【正文】 權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記指當(dāng)事人約定買賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)，為了限制債務(wù)人處分該不動(dòng)產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而作的登記。三、鑒定項(xiàng)目多，結(jié)案周期長(zhǎng)。全國(guó)大部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快、幅度大，商品房買賣市場(chǎng)交易活躍。其次，為保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益、規(guī)范商品房預(yù)售環(huán)境，《城市商品房預(yù)售管理辦法》對(duì)于預(yù)售商品房的條件做了強(qiáng)制性規(guī)定：(一)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；(二)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；(三)按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并己經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。第三，當(dāng)事人在合同中沒有約定違約金或損失數(shù)額難以計(jì)算，則適用《商品房若干問題的解釋》第18條第2款的規(guī)定，按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算違約金。作者簡(jiǎn)介：石能嘉（1987年6月）,上海海事大學(xué)法學(xué)院2010級(jí)碩士研究生,研究方向：民商法。未經(jīng)通知，該轉(zhuǎn)讓對(duì)債務(wù)人不發(fā)生效力。我們知道，預(yù)售合同的標(biāo)的物是在建未竣工的房屋，預(yù)售人并沒有實(shí)際取得該房屋的所有權(quán)，他只是將自己作為預(yù)購(gòu)合同中的債權(quán)、債務(wù)轉(zhuǎn)讓給第三人。第六條 甲方交付的房屋經(jīng)建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)管部門認(rèn)定不合格的，乙方有權(quán)解除本合同，甲方應(yīng)在合同解除后30日內(nèi)向乙方雙倍返還定金，并將乙方已付的房?jī)r(jià)款和利息全部退還乙方。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。分期付款。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。第十三條　逾期交房責(zé)任除不可抗力外，出賣人未按照第十一條約定的期限和條件將該商品房交付買受人的，按照下列第_________種方式處理：按照逾期時(shí)間，分別處理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在_________日之內(nèi)（該時(shí)限應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的時(shí)限），自第十一條約定的交付期限屆滿之次日起至實(shí)際交付之日止，出賣人按日計(jì)算向買受人支付已交付房?jī)r(jià)款萬分之_________的違約金（該違約金比率應(yīng)當(dāng)不小于第十條第（1）項(xiàng)中的比率），并于該商品房實(shí)際交付之日起_________日內(nèi)向買受人支付違約金，合同繼續(xù)履行。雙方進(jìn)行驗(yàn)收交接時(shí)，出賣人應(yīng)當(dāng)出示第十一條約定的證明文件，并滿足第十一條約定的其他條件。因此而發(fā)生的檢測(cè)費(fèi)用由出賣人承擔(dān)。第二十條　住宅保修責(zé)任（一）該商品房為住宅的，出賣人自該商品房交付之日起，按照《住宅質(zhì)量保證書》承諾的內(nèi)容承擔(dān)相應(yīng)的保修責(zé)任。如因出賣人的責(zé)任，買受人未能在商品房交付之日起_________日內(nèi)取得房屋所有權(quán)證書的，雙方同意按照下列第_________種方式處理：（1）買受人有權(quán)退房。聲稱不可抗力事件導(dǎo)致其對(duì)本合同的履行在客觀上成為不可能或不實(shí)際的一方，有責(zé)任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。第三十二條　本合同自雙方簽字（蓋章）之日起生效，未盡事項(xiàng)，雙方可以另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議。1電梯：（1）電梯品牌名稱：_________；（2）電梯速度：_________米／秒；（3）電梯載重量：_________千克；（4）_________。第七條甲方出售的樓宇須經(jīng) 市建筑質(zhì)量檢驗(yàn)部門驗(yàn)審合格，并負(fù)責(zé)保修半年，如質(zhì)量不合格時(shí)，乙方有權(quán)提出退房，退房后甲方應(yīng)將已付款項(xiàng)及全部利息在三十天內(nèi)退回乙方。雙方當(dāng)事人可以對(duì)文本條款的內(nèi)容進(jìn)行修改、增補(bǔ)或刪減。該商品房為第一條 規(guī)定項(xiàng)目中的_________[幢][座]第_________層_________單元___________號(hào)。第五條 計(jì)價(jià)方式與價(jià)款該商品房為住宅的，出賣人與買受人約定按照下列第1種方式計(jì)算該商品房?jī)r(jià)款。第七條 出賣人保證該商品房沒有產(chǎn)權(quán)糾紛，因出賣人原因造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由出賣人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。買受人愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)出賣人同意后，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實(shí)際支付應(yīng)付款之日止，買受人按日計(jì)算向出賣人支付逾期應(yīng)付款萬分之_____（該比率應(yīng)當(dāng)不小于第（1）項(xiàng)中的比率）的違約金，并于實(shí)際支付應(yīng)付款之日起_____日內(nèi)向出賣人支付違約金。實(shí)測(cè)面積與第三條 載明的預(yù)測(cè)面積發(fā)生誤差的，雙方同意按照第________種方式處理。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_____日內(nèi)退還全部已付款，并按照買受人全部已付款的_____%向買受人支付違約金。_______________________________________________________________。3．貸款方式付款：[公積金貸款][商業(yè)貸款]。2．該商品房所分?jǐn)偟耐恋厥褂脵?quán)已經(jīng)設(shè)定抵押，抵押權(quán)人為：____________，抵押登記部門為：______________________，抵押登記日期為：_____________。該地塊國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同編號(hào)為：___________________________，該商品房所在土地用途為：___________，土地使用權(quán)出讓年限自______年_____月_____日至______年_____月______日止。出售方（甲方）： 購(gòu)買方（乙方）：法定代表人： 法定代表人：簽約時(shí)間：附表一、二（略）。付款方式：乙方按甲方指定收款銀行：賬戶名稱：分期（一次）付款（見附表一）。室內(nèi)地面：【大理石】【花崗巖】【水泥抹面】【實(shí)木地板】【_________】_________。第三十條　爭(zhēng)議的處理本合同受中華人民共和國(guó)法律管轄并按其進(jìn)行解釋。第二十六條　專項(xiàng)維修資金買受人委托出賣人代交專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）的，出賣人應(yīng)當(dāng)自受托之日起_________日內(nèi)，向買受人提交專項(xiàng)維修資金（公共維修基金）繳納憑證。買受人不退房的，合同繼續(xù)履行，自出賣人應(yīng)當(dāng)取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明期限屆滿之次日起至實(shí)際取得權(quán)屬證明之日止，出賣人應(yīng)當(dāng)按日計(jì)算向買受人支付全部已付款萬分之_________的違約金，并于出賣人實(shí)際取得權(quán)屬證明之日起_________日內(nèi)由買受人支付。（2）_________；（3）_________。第十九條　商品房質(zhì)量、裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)的約定（一）出賣人承諾該商品房使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，該商品房質(zhì)量符合國(guó)家和_________市頒布的工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和施工圖設(shè)計(jì)文件的要求。買受人不退房的，實(shí)測(cè)建筑面積大于預(yù)測(cè)建筑面積時(shí)，建筑面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。第十二條　市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施的承諾出賣人承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的市政基礎(chǔ)設(shè)施和其他設(shè)施按照約定的日期達(dá)到下列條件：市政基礎(chǔ)設(shè)施：（1）上水、下水：_________年_________月_________日達(dá)到_________；（2）電：_________年_________月_________日達(dá)到_________；（3）供暖：_________年_________月_________日達(dá)到_________；（4）燃?xì)猓篲________年_________月_________日達(dá)到_________；（5）_________；（6）_________。第九條　設(shè)計(jì)變更的約定（一）經(jīng)規(guī)劃行政主管部門委托的設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)，建筑工程施工圖設(shè)計(jì)文件的下列設(shè)計(jì)變更影響到買受人所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能的，出賣人應(yīng)當(dāng)在設(shè)計(jì)審查單位批準(zhǔn)變更之日起10日內(nèi)，書面通知買受人。見附件四本條所稱建筑面積，是指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積，包括陽臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固，（）的永久性建筑。出賣人委托預(yù)測(cè)該商品房面積的房產(chǎn)測(cè)繪機(jī)構(gòu)是_________，其預(yù)測(cè)建筑面積共_________平方米，其中，套內(nèi)建筑面積_________平方米，共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e_________平方米。第三條 除不可抗力外，甲方未按期將房屋交付給乙方的，乙方有權(quán)向甲方追索違約金?！彪m然本法沒有明確規(guī)定可否轉(zhuǎn)讓，但從其立法本意不難看出，答案是肯定的，即：可以轉(zhuǎn)讓的，只是如何轉(zhuǎn)讓授權(quán)給國(guó)務(wù)院，由國(guó)務(wù)院具體制定轉(zhuǎn)讓辦法。我國(guó)《合同法》第79條規(guī)定：“債權(quán)人可以將合同的權(quán)利全部或者部分轉(zhuǎn)讓給第三人。商品房預(yù)售制度還需要進(jìn)一步完善，相關(guān)的現(xiàn)有法律法規(guī)也應(yīng)該更好的被遵守，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展和最大限度保護(hù)購(gòu)房者的合法利益，彌補(bǔ)法律漏洞，不給不良開發(fā)商留空子，減少開發(fā)商與購(gòu)房者之間的糾紛，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，取得經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的雙贏。這類案件具有普遍性、群發(fā)性的特點(diǎn)，實(shí)踐中亟需對(duì)出賣人的辦證義務(wù)、“因出賣人的原因”等疑難問題進(jìn)行求實(shí)與釋惑。預(yù)約合同是當(dāng)事人約定將來訂立一定合同的合同；本合同是為了履行預(yù)約合同而訂立的合同。面臨百姓對(duì)商品房需求量的不斷增加,如何依法規(guī)范商品房交易市場(chǎng)是一個(gè)值得研究的問題。商品房預(yù)售合同是指商品房預(yù)售方和預(yù)購(gòu)方雙方約定，預(yù)售方在約定時(shí)間內(nèi)將建成的商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)移于預(yù)購(gòu)方，預(yù)購(gòu)方向預(yù)售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的書面協(xié)議。但“登記備案”只是一種行政管理手段，是否登記備案，對(duì)于開發(fā)商“一房二賣”、“一房多賣”等違約行為起不到實(shí)際的制約效果。如果開發(fā)商將已經(jīng)預(yù)告登記的預(yù)售房屋再行銷售，其銷售行為就不能辦理物權(quán)轉(zhuǎn)移。預(yù)購(gòu)人已全部履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓是債權(quán)轉(zhuǎn)讓；預(yù)購(gòu)人只部分履行合同義務(wù)所為的轉(zhuǎn)讓，則是權(quán)利義務(wù)轉(zhuǎn)讓。三、效力在我國(guó)，雖然沒有具體法律、法規(guī)對(duì)預(yù)售商品房是否可以再行轉(zhuǎn)讓作出規(guī)定，學(xué)術(shù)界對(duì)此爭(zhēng)議較大，但筆者認(rèn)為，允許商品房再行轉(zhuǎn)讓有其理論依據(jù)和現(xiàn)實(shí)意義的。乙方已支付的定金在乙方最后一次付款時(shí)轉(zhuǎn)為購(gòu)房?jī)r(jià)款。該商品房的用途為【普通住宅】【經(jīng)濟(jì)適用住房】【公寓】【別墅】【辦公】【商業(yè)】【_________】；【層高】【凈高】為：_________米，【坡屋頂凈高】最低為：_________米，最高為：_________米。按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米_________元人民幣，總金額_________仟_________佰_________拾_________萬_________仟_________佰_________拾_________元人民幣整（大寫）。第八條　規(guī)劃變更的約定出賣人應(yīng)當(dāng)按照規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定的條件建設(shè)商品房，不得擅自變更。第十一條　交付條件（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前向買受人交付該商品房。實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積小于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比絕對(duì)值在3％以內(nèi)（含3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣人返還買受人；絕對(duì)值超出3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣人雙倍返還買受人。第十八條　風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移房屋的風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任自該房屋交付之日起由出賣人轉(zhuǎn)移給買受人。（3）_________。第二十三條　產(chǎn)權(quán)登記（一）初始登記出賣人應(yīng)當(dāng)在_________年_________月_________日前，取得該商品房所在樓棟的權(quán)屬證明。（三）出賣人負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)按照前期物業(yè)服務(wù)合同的約定提供物業(yè)服務(wù)。以上方式無法送達(dá)的，方可采取公告送達(dá)的方式。外墻：【瓷磚】【涂料】【玻璃幕墻】【_________】_________。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超過 天：；；。第十二條本合同自簽訂蓋章之日起生效。8．雙方當(dāng)事人可以根據(jù)實(shí)際情況決定本合同原件的份數(shù)，并在簽訂合同時(shí)認(rèn)真核對(duì)，以確保各份合同內(nèi)容一致；在任何情況下，買受人都應(yīng)當(dāng)至少持有一份合同原件。凈高是指樓面或地面至上部樓板底面或吊頂?shù)酌嬷g的垂直距離。第六條 付款方式及期限買受人采取下列第____種方式付款。買受人逾期未予以書面答復(fù)的，視同接受變更。如果在約定期限內(nèi)未達(dá)到條件，雙方同意按照下列方式處理：（1）__________________________________________________；（2）__________________________________________________。買受人不退房的，實(shí)測(cè)套內(nèi)建筑面積大于預(yù)測(cè)套內(nèi)建筑面積時(shí)，套內(nèi)建筑面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房?jī)r(jià)款由買受人補(bǔ)足；超出3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人所有。第十一條 交付條件（一）出賣人應(yīng)當(dāng)在____年____月____日前向買受人交付該商品房。出賣人確需變更建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)書面征得受影響的買受人同意，并取得規(guī)劃行政主管部門的批準(zhǔn)。2．按照建筑面積計(jì)算，該商品房單價(jià)為每平方米____（幣）____元，總價(jià)款____（幣）____佰____拾____億_____仟_____佰_____拾_____萬_____仟_____佰_____拾_____元整（大寫）。該商品房朝向?yàn)椋篲______________。5．為體現(xiàn)合同雙方的自愿原則，本合同文本中相關(guān)條款后留有空白行，供雙方自行約定或補(bǔ)充約定。同時(shí)必須遵守中華人民共和國(guó)法律、法令和社會(huì)道德，維護(hù)公共設(shè)施和公共利益。第一條甲方經(jīng)市人民政府國(guó)土局批準(zhǔn)，取得位于 市，用地面積 的土地使用權(quán)。第三十三條　本合同及附件共_________頁，一式_________份，具有同等法律效力，其中出賣人_________份，買受人_________份，_________份，_________份。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續(xù)履行合同的能力，則雙方可協(xié)商解除合同或暫時(shí)延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔(dān)責(zé)任。（2）_________。（三）在保修期內(nèi)，因不可抗力或者其他非出賣人原因所造成的損壞，出賣人無須承擔(dān)責(zé)任，但可以協(xié)助買受人維修，維修費(fèi)用由買受人承擔(dān)。買受人退房的，出賣人應(yīng)當(dāng)自退房通知送達(dá)之日起_________日內(nèi)退還買受人全部已付款，并按照_________利率付給利息，給買受人造成損失的由出賣人承擔(dān)賠償責(zé)任。由于買受人原因未能按期辦理