)事人對(duì)違約金約定的不同，訴訟時(shí)效的計(jì)算方式有所不同，共有三種情況，第一，當(dāng)事人明確約定違約金的具體數(shù)額，這一數(shù)額是確定唯一的，對(duì)這一違約金數(shù)額的請(qǐng)求給付，是一時(shí)性債權(quán)，應(yīng)從違約行為發(fā)生的次日開始計(jì)算訴訟時(shí)效。因金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息時(shí)也是以日為單位累計(jì)計(jì)算，因此，此種情況下訴訟時(shí)效的適用與第二種情況相同?！段餀?quán)法》第20條規(guī)定“當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售房屋再行銷售，其銷售行為就不能辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移。參考文獻(xiàn)：[1] 李來興：談商品房預(yù)售中的登記問題，載《法學(xué)論壇》2001第3期。第二篇：預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題——張清偉來源：本站 作者：admin 發(fā)布日期：2010518 點(diǎn)擊次數(shù)：84在我國(guó)目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是普遍存在的一個(gè)客觀現(xiàn)象，它的存在雖然對(duì)開發(fā)企業(yè)迅速回籠資金，活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了眾多積極作用，但同時(shí)也給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來一些負(fù)面影響，比如對(duì)房?jī)r(jià)的迅速走高，也起到了一定的推波助瀾作用，所以，預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，在理論界一直都存在著分歧。二、法律性質(zhì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，究其法理本質(zhì)，它是債權(quán)的移轉(zhuǎn)，這種移轉(zhuǎn)只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容并不發(fā)生變化，是由商品房預(yù)購(gòu)人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的法律關(guān)系。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓；預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)?！庇纱丝梢钥闯?，債權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然不必征得債務(wù)人的同意，但不能因此而增加債務(wù)人的負(fù)擔(dān)，損害債務(wù)人的利益。第二，以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購(gòu)人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提，一方面可以防止預(yù)購(gòu)人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機(jī)會(huì)對(duì)受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合同得以正確履行，從而保護(hù)預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購(gòu)人）的利益。三、效力在我國(guó)，雖然沒有具體法律、法規(guī)對(duì)預(yù)售商品房是否可以再行轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定，學(xué)術(shù)界對(duì)此爭(zhēng)議較大，但筆者認(rèn)為，允許商品房再行轉(zhuǎn)讓有其理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義的。1995年12月27日最高院在《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問題的解答》中第29條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。依據(jù)民法理論，債權(quán)和債務(wù)是允許轉(zhuǎn)移的。第四，允許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓有其現(xiàn)實(shí)的積極作用，它對(duì)于搞活房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)、活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品的價(jià)值，增加國(guó)家財(cái)政收入，改善居民居住條件等都具有積極作用。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。違約金支付時(shí)間自房屋應(yīng)交付之日第二天起至實(shí)際交付日止，每延期一天，甲方按房?jī)r(jià)款總額的萬分之________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。第十條 本合同未盡事項(xiàng)，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議。出賣人經(jīng)批準(zhǔn)，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準(zhǔn)名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號(hào)為：_________，建筑工程施工許可證號(hào)為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：_________。該商品房的用途為【普通住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【_________】；【層高】【凈高】為：_________米，【坡屋頂凈高】最低為：_________米，最高為：_________米。有關(guān)共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明見附件二。第四條　抵押情況與該商品房有關(guān)的抵押情況為以下第_________種。第五條　計(jì)價(jià)方式與價(jià)款（一）該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米_________元人民幣，總金額_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元人民幣整（大寫）。所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺(tái)建筑面積之和。（1）第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部?jī)r(jià)款的_________％；_________幣_(tái)________元。買受人可以首期支付購(gòu)房總價(jià)款的_________％，其余價(jià)款可以向_________銀行或住房公積金管理機(jī)構(gòu)借款支付。第八條　規(guī)劃變更的約定出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。出賣人未在規(guī)定時(shí)限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。（三）買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_________日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_________利率付給利息。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起_________日內(nèi)按照累計(jì)的逾期應(yīng)付款的_________％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。第十一條　交付條件（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前向買受人交付該商品房。如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）_________；（2）_________。（2）逾期超過_________日（該日期應(yīng)當(dāng)與第（1）項(xiàng)中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。第十四條　面積差異處理該商品房交付時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)向買受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)出具的商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書，并向買受人提供該商品房的面積實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)（以下簡(jiǎn)稱實(shí)測(cè)面積）。實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。實(shí)測(cè)建筑面積小于合同約定建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足約定的其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責(zé)任由出賣人承擔(dān)，并按照第十三條處理。買受人同意委托出賣人代交下列第_________種稅費(fèi)，并在接收該商品房的同時(shí)將上述稅費(fèi)交給出賣人。第十八條　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。建筑材料、構(gòu)配件的具體品牌：_________，規(guī)格：_________。買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議_________。買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_________日的，應(yīng)當(dāng)與出賣人另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議_________。（3）_________。具體裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定見附件六。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂補(bǔ)充協(xié)議詳細(xì)約定保修范圍、保修期限和保修責(zé)任等內(nèi)容。未達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的，出賣人應(yīng)當(dāng)按照《居民建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》的要求補(bǔ)做節(jié)能措施，并承擔(dān)全部費(fèi)用；因此給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。第二十三條　產(chǎn)權(quán)登記（一）初始登記出賣人應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。_________。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_________日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照_________利率付給利息。第二十五條　前期物業(yè)服務(wù)（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：_________，資質(zhì)證號(hào)為：_________。（三）出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。買受人自行繳納專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的，應(yīng)當(dāng)在商品房交付【時(shí)】【之日起_________日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)提交專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）繳納憑證。不可抗力事件發(fā)生時(shí)，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對(duì)本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的任何事件。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：（1）提交_________仲裁委員會(huì)仲裁；（2）依法向人民法院起訴。對(duì)本合同的變更或解除，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請(qǐng)預(yù)售登記的，買受人可以申請(qǐng)預(yù)售登記。外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【_________】_________。門窗：（1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_________；（2）開啟方式為：_________；（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【_________】_________。1其他_________。甲方在上述土地興建樓宇，定名為 ，由甲方預(yù)售。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過 天：；；。第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時(shí)間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市政府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。 乙方購(gòu)置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費(fèi)。第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效。商品房預(yù)售合同范本2出賣人：_______________________________買受人：_______________________________說明1．本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會(huì)和北京市工商行政管理局共同制訂。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當(dāng)事人同意內(nèi)容。6．本合同文本[]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要?jiǎng)h除或添加的內(nèi)容，雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)