【正文】 責任，同時我國法律嚴禁倒賣合同、買空賣空的行為，更不允許利用預(yù)售合同進行變相的期貨交易。因為第一，合同是當事人雙方意思表示一致的產(chǎn)物，合同當事人之間的了解信任程度，尤其是各自的信用程度，往往是達成合同的關(guān)鍵因素，這也是誠實信用原則在合同中的體現(xiàn)。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對債務(wù)人不發(fā)生效力。我國《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。故預(yù)售合同轉(zhuǎn)讓的性質(zhì)，即根據(jù)轉(zhuǎn)讓時預(yù)購人已履行預(yù)售合同義務(wù)程度的不同，分別是商品房預(yù)售合同的債權(quán)轉(zhuǎn)讓和權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，是指預(yù)購人在辦理房地產(chǎn)權(quán)屬證書之前，將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂的商品房預(yù)售合同中的權(quán)力和義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人的行為。作者簡介：石能嘉（1987年6月）,上海海事大學法學院2010級碩士研究生,研究方向：民商法。商品房預(yù)售制度還需要進一步完善，相關(guān)的現(xiàn)有法律法規(guī)也應(yīng)該更好的被遵守，確保房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和最大限度保護購房者的合法利益，彌補法律漏洞，不給不良開發(fā)商留空子，減少開發(fā)商與購房者之間的糾紛，維護社會穩(wěn)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場，取得經(jīng)濟效益與社會效益的雙贏?！鳖A(yù)告登記則是法律賦予了買受人債權(quán)請求權(quán)以排他的物權(quán)效力。如不能辦理權(quán)屬證明是買方或房地產(chǎn)管理機構(gòu)的原因造成的，則賣方不應(yīng)承擔違約責任。第三，當事人在合同中沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計算，則適用《商品房若干問題的解釋》第18條第2款的規(guī)定，按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算違約金。這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點，實踐中亟需對出賣人的辦證義務(wù)、“因出賣人的原因”等疑難問題進行求實與釋惑?！倍ㄔO(shè)部發(fā)布的《商品房預(yù)售管理辦法》又將這一制度具體化，要求在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)，由開發(fā)企業(yè)辦理備案手續(xù)，其目的也是為了維護房地產(chǎn)正常交易秩序，保護買受人利益而制定。二、注意區(qū)別商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記預(yù)售登記與預(yù)告登記雖然僅有一字之差，且易被混淆，但二者的概念、功能均不同。其次，為保護消費者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對于預(yù)售商品房的條件做了強制性規(guī)定：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期。預(yù)約合同是當事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。目前一手商品房買賣中大部分為期房買賣。二、此類合同糾紛案件調(diào)解率低，容易產(chǎn)生群體糾紛，社會影響不可忽視。全國大部分城市房價增長速度快、幅度大，商品房買賣市場交易活躍。面臨百姓對商品房需求量的不斷增加,如何依法規(guī)范商品房交易市場是一個值得研究的問題。本文針對商品房預(yù)售行為的特殊性,以合同法的相關(guān)理論為視角分析了商品房預(yù)售合同的概念與性質(zhì)；預(yù)售合同與購房意向書、認購書、團購協(xié)議、商品房買賣合同的關(guān)系；意向金、誠意金的性質(zhì)；商品房買賣糾紛中遲延辦證違約責任以及商品房預(yù)售登記與預(yù)告登記的區(qū)別五個問題。由于房價較高，預(yù)售成為商品房買賣的主要方式，商品房預(yù)售合同糾紛也大幅增加。三、鑒定項目多，結(jié)案周期長。商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購方雙方約定，預(yù)售方在約定時間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購方，預(yù)購方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。預(yù)約合同與本合同具有不同的性質(zhì)和法律效力。同時還規(guī)定未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。預(yù)告登記指當事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)物權(quán)時，為了限制債務(wù)人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。但“登記備案”只是一種行政管理手段，是否登記備案，對于開發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”等違約行為起不到實際的制約效果。首先，關(guān)于訴訟時效：因當事人對違約金約定的不同，訴訟時效的計算方式有所不同，共有三種情況，第一，當事人明確約定違約金的具體數(shù)額，這一數(shù)額是確定唯一的，對這一違約金數(shù)額的請求給付，是一時性債權(quán)，應(yīng)從違約行為發(fā)生的次日開始計算訴訟時效。因金融機構(gòu)計收逾期貸款利息時也是以日為單位累計計算，因此，此種情況下訴訟時效的適用與第二種情況相同。《物權(quán)法》第20條規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機關(guān)申請預(yù)告登記。如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售房屋再行銷售，其銷售行為就不能辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移。參考文獻：[1] 李來興：談商品房預(yù)售中的登記問題，載《法學論壇》2001第3期。第二篇：預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓法律問題——張清偉來源：本站 作者：admin 發(fā)布日期：2010518 點擊次數(shù)：84在我國目前的房地產(chǎn)市場中，預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓是普遍存在的一個客觀現(xiàn)象，它的存在雖然對開發(fā)企業(yè)迅速回籠資金，活躍房地產(chǎn)市場起到了眾多積極作用，但同時也給房地產(chǎn)市場帶來一些負面影響，比如對房價的迅速走高，也起到了一定的推波助瀾作用，所以，預(yù)售商品房能否再轉(zhuǎn)讓，在理論界一直都存在著分歧。二、法律性質(zhì)預(yù)售商品房再轉(zhuǎn)讓，究其法理本質(zhì)，它是債權(quán)的移轉(zhuǎn)，這種移轉(zhuǎn)只變更預(yù)售合同的主體，預(yù)售合同的內(nèi)容并不發(fā)生變化，是由商品房預(yù)購人將原預(yù)售合同的債權(quán)或權(quán)利義務(wù)一并轉(zhuǎn)讓給第三人，使第三人與預(yù)售人之間設(shè)立新的法律關(guān)系。預(yù)購人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓；預(yù)購人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓?！闭f明債權(quán)人可以不經(jīng)債務(wù)人同意而自由處分自己的債權(quán)?！庇纱丝梢钥闯?，債權(quán)轉(zhuǎn)讓雖然不必征得債務(wù)人的同意，但不能因此而增加債務(wù)人的負擔，損害債務(wù)人的利益。第二，以預(yù)售方的事先同意作為預(yù)購人的權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓的前提，一方面可以防止預(yù)購人借權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓逃避債務(wù)，另一方面也可保證預(yù)售人有機會對受讓人的資信能力、履行能力予以考察，以使原預(yù)售合同得以正確履行，從而保護預(yù)售方的合法權(quán)益，在法律上也可平衡預(yù)售人、轉(zhuǎn)讓人（預(yù)購人）的利益。三、效力在我國，雖然沒有具體法律、法規(guī)對預(yù)售商品房是否可以再行轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定，學術(shù)界對此爭議較大，但筆者認為，允許商品房再行轉(zhuǎn)讓有其理論依據(jù)和現(xiàn)實意義的。1995年12月27日最高院在《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解答》中第29條規(guī)定：“商品房預(yù)售合同的雙方當事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實際交付前，預(yù)購方將購買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認定轉(zhuǎn)讓合同有效。依據(jù)民法理論，債權(quán)和債務(wù)是允許轉(zhuǎn)移的。第四，允許預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓有其現(xiàn)實的積極作用，它對于搞活房地產(chǎn)經(jīng)濟、活躍房地產(chǎn)市場，實現(xiàn)房地產(chǎn)商品的價值，增加國家財政收入，改善居民居住條件等都具有積極作用。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時轉(zhuǎn)為購房價款。違約金支付時間自房屋應(yīng)交付之日第二天起至實際交付日止，每延期一天，甲方按房價款總額的萬分之________（大寫數(shù)字）向乙方支付違約金。第十條 本合同未盡事項，雙方可簽訂補充協(xié)議。出賣人經(jīng)批準，在上述地塊上建設(shè)的商品房【地名核準名稱】【暫定名】為：_________，建設(shè)工程規(guī)劃許可證號為：_________，建筑工程施工許可證號為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的開工日期為：_________，建設(shè)工程施工合同約定的竣工日期為：_________。該商品房的用途為【普通住宅】【經(jīng)濟適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【_________】；【層高】【凈高】為：_________米，【坡屋頂凈高】最低為：_________米，最高為：_________米。有關(guān)共用部位與共用房屋分攤建筑面積構(gòu)成說明見附件二。第四條　抵押情況與該商品房有關(guān)的抵押情況為以下第_________種。第五條　計價方式與價款（一）該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計算該商品房價款。按照建筑面積計算，該商品房單價為每平方米_________元人民幣，總金額_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元人民幣整（大寫）。所稱套內(nèi)建筑面積，是指成套商品房（單元房）的套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積之和。（1）第一次付款自簽約日起_________日內(nèi)付全部價款的_________％；_________幣_________元。買受人可以首期支付購房總價款的_________％，其余價款可以向_________銀行或住房公積金管理機構(gòu)借款支付。第八條　規(guī)劃變更的約定出賣人應(yīng)當按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。出賣人未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，買受人有權(quán)退房。（三）買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起_________日內(nèi)退還買受人已付房款，并按照_________利率付給利息。出賣人解除合同的，買受人應(yīng)當自解除合同通知送達之日起_________日內(nèi)按照累計的逾期應(yīng)付款的_________％向出賣人支付違約金，并由出賣人退還買受人全部已付款。第十一條　交付條件（一）出賣人應(yīng)當在_________年_________月_________日前向買受人交付該商品房。如果在約定期限內(nèi)未達到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）_________；（2）_________。（2）逾期超過_________日（該日期應(yīng)當與第（1）項中的日期相同）后，買受人有權(quán)退房。第十四條　面積差異處理該商品房交付時，出賣人應(yīng)當向買受人公示其委托的有資質(zhì)的房產(chǎn)測繪機構(gòu)出具的商品房面積實測技術(shù)報告書，并向買受人提供該商品房的面積實測數(shù)據(jù)（以下簡稱實測面積）。實測套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測套內(nèi)建筑面積時，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。實測建筑面積小于合同約定建筑面積時，建筑面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由出賣人返還買受人；絕對值超出3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。出賣人不出示證明文件或者出示的證明文件不齊全，或未滿足約定的其他條件的，買受人有權(quán)拒絕接收，由此產(chǎn)生的逾期交房責任由出賣人承擔，并按照第十三條處理。買受人同意委托出賣人代交下列第_________種稅費，并在接收該商品房的同時將上述稅費交給出賣人。第十八條　風險轉(zhuǎn)移房屋的風險責任自該房屋交付之日起由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。建筑材料、構(gòu)配件的具體品牌：_________，規(guī)格：_________。買受人要求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議_________。買受人不退房的或該商品房交付使用已超過_________日的，應(yīng)當與出賣人另行簽訂補充協(xié)議_________。（3）_________。具體裝飾和設(shè)備標準的約定見附件六。該商品房為非住宅的，雙方應(yīng)當簽訂補充協(xié)議詳細約定保修范圍、保修期限和保修責任等內(nèi)容。未達到標準的，出賣人應(yīng)當按照《居民建筑節(jié)能設(shè)計標準》的要求補做節(jié)能措施，并承擔全部費用；因此給買受人造成損失的，出賣人應(yīng)當承擔賠償責任。第二十三條　產(chǎn)權(quán)登記（一）初始登記出賣人應(yīng)當在_________年_________月_________日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。_________。買受人退房的，出賣人應(yīng)當自退房通知送達之日起_________日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照_________利率付給利息。第二十五條　前期物業(yè)服務(wù)（一）出賣人依法選聘的物業(yè)管理企業(yè)為：_________，資質(zhì)證號為：_________。（三）出賣人負責監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。買受人自行繳納專項維修資金（公共維修基金）的，應(yīng)當在商品房交付【時】【之日起_________日內(nèi)】，向物業(yè)管理企業(yè)提交專項維修資金（公共維修基金）繳納憑證。不可抗力事件發(fā)生時，雙方應(yīng)立即通過友好協(xié)商決定如何執(zhí)行本合同。本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預(yù)料或即使可預(yù)料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現(xiàn)的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決，也可由有關(guān)部門調(diào)解；協(xié)商或調(diào)解不成的，按下列第_________種方式解決：（1）提交_________仲裁委員會仲裁；（2）依法向人民法院起訴。對本合同的變更或解除，應(yīng)當采用書面形式。出賣人自本合同生效之日起30日內(nèi)未申請預(yù)售登記的，買受人可以申請預(yù)售登記。外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【_________】_________。門窗：（1）外窗結(jié)構(gòu)尺寸為：_________；（2）開啟方式為：_________；（3）門窗型材：【雙玻中空斷橋鋁合金窗】【塑鋼雙玻璃】【_________】_________。1其他_________。甲方在上述土地興建樓宇，定名為 ，由甲方預(yù)售。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過 天：；；。第五條乙方如未按本合同第四條規(guī)定的時間付款，甲方有權(quán)追索違約利息。第八條甲乙雙方在樓宇交付使用并付清樓款后，簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書》，經(jīng)市政府主管部門辦理轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)，發(fā)給《房地產(chǎn)權(quán)證》，乙方才能獲得房地產(chǎn)權(quán)。 乙方購置的樓宇所占用的土地，按有關(guān)土地管理規(guī)定繳納土地使用費。第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效。商品房預(yù)售合同范本2出賣人：_______________________________買受人：_______________________________說明1．本合同文本為示范文本，由北京市建設(shè)委員會和北京市工商行政管理局共同制訂。合同生效后，未被修改的文本打印文字視為雙方當事人同意內(nèi)容。6．本合同文本[]中選擇內(nèi)容、空格部位填寫及其他需要刪除或添加的內(nèi)容，雙方當事人應(yīng)當