【正文】 內(nèi)“ 二縱三橫 ” 主干道工程已經(jīng)完成，鋪設(shè)水泥路面 6800米。 通過扎實(shí)開展 “ 六馬路新區(qū)建設(shè) ” 活動，努力推動園區(qū)經(jīng)濟(jì)的裂變式發(fā)展，力爭 2023年全縣新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投入達(dá) 5億元以上，新增規(guī)模工業(yè)企業(yè) 30家以上。濉溪鎮(zhèn)總?cè)丝?06563? 總戶數(shù) 30余萬。老城區(qū)人口密集區(qū)域未來公檢法司新址淮北市六馬路乾隆湖風(fēng)景景區(qū) 距徐州觀音機(jī)場僅有 50公里。符夾、青阜、青蘆三條鐵路穿境而過，北接隴海線，東連京滬線，西入大京九。一個(gè)以開發(fā)區(qū)為主體，鄉(xiāng)鎮(zhèn)工業(yè)集中區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為兩翼的投資載體和開放平臺已經(jīng)構(gòu)建。市、縣連為一體的城市建設(shè)格局，熱、電、氣一體化的能源供應(yīng)，以及更加優(yōu)惠的投資政策，為國內(nèi)外客商提供了大展宏圖的空間。 御花園目錄一、分析1. 地理位置分析2. 人口分析3. 經(jīng)濟(jì)狀況分析4. 房產(chǎn)市場分析5. 項(xiàng)目簡介6. 競爭對手分析 147. 項(xiàng)目 SWOD分析 128. 優(yōu)勢分析 159. 劣勢分析 12 115 14二、項(xiàng)目營銷策略1. 價(jià)值營銷 162. 活動營銷 153. 渠道營銷 134. 體驗(yàn)營銷 145. 項(xiàng)目策略推廣6. 策略提案 177. 項(xiàng)目策略 198. 媒體整合 159. 價(jià)格策略 13（擬稿）一、地理位置分析 濉溪縣概述濉溪縣位于安徽省北部，是淮北市唯一市轄縣，縣城依市而建，全縣轄 11個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和一個(gè)省級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，面積 1987平方公里，人口 106萬。龍澤地產(chǎn)營銷以高度，為起點(diǎn)整合推廣提案濉溪嘉和 御花園項(xiàng)目天帝所居，嘉和元年嘉和 濉溪承東啟西，區(qū)位優(yōu)越，地處蘇、魯、豫、皖四省交界處，是淮海經(jīng)濟(jì)區(qū)和徐州經(jīng)濟(jì)圈重要組成部分濉溪環(huán)境優(yōu)越，交通便捷。舉全縣之力打造的省級開發(fā)區(qū) 濉溪經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)， “ 七通一平 ” 全面實(shí)現(xiàn)，服務(wù)配套設(shè)施已經(jīng)完成。 “ 一條龍 ” 服務(wù)制度、 “ 一站式 ” 審批制度、縣級領(lǐng)導(dǎo)聯(lián)系協(xié)調(diào)制度、投訴舉報(bào)監(jiān)督制度和投資優(yōu)惠政策日臻完善。公路交通國道、省道四通八達(dá)，連霍高速、合徐高速呈 “ 十 ” 字型在此交叉，驅(qū)車南下省會合肥、東進(jìn)海濱城市連云港只需 2小時(shí)左右。內(nèi)河航運(yùn)入淮河、通長江，直達(dá)上海港。濉溪縣老城石板街口子集團(tuán)三分廠寇灣汽車城準(zhǔn)五星級酒店濉河淮北治理段項(xiàng)目地理位置? 政區(qū)，商區(qū)，民區(qū)，綠化風(fēng)景區(qū)，雅韻悠然 ……濉溪鎮(zhèn)人口狀況分析? 總?cè)丝?100多萬，? 城市人口占總?cè)丝诒壤?22%。? 戶平均人口 。? 濉溪鎮(zhèn)人口圖表 →濉溪縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展分析 濉溪縣舉全縣之力加快開發(fā)區(qū)建設(shè)，在政策、資金、項(xiàng)目上加大對六馬路的傾斜力度，去年已完成 網(wǎng)建設(shè)，今年基礎(chǔ)設(shè)施投入達(dá)到 3億元之多。 濉溪縣濉溪鎮(zhèn)乾隆湖，是一片優(yōu)美的風(fēng)景區(qū)，也是濉溪鎮(zhèn)的工業(yè)集中區(qū)和招商引資、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要載體。園區(qū)供電、通信、綠化、排水等配套設(shè)施基本完成，初步具備了項(xiàng)目入駐條件。目前，已入園項(xiàng)目 8個(gè)，總投資 ，其中投資 5000萬元以上的項(xiàng)目 2個(gè)。乾隆湖大酒店、紹興服裝紡織等一批項(xiàng)目正在洽談并達(dá)成初步投資意向。分別為 “ 濉溪鳳凰城 ” ， “ 玉蘭花城 ”， “ 英倫城邦 ” ， “ 領(lǐng)尚春城 ” 。所謂的 “ 品質(zhì)樓盤 ” 無非是做做表面現(xiàn)象。從綠化形式到配套設(shè)施，從人文景觀到社區(qū)硬件，都沒有真正達(dá)到高品質(zhì)的目標(biāo)。從 2023年房產(chǎn)開發(fā)熱，在淮北這塊不大不小的市場，基本就沒有所謂的 “ 爛盤 ” 。所以，我們要打造 “ 真品質(zhì)大盤！ ”項(xiàng)目簡介 濉溪縣嘉和御花園位于淮北市六馬路（環(huán)城東路于龍脊山路交叉口）。東面老濉河淮北治理段，寇灣汽車城。西靠火車站、三堤口商貿(mào)區(qū)。政區(qū)、商區(qū)、民區(qū)、風(fēng)景區(qū)于一體?？蚣芙Y(jié)構(gòu)裝修狀況：毛坯房 綠化率： 40%住宅挑高： 3米 規(guī)劃樓層：多層 52棟， 1210套住宅樓體間距： 25米 戶型分析：共 18種戶型商鋪價(jià)格： 32004500元 /平方米 團(tuán)隊(duì)介紹： 8個(gè)銷售物業(yè)費(fèi)用：小高層 8毛，多層 4毛銷售狀況頂層 1800元起，均價(jià) 2300元。日期介紹：一、二期 08年 12月 31與 09年 11月 28，三期 20233月 28。學(xué)區(qū)介紹：新濉溪中學(xué)，龍華中學(xué)，文武學(xué)校，海潮電腦學(xué)校。項(xiàng)目優(yōu)勢：學(xué)區(qū)是最大的賣點(diǎn)，背面即是濉溪中學(xué)。比較能被 消費(fèi)者接受。項(xiàng)目弊端：配套設(shè)施及人文景觀不足，綠化面積小，基本達(dá)不到 30%，且粗糙。競爭對手分析 12項(xiàng)目名稱： 玉蘭花城 項(xiàng)目地址：經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)玉蘭大道 5號銷售電話： 60658886065999 開發(fā)公司：淮北安泰房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積： 150畝左右 建筑類別：多層，商鋪。學(xué)區(qū)介紹：新濉溪中學(xué)，龍華中學(xué)，文武學(xué)校，海潮電腦學(xué)校，衛(wèi)校，師范學(xué)校。項(xiàng)目弊端：期房，沙盤綠化太過浮夸，人氣不足，宣傳力度不夠。 價(jià)格先低后高，跨度較大。競爭對手分析 13項(xiàng)目名稱： 英倫城邦 項(xiàng)目地址：虎山路與溪河路交叉口銷售電話： 60978886097999 開發(fā)公司：淮北元潤房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積： 15000平方米左右 建筑類別：多層，商鋪。日期介紹： 2023年 12月 2日開盤。車位介紹：保守估計(jì) 100個(gè)停車位項(xiàng)目優(yōu)勢：臨近縣醫(yī)院，代莊批發(fā)市場，步行街，地勢上較其他樓盤占優(yōu)勢 學(xué)區(qū)完善，交通便利項(xiàng)目弊端：房價(jià)高，期房，純地勢賣點(diǎn)，沒有人文景觀與配套設(shè)施。價(jià)格也相對高。全框裝修狀況：毛坯房 綠化率： 40%住宅挑高： 規(guī)劃樓層：多層， 10棟， 382套樓體間距： 22米起 戶型分析：基本就 2種戶型， 8090平方商鋪價(jià)格： 2期推出，暫無信息 團(tuán)隊(duì)介紹：銷售 4人，策劃 2人物業(yè)費(fèi)用：多層 3毛 5銷售狀況：最低 2100元起（頂層），最高 2400元，均價(jià) 2300元 /平方日期介紹：首次開盤 2023年 11月 28號，開工于 09年 8月 8號交通介紹： 3分鐘 12路，后期加線學(xué)區(qū)介紹：老濉溪中學(xué)，四中車位介紹：無停車場，小區(qū)綠化面積為半開放式，可停車。價(jià)格便宜。屬于廉價(jià)產(chǎn)物。項(xiàng)目 SWOT分析 11? 項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢? 項(xiàng)目地處濉溪縣老城區(qū)商業(yè)核心地段，是本區(qū)商業(yè)、政治、金融、教育、觀光、工業(yè)中心。周邊方圓 1000米為老城區(qū)居住核心。項(xiàng)目區(qū)位為淮北市、濉溪縣大力開發(fā)的集商業(yè)、政治、金融、教育、觀光、工業(yè)為一體的新區(qū)。? 項(xiàng)目交通優(yōu)勢? 伴隨六路通車，會有十幾班長、短途公交、客車開通。東南西北，一分鐘，我們出發(fā)吧！項(xiàng)目 SWOT分析 12 項(xiàng)目品牌優(yōu)勢? 某某大師的園林景觀? 某某大師的建筑設(shè)計(jì)? 龍澤房地產(chǎn)營銷策劃? 某某物業(yè)管理公司 項(xiàng)目規(guī)模優(yōu)勢? 多達(dá) 5000余人居住? 136720平米總建面? 感受和諧大家產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢分析 11實(shí)力打造盛殿級皇家花園社區(qū)！產(chǎn)品規(guī)劃優(yōu)勢分析 12 實(shí)力規(guī)劃，唯宮殿設(shè)計(jì)。移步換景。四大景色： 頤寧山、天興臺、撫云塔、通歲池。七重大禮：元宵節(jié)，端午節(jié)，七夕節(jié)，情人節(jié)，中 秋節(jié)，圣誕節(jié)，國慶節(jié)，節(jié)日送禮。目前，市區(qū)與縣城已連為一體，正在籌建的濉溪縣閘河?xùn)|路，按照淮北市總體規(guī)劃，該路段被稱為淮北市六馬路。閘河?xùn)|路兩側(cè)可用于開發(fā)的土地近4000畝，其中：老城區(qū)改造面積 2500畝，國營農(nóng)場農(nóng)田 400畝，北關(guān)管委會農(nóng)田 1100畝。另外，濉溪老城區(qū)現(xiàn)有居民多為老年人，民房多為建國初期建設(shè)的瓦房，陰暗潮濕，且水、氣不通，巷道狹小，交通不便，居民對開發(fā)改造有積極性，群眾工作易做開發(fā)成本低廉。區(qū)域內(nèi)還有城關(guān)二、三、四小學(xué)，濉溪縣職業(yè)技術(shù)學(xué)院等名校。項(xiàng)目創(chuàng)辦嘉和雙語幼兒托教所（全日制）也將有較大的影響力。劣勢分析? 老城區(qū)，居住人口老齡化 隨著城市發(fā)展，濉溪縣亦緊跟著時(shí)代開發(fā)熱潮，農(nóng)村人口出外打工、經(jīng)商的同時(shí)，留守居民老齡化也成為了濉溪縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后的一大難題之一。公交線路不通暢，而政、企單位又都設(shè)在新城區(qū)及開發(fā)區(qū)，所以在此問題上，需要全力排除、解決。但是現(xiàn)在項(xiàng)目處在建成前，政、企、工、商都沒有對外公開遷址公告。但隨著本案的開工、宣傳、造勢，局面也會進(jìn)一步扭轉(zhuǎn)。暫認(rèn)為 2023年下半年會有驚喜性扭轉(zhuǎn)。加大散播此區(qū)域開發(fā)熱點(diǎn)新聞力度。利用商鋪合理進(jìn)行招商，例：餐飲一條街項(xiàng)目威脅分析 11一：宏觀政策威脅 近期，國家對購置二手房稅收政策進(jìn)行調(diào)整，明年起，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，淮北二手房上周五單日交易量為 46套，創(chuàng)下歷史新高。今后，房產(chǎn)市場必將受“2改 5”影響。因?yàn)殄∠h房產(chǎn)開發(fā)也是剛起步。濉溪縣多數(shù)購房者都選擇了淮北市區(qū)及周邊房產(chǎn)。隨著本案的落成，必將改寫濉溪縣人市區(qū)購房的 “暫時(shí)必然性！ ”項(xiàng)目威脅分析 12三：競爭對手威脅 濉溪縣正規(guī)房地產(chǎn)市場不及五家。本案定位于中高端高品質(zhì)樓盤，與其他產(chǎn)品有著本質(zhì)的不同。淮北市占 25%。四：周邊環(huán)境威脅 老城區(qū)交通是一個(gè)大隱患。濉河環(huán)境污染也是很大的問題。項(xiàng)目 SWOT整合分析 11項(xiàng)目 SWOT整合分析是通過對房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅進(jìn)行的總體分析。stength優(yōu)勢 Weakness劣勢Opportunity機(jī)會 ① 項(xiàng)目體量大，有形成規(guī)模型社區(qū)的大家感； ② 當(dāng)前房市的差異性，提供了本案產(chǎn)品的可塑性。 ④ 學(xué)區(qū)完善，加上項(xiàng)目自立的雙語全日托教所，必將更加完美。 ② 交通不便利； ③ 周邊配套不足，讓人有偏遠(yuǎn)感。① 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在良性空白點(diǎn)； ② 傳統(tǒng)高端生活區(qū)域的區(qū)域號召力； ③ 當(dāng)前市場的整體開發(fā)、營銷運(yùn)作水平相對不高； ④ 房產(chǎn)開發(fā)公司良好的口碑和品牌?？蛻粲^望心態(tài)明顯。 ② 產(chǎn)品類型趨近政策打壓范疇。 ③ 高端產(chǎn)品價(jià)格、后期費(fèi)用等固有抗性帶來風(fēng)險(xiǎn)。? 定位的理由 =地段和周邊配套上具備高檔物業(yè)的素質(zhì)。通過對周邊市場的調(diào)查