【正文】 08 橡樹莊園 聯(lián)排 38 雙拼 26 獨棟 13 世博生態(tài)城 聯(lián)排 74 雙拼 32 別墅物業(yè)配比別墅物業(yè)配比萬錦置業(yè)萬錦置業(yè) 目前昆明市場上的別墅物業(yè)配比中，聯(lián)排類型占有較大比重。本案可借助地塊高差，設(shè)置中央主題景觀，沿地勢至上而下營造內(nèi)部景觀綠，設(shè)置中央主題景觀，沿地勢至上而下營造內(nèi)部景觀綠軸將各類型產(chǎn)品進行組團式布局，達到人車分流和景觀軸將各類型產(chǎn)品進行組團式布局，達到人車分流和景觀連續(xù)性的完美統(tǒng)一。這也是現(xiàn)行樓盤規(guī)劃慣用的手法。規(guī)劃布局規(guī)劃布局 案例四案例四萬錦置業(yè)萬錦置業(yè) 四個案例在規(guī)劃上最大的特點都用了組團式的思路。規(guī)劃布局規(guī)劃布局 案例二案例二萬錦置業(yè)萬錦置業(yè) 世博生態(tài)城 B組團 依山鄰里C組團 長景鄰里A組團 高層地塊 項目規(guī)劃主要基于森林景觀帶的天然劃分，把不同的建筑形式劃分為三個組團，組團之間各自擁有獨立空間的同時，又極大程度上實現(xiàn)了景觀的均好性。規(guī)劃布局規(guī)劃布局 案例一案例一萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)滇池衛(wèi)城橡樹莊園 橡樹莊園 項目規(guī)劃依托島嶼的三角地形，以多個街心景觀綠化帶為鏈貫穿整個組團，形成三條景觀軸線。萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)陽宗縣晉城鎮(zhèn)安寧市太平鎮(zhèn)古城鎮(zhèn)?？阪?zhèn)昆明別墅分布情況 在一湖四片總體規(guī)劃下，昆明別墅樓盤主要集中在滇池板塊，以滇池路沿線為主是昆明別墅的代表，滇池路板塊別墅仍是昆明別墅的代表。分 類價值資源產(chǎn)品區(qū) 域價 格代表項目功能特 征萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)項目 項目地址 別墅面積（ ㎡ ） 價格（元 /㎡）西山別墅三期西山區(qū)國家森林公園碧雞關(guān)立交橋旁 252——495 ㎡ 15000林與堂 岷山森林公園 疊加 185245平米 、聯(lián)排186300平米。西山別墅、野鴨湖、村上春墅、安寧片區(qū)兩大項目、云大知城、世林國際、溪麓南郡。高爾夫項目別墅價格在 15000元 /㎡ 以上，離市中心越近價格越高，溫泉項目價格相對較低。獨棟價格在 15000—20230 ，總價在 500——1000 萬；聯(lián)排價格 10000——15000 。獨棟相對較多，聯(lián)排、洋房等。第二或第三居所，休閑度假。第一居所、城市別墅。位于昆明郊區(qū)，分為近郊和遠郊，除呈貢已漸成板塊，其他均分布較散，配套不全，認知度低。依托高爾夫設(shè)施資源，位于高爾夫球場內(nèi)或周邊，或依托溫泉資源及其他休閑度假資源。成熟板塊內(nèi)項目 板塊外項目 特殊資源（高爾夫、溫泉）項目板塊價值 — 包含自然資源價值 /城市價值等土地成本價值 /自然資源價值 /產(chǎn)品價值高爾夫、溫泉價值依托具有完善的配套與市政設(shè)施、便利交通的城市資源與城市景觀資源。未來供應(yīng)持續(xù)旺盛市場發(fā)展空間大市場處于階段性盤整期?受 07年以來宏觀政策及金融政策的影響，行業(yè)處于階段性盤整期，北京、深圳等一線城市房價有所回落，受此影響，消費者觀望心態(tài)較重，持幣待購現(xiàn)象較普遍。內(nèi)外需求拉動強勁市場潛力巨大?受房地產(chǎn)政策調(diào)整影響， 2023年以來昆明房地產(chǎn)投資與銷售大幅度上升，同時房地產(chǎn)價格的上漲幅度與人均可支配收入上升幅度基本保持一致，房地產(chǎn)市場從宏觀上看處于健康的快速增長階段。從 2023年開始平均每年商品房土地供應(yīng) 3000畝。?2023年、 2023年商品房建設(shè)建筑面積 500萬平米， 2023年商品房建筑面積 542萬平米。未來土地供應(yīng)計劃 ：?《 昆明主城區(qū)住房建設(shè)規(guī)劃 20232023》 的住房發(fā)展布局，普通商品房二環(huán)路以內(nèi) 90平米以下小戶型供應(yīng)比例不低于 50%，二環(huán)路以外區(qū)域適合建設(shè) 90平米以上的住宅，起到分散中心城人口的作用，疏解中心區(qū)的居住功能。?萬輝星城：占地 2800畝，分多期開發(fā)。后續(xù)大盤的供應(yīng)量充足：?世博生態(tài)城：占地 5000畝的大盤，共分八期開發(fā)，目前三期正在開發(fā)，即將發(fā)售。 萬錦置業(yè)地產(chǎn)機構(gòu) 2023年 3月 1日萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)報告要點報告要點第一部分 區(qū)域市場分析第二部分 分期銷售建議第三部分 產(chǎn)品定位及建議第四部分 營 銷 策 略第五部分 推 廣 策 略萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)從未來的供應(yīng)上看，昆明樓市從今年元旦實現(xiàn)軟著陸，成交量止跌回升。新城藝術(shù)港新城藝術(shù)港規(guī)劃建議及營銷執(zhí)行策略規(guī)劃建議及營銷執(zhí)行策略萬錦置業(yè)策劃機構(gòu)萬錦置業(yè)策劃機構(gòu)萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)關(guān)于項目規(guī)劃案的調(diào)整說明 對于項目所處區(qū)域和既定規(guī)劃的原因，本次規(guī)劃調(diào)整主要是對現(xiàn)有項目規(guī)劃進行確定性的規(guī)劃分析 ,并對未來的整地規(guī)劃進行的方向性探討。對地塊針對性擬定營銷執(zhí)行策略。樓市逐步放量，開發(fā)商對市場預(yù)期向好，隨著舊城改造和新城建設(shè)，昆明市場的后續(xù)供量日趨壯大，且主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶。?新亞洲體育城：占地 2500畝的大盤，分四期開發(fā)，一期為別墅 91套，二期、三期已經(jīng)售完，目前四期星體花園在售。?恒大金碧系列：占地 1477畝，分多期開發(fā)。?2023年商品房建設(shè)面積 500萬平米，經(jīng)濟適用房 40萬平米。?整個五年規(guī)劃期內(nèi)商品房供地規(guī)模 12894畝，折合 860公頃。 市場定位 針對主城市場需求打造的次級價格與地域性新盤！萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)城市房地產(chǎn)市場整體特征總結(jié)城市房地產(chǎn)市場整體特征總結(jié)?昆明房地產(chǎn)市場目前已形成以城市中心為核心三個基礎(chǔ)不同特征各異的圈層，其中城市近郊及新城發(fā)展帶為昆明商品住宅的主要供應(yīng)區(qū)，世博園板塊、滇池板塊和廣福路新城板塊為房地產(chǎn)市場核心區(qū)域城市房地產(chǎn)板塊初步形成?昆明房地產(chǎn)市場現(xiàn)實需求遠大于與其經(jīng)濟發(fā)展水平相當(dāng)?shù)某鞘校饕捎诒镜鼐用駥τ诰幼「纳菩偷闹懈叨宋飿I(yè)具有較大的市場需求；同時宜人的環(huán)境吸引了大量外來人口，非本地購房者占比高，昆明房地產(chǎn)市場具有巨大的市場潛力。行業(yè)大勢處于健康發(fā)展階段?昆明市場的后續(xù)供應(yīng)仍然較大，主要分布在城市近郊及新城發(fā)展帶，同時根據(jù)與房地產(chǎn)市場發(fā)展緊密聯(lián)系的相關(guān)指標(biāo)的分析，昆明房地產(chǎn)市場具有較大發(fā)展空間。萬錦置業(yè)萬錦置業(yè)昆明市低密度市場分類 根據(jù)價值資源及其在市場上的不同表現(xiàn) ,可以將昆明市低密度市場分為三類。依托良好的自然山水生態(tài)資源和區(qū)域潛在價值形成點式分布。位于昆明主城內(nèi)，交通便利、配套齊全、板塊成熟度、認知度高、滇池板塊、世博板塊。位于有特殊休閑度假資源的區(qū)域，如各高爾夫球場、安寧溫泉小鎮(zhèn)。 第二居所，郊區(qū)別墅，近郊項目可兼作第一居所與第二居所。少量獨棟，聯(lián)排及類別墅的疊加、花園洋房較多。多為別墅和公寓的組合，有少量聯(lián)排等類別墅產(chǎn)品，別墅集中在350平米左右，公寓不超過 200平米。獨棟價格在 5000—10000 ，總價在 200——500 萬，聯(lián)排價格在 4000——7000 。極