【正文】 定律 地產成熟定律 地產第一定律 地產危險定律 序：地產三大定律的借鑒 地產成熟定律 —— 率先質變 當 1個市場 60%70%的發(fā)展商經過 12個項目，市場成熟速度會非常之快，同時，地產的質變性周期也越來越短，競爭總是在高層面率先質變 ； 香港地產 63年 83年 20年地產規(guī)范時代； 新鴻基、長江實業(yè)出現 84年 90年 地產成熟時代； 5大地產領導品牌出現：新鴻基、長江實業(yè)、 恒基兆業(yè)、 九龍倉、 惠德豐 91年 93年 大地產時代； 領導品牌規(guī)模性開發(fā)； 94年開始 社區(qū)地產時代； 長江實業(yè)嘉湖山莊、海逸半島 深圳地產 88年 96年 規(guī)范時代； 解決平面問題 96年 99年 成熟時代； 益田花園帶動立面、規(guī)劃、環(huán)境等全面成熟 99年 2023 創(chuàng)意地產時代； 四季花城大地產 2023未來 品牌地產時代； 萬科 /招商 /華僑城 /金地 /中海 /5大品牌 成熟定律意義 ： 市場的競爭局面是由成熟定律決定的，成熟定律同樣會帶來市場競爭的威脅（如 果我們自己沒有預見的話）；各市場地產成熟方式相同，香港是深圳的明天，深 圳是我們的明天， 把握成熟定律，提前為競爭贏得市場核心競爭力 ； 地產第一定律 —— 建立唯一性 隨著市場的競爭加劇， 第 1領導品牌銷售就是好 ，第 2就是不好； 同一個樓盤中，景觀好的銷售就是好，景觀不好的銷售就是不好 ； 深圳同一新市中心區(qū)域 皇埔雅苑（價格高） 銷售好 名苑 銷售不佳 同一樓盤 中心區(qū)深業(yè)花園 小高層銷售非常好（基本銷售完） 高層銷售非常不好 第 2定律意義 ： 一定要進入領導品牌陣營 （區(qū)域性領導品牌代表 / 不同形態(tài)的地產代表，如 香港恒基兆業(yè)小戶型的特色），因為只有第一領導品牌才能實現房子到利潤 的轉化，避免銷售的風險； —— 哈爾濱寶宇地產的品牌戰(zhàn)略 一定要找自己的特點 ，即使無法全面突破，在自己的核心競爭力突破就已經 具有良好的市場占有率； 地產危險定律 —— 全局整合性 樓盤在整個銷售過程中有 4個危險期，第 1 開盤危險期；第 2 一期銷售 60%危險期；第 3 二期開盤危險期；第 4 樓盤銷售 2年危險期；如果 4個危險期能夠順利過渡，樓盤將會不斷締造成功 ； 第一危險期 開盤 危險點主要在于 產品、價格 市場能否接受； 第二危險期 一期銷售 60%前 展示中心隨著開盤 12個月后，現場的轟動效應逐步遞減，一般的樓 盤往往只知道投放媒介， 不知道再怎樣攻擊市場 ； 第三危險期 二期開盤 危險點主要在于二期根據一期的銷售進行調整，需要 再度取得市場的 認同 ； 第四危險期 樓盤銷售 2年 項目 思路老化 ，受市場新樓盤、新規(guī)劃、新概念的沖擊，解決的關鍵 是自己首先要有新的變化； 危險定律意義 ： 市場整合攻擊正是根據危險點來設定解決危險期問題（一定不可以單一靠營銷方 式，整合策略是包括擁有全盤預見性的全盤攻擊方式） ； 哈爾濱地產格局 風云變幻 2023 2023年底 2套房貸收緊的傳聞越演越烈 09年初出臺的各項地產促進政策 2023年會不會延續(xù)？ 地王頻出，面粉貴過面包，啟動了一個房價即將爆發(fā)的前兆！ 4萬億救市帶來貨幣供給的流動性膨脹，預示不動產投資價值凸現！ 哈爾濱群力新區(qū)連爆 2塊地王，樹立群力中央生活區(qū)樣板價格標桿！ 20232023年群力供給突破 300萬方，井噴的供應催發(fā)市場競爭的質變！ 消費者的市場只能記得第一位的聲音， 占領我們獨特的市場地位，樹立第一性的市場品牌，是本案再續(xù) 群力版塊 2023銷售傳奇的唯一市場破招點！ 如何再續(xù) 2023群力版塊銷售傳奇？ 風起云涌， 2023誰可逐鹿天下 政策面 預期面 市場面 風云再起，天下三分 2023年哈爾濱地產市場啟示錄 天下三分之 “一江居中、兩岸繁榮”的城市發(fā)展思路，城市發(fā)展的發(fā)展格局呈以道里、南崗、松北為發(fā)展重心的三分天下之勢，群力新區(qū)的崛將提高區(qū)域城市地位， 本項目屬于當前城市發(fā)展的重中之重！ 城市三分 區(qū)域競爭之松北 松北未來稱雄 —— 城市擴容過江通道的打通將讓松北開發(fā)成本及地緣環(huán)境優(yōu)勢逐漸釋放出來，將直接對本區(qū)域未來 23年后發(fā)展構成潛在競爭。 哈西發(fā)展大事件 ? 2023年，伴隨著西客站開工建設，城市副中心的建設拉開帷幕。 哈西白領稱雄 區(qū)域內競爭之群力 群力發(fā)展大事件 ? 2023年至 2023年〈城市總體規(guī)劃〉確定群力為城市居住新區(qū)，致力打造中國寒地水鄉(xiāng)，北方財富港灣。 群力巔峰稱雄 天下三分之 天時：政策全力打造市政配套； 地利：土地平整，占據哈爾濱最大的自然人文景觀松花江，座享山水六湖十二園環(huán)境景觀； 人和： 2023的全力推動已獲哈爾濱的全城認同成為當下的全城熱點！ 哈爾濱中央生活區(qū) CLD 群力巔峰稱雄 稱雄第一，天時稱雄 稱雄第二，地利稱雄 稱雄第三，人和稱雄 哈爾濱城市中央生活區(qū) CLD 天下三分， 群力稱雄之 2023土地拍賣大事件 ? 9月 11日，黑龍江省高盛投資發(fā)展有限公司以 競得群力新區(qū)面積為 萬平方米的土地。 ? 10月 29日，重慶盛和建設有限公司以 18億元競得群力新區(qū)面積為 米的土地。 版塊三分 ? 第一版塊：以兩地王為代表的第一發(fā)展版塊； ? 第二版塊：以天鵝灣、恒盛豪庭為代表的第二發(fā)展版塊； ? 第三版塊：以哈綜開為代表的第三發(fā)展版塊。 Goal1: 城市發(fā)展格局趨勢層面 西方城市發(fā)展史，城市人居沿城市景觀中心及交通樞紐聚合成為城市高、中、低三個層面的居住分化，松北、群力、哈西三雄爭霸， Goal2: 區(qū)域發(fā)展格局定位層面 Goal3: 企業(yè)戰(zhàn)略層面 最優(yōu)良平整的土地，及數十億政府資金將群力版塊確定為哈爾濱城市未來 10年內的城市中央生活區(qū) —— CLD 企業(yè)城市開發(fā)品牌戰(zhàn)略陣營排名的決定性戰(zhàn)役 —— 品牌戰(zhàn)略必備高點。 供應量 年份 施工面積 竣工面積 銷售面積 06 1585． 6 607． 3 07 1502 698． 2 08 2303． 7 09（ 110月） 2582． 7 單位：萬平方米 08年低谷后， 09年出現大幅度的上升，預計2023年房地產的開發(fā)將會出現井噴局面。 1月 — 10月，哈市商品房銷售面積 ，其中， 住宅銷售面積 ，同比增長 %，住宅現房銷售面積與期房銷售面積之比為 ： 1。 前 10個月，哈市商品房屋 空