【正文】 7月 7月漲跌 10611 10324 8917 % 注：跌幅僅次于閘北、普陀，列全市跌幅第三位 成交價格：住宅各月成交價格 2023/2/13 15 分析： 從上表可以明顯看到， 浦東現今商品房成交情況是很慘淡的， 成交量同比下降 %、成交價格同比下降 %，分別列在全市降幅的第二、第三位。與此相對應的是，以上各樓盤上半年與下半年的報價，除了大華錦繡華城的新房源報價遠低于上半年的 13500元外，其他樓盤的價格都未見任何回落。 2023/2/13 7 區(qū)域 樓盤 零成交 天數 零成交起 始日期 截至日可 售套數 目前報價 調價措施 松江 新理想花園 109 4月 7日 108 6700 無 浦東 中星海上景庭 104 4月 12日 56 14800 無 徐匯 鼎園 93 4月 24日 762 36000 無 浦東 愛法小天地 87 4月 29日 167 18000 無 普陀 蘇堤春曉名苑 79 5月 8日 51 22023 無 浦東 大華錦繡華城 76 4月 23日 304 9300 無 盧灣 伊時代公寓 75 5月 12日 158 20230 無 普陀 祥和星宇花園 67 5月 20日 214 11000 無 長寧 天山河畔花園 66 5月 21日 164 21000 無 以下數據截止到 8月 15日 以上便是普潤列舉的部分背離市場現狀的樓盤最近市場的反應。 但從整個格局而言，現繼續(xù)保持成交量均屬降價樓盤， 購房者心理已有變化，降價乃至降價幅度已成為購房者關注的焦點。 7月份成交情況持續(xù)走低，最終僅為 6700元 /平米上下。 2023/2/13 3 上海 17月份住宅成交量比較 0500000100000015000002023000250000030000001月份 2月份 3月份 4月份 5月份 6月份 7月份0500010000150002023025000成交面積 成交套數數據來源：網上房地產 自今年 3月以來，一系列調控政策新盤市場最明顯直接反應便是商品房成交量驟減。 城市經典二期 階段性銷售推廣提報 2023/2/13 1 第一篇 近階段市場分析 2023/2/13 2 第一部分：上海市宏觀市場分析 上海樓市在宏觀政策以及調控的影響下，已經出現連續(xù) 4個月的成交量萎縮的現象，雖然在 5兩月的一度過激反應后， 6月份成交量略有回升，但市場的成交結構已經發(fā)生了很大變化，賣方市場向買方市場轉變已是不爭的事實。從 3月份的 224萬 m2一降至 4月份的 142萬 m2， 在將至 5月份的 78萬 m2， 可謂逐月遞減，且減幅非常明顯。成交價的回落說明了價格泡沫正被擠壓釋放，同時也說明自住客已占據了整體成交市場的重點地位。 而在價格上始終“穩(wěn)定”的樓盤，市場已經證明，背離市場需求的事物市場接受程度將會是非常有限的。 2023/2/13 8 從上表總結的觀點如下： 從可售套數來看，個案現今都仍有一定的體量，說明不是沒貨可賣，從“零”成交的起始時間上看，均都發(fā)生在 5月份， 可見宏觀調控對其的影響明顯。 2023/2/13 9 根據上述市場表現，普潤由此研判： 價格無效高掛，是成交情況“白板”的主要原因。 而與此同時，越來越多的樓盤開始了降價的策略， 上南翡翠苑新一期 6月 26日開盤報價下調近 2023元 /平方、東晶公寓推出最后一個單元的小戶型房源，開盤價低于先前 5000元之多， 即使是大華、萬科等大型知名房地產企業(yè)的樓盤現今也已經加入到了降價的隊伍中。 2023/2/13 19 第二部分：區(qū)域市場分析 張江區(qū)域市場受浦東大市場影響， 各樓盤承受壓力劇增，部分樓盤已開始采取“降價”這一現今市場普遍的銷售策略， 效果比較顯著， 但張江乃至周邊區(qū)域的別墅市場現今并未有非常明顯的降價措施出現，觀望態(tài)勢比較明顯。 分析其原因： 由于該案的 開盤單價比預報價底了 1000多元，以起價 6868元 /平方米，均價 7900元 /平方米的震撼價格推出，另外小復式房型也是一大亮點 ，令不少自住購房者喜出望外。 分析其原因： 可以看到聯排與疊加別墅的市場需求依舊存在，但從上表的顯示表明，該類別墅相對面積均較少，同時總價相應也較小，市場接受程度比較大，而面積較大的別墅從單價上也同時相應的控制，最終達到總價上的平衡！ 可以預見：如果一味的追求價格，忽視了價值與市場，最終的結果勢必將會出現住宅或獨幢別墅相同的窘境！ 2023/2/13 23 第二篇 下階段營銷策略 2023/2/13 24 城市經典二期核心問題分析 價格無效高掛，銷售無限拉長 城市經典二期的銷售已經有一年多的時間（ 15個月），進入2023年后，長達半年多的時間里，別墅基本處于無人問津的狀態(tài)，如果長期這樣以“無效高掛”，深入分析原因，產生不利影響如下： ◇ 勢必無限期的拉長銷售周期，銷售基本不會有進展。 2023/2/13 25 下階段銷售與推廣策略 危機營銷，現金為王； 主動清盤，高枕無憂。 2023/2/13 26 下階段調價策略與推廣實施 打破價格堅冰，啟動樓盤銷售 ■ 超值優(yōu)惠附送 ——送 50M2地下雙車庫或地下室。 價格調整前后對比分析 2023/2/13 28 ■ 順水推舟 ——結合尾盤的推廣，以促銷價清盤。 2023/2/13 29 ■ 借助活動營銷 ——參與媒體的相關促銷活動，既不損形象，又促進銷售 參與“健康臵業(yè)”等相關的活動，與上海知名房產企業(yè)一起組織活動，以一種群體行為來作為“掩護”，從而使得企業(yè)的單純讓利得到很有理由的包裝，避免了負面的影響，既不損形象，又能有效促進銷售。此活動由上海房協(xié)、 《 第一地產 》 和上海方方房產工作室主辦，由上海華映文化傳播有限公司和上海久銀房地產經紀有限公司承辦。 2023/2/13 31 白金府邸 階段性銷售推廣提報 2023/2/13 32 北外灘及周邊區(qū)域市場分析 樓盤 開盤時間 銷售套數 / 剩余套數 目前銷售均價 價格 變化 成交動態(tài) 中虹明 珠苑 2023/6 62 / 264 12624 （帶裝修） 開盤后下調 2023 6月開盤以 來銷售 62套 浦江名 邸 2期 22023/4 162 / 25 17759 無調價 6月以來 零成交 瑞虹 新城 2 2023/12 548 / 247 15675 下調 8000 降價后銷 售 149套 目前在售樓盤情況 目前，虹口一手供應量較多，至今達到 m2， 但北外灘區(qū)域一手在售樓盤非常少，只有中虹明珠苑 6月開盤，以及浦江名邸和本項目的少量尾盤。 這也表明了樓盤真實價值與價格的統(tǒng)一將是宏觀調控的目的所在，而像世茂濱江、浦江名邸、仁恒濱江園等價格紋絲不動，其直接市場表現便是“零成交”。而對比可見，目前同一樓盤在一、二手市場上的價格存在著相當大的差距，這反映了高檔樓盤普遍的“價格無效高掛”的情況。 2023/2/13 41 李先生 看好 7樓 1601， 單價 32500元 ， 面積 ， 客戶是分期付款 ， 價格要求在 28000元左右 ， 折扣率在 86%。 白金府邸在去年第三季度末為了控制銷售節(jié)奏開始價格大幅上調 ， 上漲速度過快 ， 導致目前的價格已經脫離了實際的需求市場 。現在以集團開發(fā)新項目為由，轉移資金，進行調價清盤，屬于集團整體性戰(zhàn)略考慮，并不損失樓盤和企業(yè)形象。 2023/2/13 45 推廣計劃： 推廣時機： 9月初，復式樣板房已經到位， 9月初，市 場情況可能初步明朗，且天氣開始轉涼，按照市場慣例，也將進入“金九銀十”的銷售佳期，所以將新的推廣時機放在 9月初比較合適。價格是促使成交的實質性因素，在復式房的推廣中，把調整后的價格作為促進成交的吸引點。 直接性的明降，目前暗折的手段比較多，但是明降的沖擊力更直接。 2023/2/13 47 城市經典四期 營銷策劃報告 2023/2/13 48 項目概況 “城市經典 Ⅳ ”位于廣蘭路以東，丹桂路以南，創(chuàng)新河以西。 鵬欣地產的品牌具有優(yōu)勢，并且將把本案作為精品來開發(fā)。 機會： 張江高科技園區(qū)與張江集電港的日益發(fā)展，為本案的客源帶來重要支撐。另外有部分張江鎮(zhèn)居民購房改善居住。 ◇ 高級人才聚集：目前統(tǒng)計，張江擁有兩院院士 20多名，博士 2023多名，碩士 7000多名。其中芯片領域 9000多人，軟件領域 1萬多人，生物醫(yī)藥領域 7000多人。 2023/2/13 54 2023/2/13 55 2023/2/13 56 ■ SP促銷活動提議 本案受工期影響，每批推案量不大，產品形象在短期內不能呈現，在開盤初期做大規(guī)?；顒訒速M資源，消磨市場熱情，因此沒有很大必要性，建議在樓盤形象初步呈現時進行。 2023/2/13 57 2023/2/13 58 ■ 現場銷售道具準備事宜 事項 完成時間 備注 模型 已制作 參加房展會后直接運至新售樓處 LOGO墻 4月 25日 新售樓處、市區(qū)接