【正文】 重要的意義。 ? 從綜合的因素來看 ,本案是機遇與風(fēng)險并存 ,機遇與挑戰(zhàn)并存 ,只要能采取一定措施吸引住核心商戶并幫助核心商戶留住核心終端 ,解決了本案開發(fā)的核心障礙 ,則本案就能開發(fā)成功 ,實現(xiàn)其正常的財務(wù)效益。 ? 從動態(tài)的環(huán)境因素來看 ,國家宏觀金融政策的緊縮 ,人民幣利率提高 ,給項目建設(shè)、銷售帶來了一定的阻力 。 自有資金回報率凈利潤 /企業(yè)自有資金 。華中鞋業(yè)商貿(mào)城可行性研究報告 項目總論 4 一、項目概況 4 二、可行性研究的結(jié)論 4 第一章 項目提出的背景及必要性分析 5 一、項目提出的背景 5 二、項目建設(shè)的必要性 9 第二章 項目市場研究 11 一、武漢市鞋業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀與趨勢分析 (宏觀 ) 11 武漢市鞋業(yè)市場現(xiàn)狀 11 鞋業(yè)市場的發(fā)展趨勢 13 二、項目微觀狀況分析 13 項目的區(qū)位特征 13 項目潛在的客戶群體、市場容量及購買心理分析 14 第三章 項目環(huán)境分析 17 一、 地塊環(huán)境 17 土地性質(zhì)綜述 17 地塊周圍景觀 17 地塊周圍的交通條件 17 地塊周圍的配套設(shè)施 17 二、項目地塊的優(yōu)劣分析 (SWOT 分析 ) 18 優(yōu)勢分析 18 劣勢分析 18 項目的機會分析 19 項目的威脅分析 19 三、結(jié)論 20 第四章 地塊建設(shè)條件 20 一、工程概況 20 項目選址 20 經(jīng)濟指標 20 建設(shè)目標 21 二、建筑布局 21 三、交通組織 21 四、給排水設(shè)計 22 生活給水系統(tǒng) 22 排水系統(tǒng) 22 消火栓系統(tǒng) 23 噴淋系統(tǒng) 23 五、電氣設(shè)計 23 六、電氣消防 24 七、通風(fēng)系統(tǒng) 24 第五章 項目投資經(jīng)營方案 25 一、投資組合方式 25 二、資金運作方式 25 第六章 項目投資估算及資金籌措計劃 25 一、項目的主要經(jīng)濟技術(shù)指標 25 二、項目投資測算 26 三、資金籌措計劃 27 第七章 項目財務(wù)效果評價 28 第八章 項目不確定性分析 30 一、項目靜態(tài)盈虧平衡分析 30 二、單因素敏感性分析 30 第九章 項目效益評價 31 一、項目社會效益評價 32 (一 )、項目對社會發(fā)展的適應(yīng)性 32 (二 )、目前對人和社會的影響 33 二、項目環(huán)境效益評價 33 項目總論 一、項目概況 項目名稱 :華中鞋業(yè)商貿(mào)城建設(shè)項目 建設(shè)性質(zhì) :新建 建設(shè)地點 :武漢市江漢區(qū)姑嫂樹區(qū)域 建設(shè)單位 :武漢鹿迪投資有限公司 聯(lián) 系 人 :陳秉西 電 話 :02782766080 電子郵件 :zjwzcbxsina ? 二、可行性研究的結(jié)論 ? 項目財務(wù)指標 投資利潤率利潤總額 /總投資額 *100%。 投資凈利潤率凈利潤 /總投資額 *100%。 稅后靜態(tài)投資回收期 稅后動態(tài)投資回收期 ? 從靜態(tài)的財務(wù)指標上來看 ,項目是可行的 ,具有較好的開發(fā)前景 。但同時政府深度支持、大興路拆遷改造以及大部分股東作為核心商戶在老市場的號召力等諸因素為本案的成功開發(fā)創(chuàng)造了有利條件。 第一章 項目提出的背景及必要性分析 一、項目提出的背景 鞋類商品作為人民群眾必需的生活消費品 ,有著巨大的市場 ,十年前全國人均消費僅為 35 元 ,目前 ,這個數(shù)字已經(jīng)達到 180 元在國內(nèi)發(fā)達地區(qū)人均消費已經(jīng)達到 320 元。 武漢位于我國腹地 ,素有“九省通衢”之稱 ,是華中地區(qū)的中心城市 ,長江中游最大的流通中心之一 ,為內(nèi)陸最大的交通樞紐 ,其鐵路、公路、水運、航空交通網(wǎng)絡(luò)十分發(fā)達。武漢市周圍 400 公里范圍內(nèi)有 45 個中等以上的城市 , 億人口 ,占全國人口總數(shù)的 %。改革開放以來 ,武漢市各種物流貿(mào)易商業(yè)形態(tài)不斷涌現(xiàn) ,以漢正街為代表的各類綜合性或?qū)I(yè)性市場更是 蓬勃發(fā)展 ,市場交易活躍 ,成為華中地區(qū)最引人注目的商品集散地。著名的國家級漢正街小商品市場 ,有 30 多個室內(nèi)專業(yè)市場 ,經(jīng)營 6 萬余種商品 ,日均客流量 20 萬人次 ,年銷售額 180 億元 ,占全市批發(fā)零售總額的 %。 大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街始建于一九九三年八月 ,當(dāng)時由在清芬路從事 鞋類批發(fā)經(jīng)營活動的七十多家溫州籍經(jīng)營戶在現(xiàn)任江漢區(qū)個協(xié)溫州鞋業(yè)協(xié)會會長陳秉西的帶動下自發(fā)組織籌資 ,在大興路 61 號武漢球墨鑄造公司原廠址內(nèi)改建創(chuàng)辦了武漢市第一家鞋類專業(yè)批發(fā)市場 ,從而帶動了大興路鞋業(yè)批發(fā)一條街的形成。然而受市場經(jīng)營條件限制 ,大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā) 市場群與武漢市 652 個商品交易市場一樣 ,集中在市中心區(qū) ,占據(jù)黃金地段 ,其建場當(dāng)初就遺留下的許多問題逐漸顯現(xiàn)出來。由于大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群的存在 ,使得該地區(qū)更是人貨為患 ,行人出行都感困難 ,交通嚴重堵塞。雖經(jīng)過歷年來的多次整改 ,均未能得到徹底解決 ,市場的管理者及經(jīng)營者在擔(dān)心害怕中度日 ,一旦出現(xiàn)問題后果不堪設(shè)想。僅從物流、倉儲配送方面來看 ,鞋類產(chǎn)品的產(chǎn)地來自溫州、廣東、福建等外省市 ,貨物銷售幅射全省各地及周邊六省市 ,鞋類產(chǎn)品包裝體積大、流量大 ,目前年吞吐量約 150 萬 m3,折標準集裝箱 萬箱 ,受城市交通管制限制 ,運輸車輛不 能及時進入城區(qū) ,裝卸轉(zhuǎn)運入庫作業(yè)受阻 ,貨物出庫發(fā)送也難以及時疏運出去。 ,治安形勢嚴峻 大興路地區(qū)位于中心城區(qū) ,是市民集居區(qū) ,人口密度大 ,現(xiàn)有經(jīng)營者及服務(wù)人員達萬余人 ,大多屬外來人口 ,給公安機關(guān)的治安管理帶來極大的壓力。由于在這狹小的地區(qū)集居如此大密度的人口和大量的流動人員 ,所產(chǎn)生的生活垃圾、城市噪聲等嚴重影響者市民的正常工作、生活、學(xué)習(xí)及城市環(huán)境衛(wèi)生。同時 ,市場分布散亂 ,難以形成規(guī)模效應(yīng) ,特別是產(chǎn)品按行入市問題無法解決 ,也加大了政府職能部門的監(jiān)管難度。以現(xiàn)有周邊環(huán)境條件更談不上發(fā)展商品展示、信息服務(wù)、辦公設(shè)施、服務(wù)設(shè)施等現(xiàn)代商業(yè)所必需的配套條件 ,基本上限制了現(xiàn)有鞋業(yè)市場進一步的發(fā)展空間 ,久而久之 ,勢必在競爭中遭到淘汰。即將出臺的《武漢市商品交易市場管理條例》 ,針對上述問題也同時明確對在 城市中心區(qū)建設(shè)大型交易市場加以限制 ,鞋類交易批發(fā)市場不可能繼續(xù)在該地區(qū)重建 ,只有將現(xiàn)有的市場遷出中心城區(qū) ,才能謀求長期穩(wěn)定的發(fā)展。在激烈的市場競 爭中 ,由于軟硬件環(huán)境的不配套 ,處于競爭劣勢狀態(tài) ,迫切需要謀求新的發(fā)展空間 ,保持華中地區(qū)鞋業(yè)、鞋料批發(fā)零售的龍頭地位。江漢區(qū)政府、江漢區(qū)新華工業(yè)區(qū)指揮部等方面對此議進行了認真研究 ,充分肯定了興建該項目的意義。 二、項目建設(shè)的必要性 大興路地區(qū)鞋業(yè)批發(fā)市場群位于“二 江四岸”改造的重點區(qū)域 ,根據(jù)城市總體規(guī)劃和商業(yè)布局總體規(guī)劃 ,該區(qū)域應(yīng)建成高起點的旅游觀光、娛樂休閑、大型購物的現(xiàn)代化都市商務(wù)區(qū)和高尚的濱江生活區(qū)。因此 ,遷建鞋業(yè)批發(fā)市場 ,騰出黃金地段 ,才能改善城市環(huán)境 ,提升城市品味。本項目的建設(shè)為這一地區(qū)的拆遷改造和企業(yè)改革提供了契機。 加快發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) ,改善三產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)是武漢市“十五”計劃 的重點 ,物流業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重點 ,大力發(fā)展非公有制經(jīng)濟是帶動武漢經(jīng)濟快速發(fā)展的重要舉措之一。本項目置業(yè)的業(yè)主絕大部分是外地客商 ,使這些客商從租賃房屋經(jīng)營 ,到購買商鋪、住宅 ,把家安在武漢 ,把事業(yè)基礎(chǔ)留在武漢 ,并以商引商 ,加快武漢引進市外資本起到重要作用 ,預(yù)計會給新區(qū)內(nèi)引外聯(lián)投資 20 多億元。使華中鞋業(yè)商貿(mào)城真正 成為立足于武漢 ,輻射湖北及周邊華中地區(qū)的鞋業(yè)及鞋料批發(fā)、零售一級市場 ,增加市場集聚及輻射能力 ,大幅度擴大市場規(guī)模。 、物流業(yè)發(fā)展趨勢的需要 鞋類商品作為人 民群眾必需的生活消費品 ,有著巨大的市場 ,武漢市鞋類、鞋料批發(fā)市場從無到有 ,從小到大 ,到現(xiàn)在 ,經(jīng)營戶從不足 100 戶發(fā)展到 2600余戶 ,這些市場集中了來自溫州、廣東、江蘇、上海等國內(nèi)外知名品牌 ,眾多知名企業(yè)紛紛在此設(shè)有總代理、總經(jīng)銷。成為了華中地區(qū)最大的鞋類商品銷售集散中心。據(jù)預(yù)測 ,今后十年 ,武漢鞋業(yè)交易市場的發(fā)展速度將大大超過前十年 ,其進出交易規(guī)模將達到 85 億元 ,成為武漢市最具潛力的商品交易市場。 綜上所述 ,建設(shè)華中鞋業(yè)商貿(mào)城項目是廣大鞋業(yè)商戶的迫切需要 ,也是進一步調(diào)整市場布局 ,加速發(fā)展城市經(jīng)濟 ,改善城市面貌的重要舉措 ,建設(shè)是十分必要的。大興路鞋業(yè)批發(fā)市場位于漢口中心區(qū) ,該市場立足武漢、輻射湖北全省及周邊 6 個省市 (