【正文】 能成為淮北市、濉溪縣第一品質(zhì)樓盤！憶昔開元喧盛日 天下朋友結(jié)交情 眼界無窮世界寬 安得廣廈千萬間 競爭對手分析 11項(xiàng)目名稱 ： 濉溪鳳凰城 項(xiàng)目地址：開發(fā)區(qū)合緩路與銀杏路交叉口銷售電話： 68715556871666 開發(fā)公司：濉溪縣萬基房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積： 168畝 建筑類別：多層，小高層，商鋪。交通介紹： 4路公交，教育專線。房型多，選擇多，價(jià)格也偏中。 環(huán)境差，售樓中心位置太偏，且沿路衛(wèi)生狀況很差，嚴(yán)重破壞客戶購買欲望。車位介紹： 200輛地下停車位項(xiàng)目優(yōu)勢：抗震重點(diǎn)示范工程， 學(xué)區(qū)好，同鳳凰城宣傳八大特色：學(xué)區(qū)，升值空間，交通便利，綠化及樓間距 大，抗震，戶型多，配套設(shè) 施全，物業(yè)管理好，生態(tài)園林社區(qū)。與開盤相比，現(xiàn)價(jià)格已超出縣城房價(jià)。交通介紹： 1， 2路公交學(xué)區(qū)介紹：七小，二中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，衛(wèi)校，師范學(xué)校。競爭對手分析 14項(xiàng)目名稱： 領(lǐng)尚春城 項(xiàng)目地址：開發(fā)區(qū)合緩路與銀杏路交叉口銷售電話： 2216888 開發(fā)公司：濉溪縣萬基房地產(chǎn)開發(fā)公司占地面積： 25000平方米 建筑類別：多層，小高層，商鋪。項(xiàng)目弊端：配套設(shè)施及人文景觀不足，綠化面積小，基本達(dá)不到 　 30%，且粗糙。本項(xiàng)目與乾隆湖風(fēng)景區(qū)不過短短 5分鐘車程，寇灣汽車城近在咫尺。在伴隨著周邊大開發(fā)的同時(shí)，本項(xiàng)目也會在得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢中進(jìn)而成長成為濉溪縣乃至淮北市成熟居住社區(qū)之一。小區(qū)占地面積 ，整體建筑采用中國古典明清宮廷式風(fēng)格。五大人文： 嘉和廣場，太歲石，通歲魚，墨竹林， 貔貅造像，六大服務(wù)：一對一式物管服務(wù)， 24小時(shí)安保系統(tǒng)， 8時(shí)班環(huán)衛(wèi)、區(qū)內(nèi)私人幼教園， 24小時(shí) 緊急專車，免費(fèi)區(qū)內(nèi)會所。閘河?xùn)|路西起淮海路礦建公司，東至淮北市相陽路，閘河?xùn)|路是連接濉溪新城和老城區(qū)，對接淮北市區(qū)的重要干道。 教育優(yōu)勢分析 15? 學(xué)區(qū)優(yōu)勢分析：? 地塊與城關(guān)一中僅一路之隔。幼教所的開辦作為本案的教育配套，會有一定的市場感召力。 辦法：針對小區(qū)加環(huán)城班線 引進(jìn)大型商超賣場? 區(qū)域開發(fā)初，孤立 閘河?xùn)|路建成，必將是濉溪老城區(qū)開發(fā)的新亮點(diǎn)。但需要一個(gè)時(shí)間過程。良性營銷，提升品牌口碑。房地產(chǎn)交易量在短期內(nèi)迅速 “井噴 ”。在濉溪擁有商品房的人群占總?cè)巳旱?2030%。其樓盤規(guī)模與營銷手段較淮北市來講，相對弱小。排除其他因素，在剩余的 35%潛在客戶中能銷售其中的 15%，本案就有生存、壯大的條件。再加上六馬路新建，綠化及配套設(shè)施不足，公交線路還未明確，老城菜市場多年來亂擺攤設(shè)點(diǎn)的現(xiàn)象與水電氣閉設(shè)施四通也將是一大難題。從本質(zhì)上區(qū)別與其他樓盤； ③區(qū)域發(fā)展性良好，相比開發(fā)區(qū)，本區(qū)域有更硬的發(fā)展前景。但加大小區(qū)硬件設(shè)施的投放使用，會改變這一現(xiàn)象。交易趨緩。ST戰(zhàn)略依靠內(nèi)部優(yōu)勢規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)WT戰(zhàn)略減少內(nèi)部劣勢規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目依靠優(yōu)勢 利用機(jī)會 克服劣勢 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)減少損失 銷售走高抓住客戶增加賣點(diǎn)產(chǎn)品定位（主題） 11產(chǎn)品定位（檔次） 12? 中高檔物業(yè) =中高檔地段 +合理規(guī)劃設(shè)計(jì) +中檔建筑成本 +規(guī)范物業(yè)管理 +成功形象塑造。但是從項(xiàng)目面對市場的風(fēng)險(xiǎn)來說，把自己放在過高的位置，容易造成后期銷售困難的情況。? 開發(fā)產(chǎn)品在未來市場中的差異性和競爭性? 住宅的核心競爭力在于產(chǎn)品本身的品質(zhì)，包括高舒適度、高適用性、高精度和高技術(shù)含量。產(chǎn)品定位（ 要素 ） 16? 高舒適度 產(chǎn)品品質(zhì)的核心? 作為生活品質(zhì)升級的產(chǎn)品，本項(xiàng)目所提供的室內(nèi)空間應(yīng)具有更高的舒適度，主要體現(xiàn)在：公共空間與居室、公共空間的空間感受、室內(nèi)空間與室外空間的交流與配合? 如果為了迎合降低總價(jià)的要求純地縮減套建筑面積，將使本項(xiàng)目的產(chǎn)品舒適度與購買者在市區(qū)內(nèi)的住所差異不大，不能激發(fā)購買者的購買欲望。居所是一種個(gè)性化的產(chǎn)品，雖然產(chǎn)品定制的操作難度較大未必能實(shí)現(xiàn)，但是應(yīng)該充分考慮到業(yè)主進(jìn)行個(gè)性化裝修的可能性，現(xiàn)在住宅產(chǎn)品多是毛坯房，既然客戶需要自行專修，開發(fā)商也就可以提供不配備隔墻的高通用性戶型，在設(shè)計(jì)戶型和空間分配上盡可能保持靈活，易于拆分和重組，具備高適應(yīng)性，給業(yè)主自行設(shè)計(jì)裝修留有足夠余地。在產(chǎn)品定位上，我們屏棄遍地歐風(fēng)、現(xiàn)代式規(guī)劃，利用老城區(qū)懷舊情節(jié)，選擇了明清式古建筑風(fēng)格。此幾類客戶對房產(chǎn)要求基本層次分為四種 。人游其中，不經(jīng)意間視覺得到極大的充盈，身心得到極大的放松，美不勝收的園林景觀令人流連忘返。眼前疊泉潺潺，清流響徹，滌去不少塵情俗事。沿池而進(jìn)，可踏湖中九曲回廊，置身湖面之上，下有清清碧水，上有藍(lán)藍(lán)晴天，與清風(fēng)明月為伴，不失為修身養(yǎng)性之所。? 推門入戶，即見蔓延綠色，或假山流水，或小橋湖石，或幾叢修竹，已使廳堂如置山林，盡得雅趣。 “建筑融入自然環(huán)境之中，與人們的生活形態(tài)取得和諧，建筑、環(huán)境與人，三者之間擁有一致的呼吸頻率。? 泉高曲和：? 一泓曲水從高處跌落至此，飛花碎玉之景，叮咚潺咕之聲，再加之假山疊翠，古樹繁茂，游魚翔底，蓮葉田田，真可謂芥子納須彌，天地間高嶺山壑飛泉流瀑，都在一園。? 金石如意：? 開門即迎如意，相傳千年的吉祥圖騰，被高妙的園林借景藝術(shù)成就先抑后揚(yáng)的庭院序曲。臨床南觀，軒楹高爽，窗戶鄰虛，納千頃之蔥榮，收四時(shí)之爛漫。因此采取多種方式參與本區(qū)域的競爭還是本項(xiàng)目營銷需要解決的問題。 4利用產(chǎn)品優(yōu)勢及時(shí)對銷售形象做進(jìn)一步提升。好的物業(yè)管理可以有效支撐項(xiàng)目的高端品位。 最終通過軟硬性聯(lián)動進(jìn)行 “誘導(dǎo)式 ”營銷。（參照原口子酒廠二分廠大門處）價(jià)值營銷（建議） 16突破三：廣場設(shè)立獨(dú)具小區(qū)特色的雕塑濉溪縣中心大酒杯已隨著 09年政府開路工程的開工，已經(jīng)走出了人們的視線。書畫展可以陶冶情操，展現(xiàn)文化氣息，突出文化特色等。（適用于前期積累認(rèn)購客戶后）活動營銷 14夜賞菊花品茗賽詩會 淡黃的輪廓燈和大紅的宮燈勾勒著臨水而建的亭臺樓閣，處處顯示出皇家宅園的高貴風(fēng)范。此類活動適合前期造勢，提高知名度，積累客戶階段。傳播時(shí)機(jī)：內(nèi)部咨詢升溫期客戶攔截策略 12（ 1）在來往淮北以及濉溪縣主要交通干道、高速公路上設(shè)立廣告牌，攔截意外客戶（ 2）在競爭對手開盤的前幾天加大廣告宣傳力度，吸引客戶的注意力（ 3）在鼎元國際、影都等同業(yè)項(xiàng)目周邊進(jìn)行戶外架設(shè)， 以攔截 BCEF客戶。定向渠道突破 13定向渠道主要采用 電話拜訪，短信群發(fā) 以及 DM單頁及折頁印刷品 派發(fā)通過前期特定客戶資料的搜集，后期由我司銷售人員經(jīng)過嚴(yán)格的電話說辭演練之后，針對性的進(jìn)行溝通。體驗(yàn)營銷（ 現(xiàn)場） 13展示位置：項(xiàng)目會所功能設(shè)置：接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)、吧臺以及御書房等等。形象形象形象引銷期開盤銷售階段性廣告推廣圖示第一階段第三階段第二階段項(xiàng)目策略提案 13項(xiàng)目策略提案 14產(chǎn)品入市，試探市場，樹立價(jià)格標(biāo)桿；小步快跑，穩(wěn)步提升價(jià)格。 此步為引銷期。第三階段 ： 經(jīng)過前二步的積累，樓盤進(jìn)入持續(xù) 期。主要手段：戶外、報(bào)廣、現(xiàn)場包裝、輔助手段： DM項(xiàng)目策略（階段）第二階段 —— 建立美譽(yù)，形象與銷售并進(jìn)時(shí)間：待定目標(biāo)：提升形象，建立美譽(yù)度，形成口碑效應(yīng)主要手段：報(bào)廣、 CF片、現(xiàn)場 POP、主題會議、輔助手段：公關(guān)活動、雜志項(xiàng)目策略（階段）第三階段－－完善知名度、美譽(yù)度的建設(shè)。網(wǎng)絡(luò)：除本案自身網(wǎng)站建設(shè)外；于專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行軟性推廣，分階段于門戶網(wǎng)站進(jìn)行硬性推廣或鏈接。目的作用 ：項(xiàng)目面市的首度形象發(fā)布，廣域的形象傳播，吸引社會輿論關(guān)注。其發(fā)行范圍廣， 房地產(chǎn)廣告投放量位居第一。定向網(wǎng)站：淮北房產(chǎn)網(wǎng)、淮北人論壇、濉溪論壇 等 ，從目前淮北房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布情況來看，無論瀏覽量和知名度，這三個(gè)網(wǎng)站位居前列網(wǎng)絡(luò)媒體整合通道 15選擇原因 ：聽眾廣泛，主要針對有車族和打車族，符合項(xiàng)目目標(biāo)的中、高端人群。根據(jù)市場接受情況和不可預(yù)測的因素靈活調(diào)整價(jià)格策略。適當(dāng)拉大極差 適當(dāng)增大獨(dú)棟、雙拼與聯(lián)排單位的價(jià)差，既保證項(xiàng)目的整體均價(jià)，又同時(shí)保證項(xiàng)目入市價(jià)格的沖擊力。 三月 2107:30:2907:30Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 217:30 上午 三月 2107:30March 27, 20231行 動 出成果，工作出 財(cái) 富。 07:30:2907:30:2907:303/27/2023 7:30:29 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 27 三月 20237:30:29 上午 07:30:29三月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/3/27 7:30:2907:30:2927 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 27 三月 20237:30:29 上午 07:30:29三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 三月 2107:30:2907:30Mar2127Mar211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/3/27 7:30:2907:30:2927 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 07:30:2907:30:2907:30Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 7:30:29 上午 7:30 上午 07:30:29三月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 21三月 2107:30:2907:30:29March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國 見 青山。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。保持價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng) 為保持項(xiàng)目中高檔樓盤的形象，盡量不要打折降價(jià)。安徽交廣電臺 ，是目前淮北地區(qū)有車族收聽率最高的調(diào)頻之一，聽眾廣泛，推薦的兩個(gè)時(shí)間段為早晚上班出行高峰。目的作用 ：第一時(shí)間、高效、便捷、大量的為主要目標(biāo)客群傳遞項(xiàng)目信息，方便反復(fù)閱讀，引發(fā)互動，促成購買。