【正文】 創(chuàng) 新、包容、壯美、奔放、激情。分期命名：碧 海（海洋）主 題 —— 雅堤（多物 業(yè) 形 態(tài) ）藍 天（天空）主 題 —— 云上（高 層 ）綠 樹 （森林）主 題 —— 林曦（多物 業(yè) 形 態(tài) ）紅 瓦（大地）主 題 —— 三湖（ 別 墅群）黃 沙（沙 灘 ）主 題 —— 晴岸（國 際 公寓）推廣主題形象主題產(chǎn)品主題生活主題顏色區(qū)分主題區(qū)分雅堤云上林曦晴岸三湖規(guī)劃水景 “三湖 ”，也可借喻美國著名濱海別墅區(qū) “三湖 ”海洋主題、高雅之城，領(lǐng)秀之岸兩大組團，紅樹林（市樹）、絳雪園（市花）高層、地勢高、天之藍沙灘、海岸、永遠的晴天規(guī) 劃構(gòu)思：開放式圍合，縮影青島未來。D、 “收藏 ”是一定身份地位，有一定 經(jīng)濟 基 礎(chǔ) ，有一定素 質(zhì) 修養(yǎng)的人群才能有的行 為 ， 該詞 界定出了本案的目 標 消 費 群體。 項 目主推廣 語 ： 收藏 自然 傳 承推廣主題形象主題產(chǎn)品主題生活主題具體主推廣 語釋義 ：A、從開 發(fā) 商的角度看， 6年構(gòu)思，全球融智，成就可 傳 后世的至尚藏品。 預(yù)計價格推出時間及調(diào)整策略： 3月制定地塊價值、團銷指導(dǎo)價 4月制定水平價差和垂直價差 5月完成初步價格表以開盤、銷售過半、 60%、 80%為調(diào)價時間，總漲幅不超過 20%，單次 不超過 6%，具體根據(jù)銷售情況而定。營銷推廣策略?營銷推廣總策略?推售目標?營銷渠道?價格策略定價策略：從觀海景、山景、園景、朝向、相對位置、樓層、戶型空間尺度等方面確定銷售單位的價值系統(tǒng)，并進而確定單戶價格。營銷推廣策略?營銷推廣總策略?推售目標全年銷售目標： 1４億工程進度表3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強銷期 持續(xù)期準備期項目奠基 售樓部完工多層封頂多層、小高層取得預(yù)售許可證小高層封頂高層取得取得預(yù)售許可證高層封頂臨時售樓部完工實際工程進度可能延后，對應(yīng)推廣計劃也可能對應(yīng)后延重要銷售節(jié)點3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強銷期 持續(xù)期準備期項目奠基春季房交會開始認籌 前期解籌一期開盤 階段推貨 階段推貨3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強銷期 持續(xù)期準備期銷售進度示意圖階段銷售目標推售物業(yè)集團內(nèi)部和大客戶銷售，主推高層 1 16棟以客戶咨詢?yōu)橹?，集團內(nèi)部展開認購，大眾客戶收排號金。在熱銷階段，結(jié)合階段產(chǎn)品特點，重點以賣點營銷的方式進行現(xiàn)場情景營銷。前期內(nèi)部認購階段以形象推廣為主，以接受咨詢、意向登記和會員制的方式達到認酬目的，同時結(jié)合大眾媒體和主流媒體展開廣告推廣，樹立起產(chǎn)品形象，推出產(chǎn)品主題。 B39。 從客戶區(qū)域看： 2023年青島市區(qū)實際對非青島籍消費者銷售的住宅套數(shù)約為 15001800套，多為中高端產(chǎn)品。由以上數(shù)據(jù)我們可知， 2023年青島中高端市場新增供給面積預(yù)計將達到 70萬㎡以上。 領(lǐng)秀城客戶定位：享受型、投資型、炫富型、改善居家型等　　　　　二次及二次以上置業(yè)者營銷環(huán)境分析?政策層面青島市：2月 3日，青島市印發(fā)《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展若干問題的通知》 (青政發(fā) [2023]2號 ) 4月 19日，市政府辦公廳《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格的通知》 (青政發(fā) [2023]20號 )印發(fā)。山東省內(nèi)客戶占據(jù) 28%左右的比例，其中以濟南、淄博、濰坊、東營為 主，其它城市所占比例相對較小。 領(lǐng)秀城產(chǎn)品定位：住宅：別墅、多層、小高層、高層 商業(yè)：區(qū)域性商業(yè)中心 琴島天地、麥　　　　　　　　　島美食一條街 其他：海景 SOHO和酒店式公寓?市場定位?產(chǎn)品定位?形象定位 項目定位 回顧　魯能 項目定位為 “ 中國最有價值國際人文社區(qū) ” ，將建成新青島高品質(zhì)人居的標志。 麥島項目是青島市城建史上面積最大的舊村改造項目，地處嶗山區(qū)與市南區(qū)結(jié)合部，位于石老人國家級旅游度假區(qū)內(nèi)。2023年全年營銷推廣匯報營銷環(huán)境分析?市場定位?產(chǎn)品定位?形象定位 項目定位 回顧　營銷推廣策略?政策層面?市場層面?產(chǎn)品層面?營銷總詳略?推售目標?營銷渠道?價格策略?推廣策略具體營銷推廣方案?入市方案?銷售流程設(shè)計?階段營銷規(guī)劃?階段推廣方案理性營銷 價值再造 從提升城市價值、倡導(dǎo)新青島城市精神、引領(lǐng)品質(zhì)人居方向出發(fā)，站在市場領(lǐng)導(dǎo)者和魯能置業(yè)品牌地產(chǎn)的高度，充分利用項目獨特資源，以客戶價值為方向，立足于著名濱海旅游區(qū)的高度，打造一個國內(nèi)知名的、能滿足國內(nèi)外高尚人士需求的具有身份、享受和區(qū)隔的中國國際海岸人文社區(qū)。 領(lǐng)秀城社區(qū)配套與物業(yè)管理定位 社區(qū)俱樂部 SPA俱樂部、雪茄俱樂部、游艇俱樂部等 完善的社區(qū)配套 大型超市、室內(nèi)及室外游泳池，健身房，壁球館，室內(nèi)籃球場，網(wǎng)球場，中西餐館，紅酒吧，雪茄吧，健身中心，室內(nèi)游泳館，咖啡吧等。省外客戶占據(jù) 15%左右的比例，其中以北京、上海、山西為主，其它區(qū)域 （如深圳）客戶所占比例較小。5月 13日，市政府辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實穩(wěn)定住房價格進一步推進住房保障體系建設(shè)的通知》 (青政辦發(fā) [2023]24號 ) 。加上本項目一期、原有項目存量房源及部分尚未統(tǒng)計項目的體量，預(yù)計 2023年內(nèi)青島市區(qū)中高端市場實際供給體量將可能超過 100萬㎡。 2023年嶗山區(qū)域銷售給外地客戶群及外籍人士的住宅約為 500800套。型 BB39。充分的基礎(chǔ)客戶群積累是本項目持續(xù)熱銷的基礎(chǔ)。在持續(xù)期，以現(xiàn)樓形象推出高層，有針對性地補充其他剩余單位。預(yù)計認購 500套，實際回款約 1億高層排號認購為主，低層、小高層實現(xiàn)合同銷售，預(yù)計200套，回款約 4億 以高層銷售為主銷售４ 00套，回款約８億 銷售 50套，回款約1億第一批次：高層： 5棟 小高層：1 1 1 20棟 低層：2 2 2 22 2 2 28棟第二批高層： 12棟 小高層： 1 14棟 低層： 2 3 3 3 34棟第三批：高層： 11棟 小高層： 1 41棟 低層： 3 3 3 3 3 40棟 剩余房源營銷推廣策略?營銷推廣總策略?推售目標?營銷渠道三渠道緊密結(jié)合：大眾、小眾和現(xiàn)場。在別墅區(qū)確定項目價值和價格標桿，高層、小高層海景房承擔(dān)穩(wěn)定主力價格的任務(wù)，非海景房承擔(dān)提升項目價格競爭優(yōu)勢的任務(wù)。營銷推廣策略?營銷推廣總策略?推售目標?營銷渠道?價格策略?推廣策略 項 目案名：中文：　　　青 島 B、本 項 目屬典型的 資 源型物 業(yè) ，青 島 主城區(qū)最后的山海 勝 境，非 “收藏 ”與 “傳 承 ”不足達其意。E、 值 得 “收藏 ”的 東 西很多，包括生活中的物品、生活的方式、生活中的感悟、 記憶 碎片等等，由此構(gòu)成 “與 領(lǐng) 秀城相關(guān)的一切都是 值 得收藏的 ”概念 。推廣訴求點：影響力： 一個超級大盤對城市的影響是顯著的；適應(yīng)力： 一個超級大盤與城市相融合；社會責(zé)任感： 一個超級大盤應(yīng)該以發(fā)展和提升城市為已任；推廣主題形象主題產(chǎn)品主題生活主題建筑特色：現(xiàn)代簡約，國際趨勢簡約主義： 簡潔、純凈、秩序、持久、少即是多，是藝術(shù)與審美的最高境界。 城市品牌　 —— 　項目產(chǎn)品　 —— 　生活模式 收藏，在城市之上收藏，在生活之上收藏，在品質(zhì)之上?對外：“北中國魅力人居城市 ”—— 充分利用城市品牌形象，建立項目的 “他信 ”基礎(chǔ)；?對內(nèi)：“不同的文化，世界的青島 ”—— 挖掘城市國際化淵源，建立項目 “人文自信 ”基礎(chǔ)；?展望：“百年青島，傳承歷史，倡導(dǎo)文明，展示未來 ”—— 訴求百年之間城市的飛速發(fā)展，提出項目對 “新青島精神 ”的詮釋。魯能領(lǐng)秀城 ”，完成從地名到案名的轉(zhuǎn)換。先天資源的稀缺性 “，山海之間，城市中心 ”—— 本案的先天優(yōu)勢與繁華城市的完美融合。p戶外選擇： 設(shè)售樓分處的地方城市機場戶外、省級高速公路。入市直接目的：建立形象，傳遞進度間接目的：攔截客戶，蓄水摸底途徑：奠基活動、房交會、現(xiàn)場展示、廣告推廣宣傳資料：形象樓書、系列報媒途徑：臨時售樓部咨詢、客戶訪談需要資料：會刊具體營銷推廣方案?入市方案?銷售流程設(shè)計 4月第一步：接觸 —— 接受意向咨詢，登記分類客戶。具體營銷推廣方案?入市方案?銷售流程設(shè)計?階段營銷規(guī)劃3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強銷期 持續(xù)期準備期營銷主題 準備期展示策略 戶外與圍墻銷售執(zhí)行 大客戶團銷一、營銷與推廣方案的確立二、具體準備內(nèi)容簽訂相關(guān)媒體合同，確定推廣發(fā)布計劃（特別注意空港讀物，北方航空 \國際航空 \山東航空）、確定宣傳報道組織和供稿計劃。 耳語方案：６年構(gòu)思， 3次全球招標；戶型全球招標，可能是青島最好的戶型；集團要求 “魯能地產(chǎn)的品牌標志 ”；內(nèi)部認購、大客戶團購非常踴躍；韓國商會已經(jīng)預(yù)訂 600套。２、全國的會員配套，享受酒店優(yōu)惠、各地旅游地產(chǎn)資　　源（大連、青島、海南）專項會員服務(wù)。 預(yù)付誠意金 30萬，開盤優(yōu)惠 5%；?預(yù)付誠意金 20萬，開盤優(yōu)惠 3%；事項 集團內(nèi)團銷 完成時間 備注團銷政策確立在指定樓棟優(yōu)先選房 預(yù)付 30萬，優(yōu)惠 5%，預(yù)付 20萬，優(yōu)惠 3%。對本項目一期銷售而言，開盤更多的是一個儀式。 “點、線、面 ”結(jié)合；三、全國媒體做 “勢 ”，區(qū)域媒體和小眾媒體做 “力 ”。全面展開客戶營銷，會員營銷。3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強銷期 持續(xù)期準備期營銷主題 強力銷售營銷活動 “領(lǐng)秀 ”系列活動廣告推廣 全國推廣、全景展示銷售執(zhí)行 階段積累 分期釋放一、啟動教育計劃（ 8月）１、骨子里的國際化，從下一代開始　　 —— 青島國際學(xué)校正式公開（原為社區(qū)配套）２、與中國海洋大學(xué)正式結(jié)成戰(zhàn)略同盟　?。I(yè)主可無償使用大學(xué)配套資源）３、領(lǐng)秀的希望內(nèi)容：贊助一所西部的希望學(xué)校目的：確立人文高度，展示企業(yè)的責(zé)任感3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強銷期 持續(xù)期準備期營銷主題 強力銷售營銷活動 “領(lǐng)秀 ”系列活動廣告推廣 全國推廣、全景展示銷售執(zhí)行 階段積累 分期釋放二、發(fā)現(xiàn)國際海岸生活（ 9－ 10月）１、國際海岸之旅（幸運業(yè)主參加）內(nèi)容：從美國西海岸 —— 澳大利亞陽光海岸 —— 西班牙黃金海岸目的：促進解籌落訂２、陽光屬于昆士蘭內(nèi)容：與澳大利亞著名國際濱海旅游區(qū) “昆士蘭 ”某社區(qū)或某鎮(zhèn)結(jié)成國際友好社區(qū)目的：引發(fā)業(yè)主未來聯(lián)想３、首屆領(lǐng)秀城業(yè)主沙灘藝術(shù)節(jié)內(nèi)容：沙灘排球、沙雕大賽、沙灘演唱會 ,海灘熱氣球表演 , 沙灘足球、沙灘風(fēng)箏賽等目的：展現(xiàn)一種健康、時尚的海濱生活3 4 5 6 7 8 9 10 11 12形象期 開盤期 強銷期 持續(xù)期準備期營銷主題 強力銷售營銷活動 “領(lǐng)秀 ”系列活動廣告推廣 全國推廣、全景展示銷售執(zhí)行 階段積累 分期釋放媒體選擇：全國性媒體、網(wǎng)絡(luò)媒體、圈層刊物、會刊推廣內(nèi)容：戶型、空間、熱銷推廣方式：大量軟文深度剖析活動建議：