【正文】 中式園林巧妙典雅。? 推門(mén)入戶(hù)，即見(jiàn)蔓延綠色，或假山流水，或小橋湖石，或幾叢修竹，已使廳堂如置山林，盡得雅趣。 “御花園的園林恰巧是大自然藝術(shù)的縮寫(xiě)。沿池而進(jìn)，可踏湖中九曲回廊，置身湖面之上，下有清清碧水，上有藍(lán)藍(lán)晴天，與清風(fēng)明月為伴，不失為修身養(yǎng)性之所。環(huán)繞池邊的亭臺(tái)水榭，與園林中各色植被相得益彰。眼前疊泉潺潺，清流響徹，滌去不少塵情俗事。遙望之下，綠蔭蔽日，亭臺(tái)露角。人游其中，不經(jīng)意間視覺(jué)得到極大的充盈，身心得到極大的放松，美不勝收的園林景觀令人流連忘返。8. 景色秀美，絢姿多彩。此幾類(lèi)客戶(hù)對(duì)房產(chǎn)要求基本層次分為四種 。在累計(jì)市調(diào)中得出的結(jié)論，購(gòu)房客戶(hù)年齡階段比例中， 2649歲占全年齡比例的 49%。在產(chǎn)品定位上，我們屏棄遍地歐風(fēng)、現(xiàn)代式規(guī)劃，利用老城區(qū)懷舊情節(jié)，選擇了明清式古建筑風(fēng)格。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱潮在 09年底仍沒(méi)有 “退燒 ”情況。居所是一種個(gè)性化的產(chǎn)品，雖然產(chǎn)品定制的操作難度較大未必能實(shí)現(xiàn)，但是應(yīng)該充分考慮到業(yè)主進(jìn)行個(gè)性化裝修的可能性，現(xiàn)在住宅產(chǎn)品多是毛坯房，既然客戶(hù)需要自行專(zhuān)修，開(kāi)發(fā)商也就可以提供不配備隔墻的高通用性戶(hù)型，在設(shè)計(jì)戶(hù)型和空間分配上盡可能保持靈活，易于拆分和重組，具備高適應(yīng)性，給業(yè)主自行設(shè)計(jì)裝修留有足夠余地。住宅細(xì)化的功能并不意味著住宅的整體面積的增加，空間的分配合理更為重要。產(chǎn)品定位（ 要素 ） 16? 高舒適度 產(chǎn)品品質(zhì)的核心? 作為生活品質(zhì)升級(jí)的產(chǎn)品，本項(xiàng)目所提供的室內(nèi)空間應(yīng)具有更高的舒適度，主要體現(xiàn)在：公共空間與居室、公共空間的空間感受、室內(nèi)空間與室外空間的交流與配合? 如果為了迎合降低總價(jià)的要求純地縮減套建筑面積，將使本項(xiàng)目的產(chǎn)品舒適度與購(gòu)買(mǎi)者在市區(qū)內(nèi)的住所差異不大，不能激發(fā)購(gòu)買(mǎi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望。? 充分考慮用地開(kāi)發(fā)條件與產(chǎn)品類(lèi)型、室內(nèi)外空間環(huán)境的協(xié)調(diào)關(guān)系? 社區(qū)的室外環(huán)境是產(chǎn)品組成部分的重中之重，購(gòu)買(mǎi)者舍棄都市的便利與繁華，其目的就是充分的接觸自然，和擁有皇家的花園園林。? 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品在未來(lái)市場(chǎng)中的差異性和競(jìng)爭(zhēng)性? 住宅的核心競(jìng)爭(zhēng)力在于產(chǎn)品本身的品質(zhì)，包括高舒適度、高適用性、高精度和高技術(shù)含量。在這樣的定位下，我們打造中高端的產(chǎn)品，中高端的價(jià)格，但讓客戶(hù)享受到的是高端的品質(zhì)，項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將更加明顯。但是從項(xiàng)目面對(duì)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)說(shuō)，把自己放在過(guò)高的位置，容易造成后期銷(xiāo)售困難的情況。由于其周邊配套在初期還不能完善，所以小區(qū)內(nèi)環(huán)境營(yíng)造困難，故其綜合素質(zhì)與高檔物業(yè)仍有一定的差距，所以將本項(xiàng)目定位在中高檔物業(yè)比較客觀、真實(shí)、準(zhǔn)確。ST戰(zhàn)略依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)WT戰(zhàn)略減少內(nèi)部劣勢(shì)規(guī)避外部風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目依靠?jī)?yōu)勢(shì) 利用機(jī)會(huì) 克服劣勢(shì) 規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)減少損失 銷(xiāo)售走高抓住客戶(hù)增加賣(mài)點(diǎn)產(chǎn)品定位（主題） 11產(chǎn)品定位（檔次） 12? 中高檔物業(yè) =中高檔地段 +合理規(guī)劃設(shè)計(jì) +中檔建筑成本 +規(guī)范物業(yè)管理 +成功形象塑造。高價(jià)房一直不受民心。交易趨緩。項(xiàng)目 SWOT整合分析 12Threat威脅對(duì)應(yīng)市場(chǎng)戰(zhàn)略SO戰(zhàn)略依靠?jī)?nèi)部?jī)?yōu)勢(shì)利用外部機(jī)會(huì)WO戰(zhàn)略利用外部機(jī)會(huì)克服內(nèi)部劣勢(shì)① 政府頻頻推出平抑房?jī)r(jià)的舉措。但加大小區(qū)硬件設(shè)施的投放使用，會(huì)改變這一現(xiàn)象。① 可借助的自然景觀與近期推出同類(lèi)項(xiàng)目相比不占優(yōu)勢(shì)。從本質(zhì)上區(qū)別與其他樓盤(pán)； ③區(qū)域發(fā)展性良好，相比開(kāi)發(fā)區(qū)，本區(qū)域有更硬的發(fā)展前景。使項(xiàng)目能夠充分強(qiáng)化優(yōu)勢(shì)，減輕劣勢(shì)，利用機(jī)會(huì)，規(guī)避威脅。再加上六馬路新建，綠化及配套設(shè)施不足，公交線(xiàn)路還未明確，老城菜市場(chǎng)多年來(lái)亂擺攤設(shè)點(diǎn)的現(xiàn)象與水電氣閉設(shè)施四通也將是一大難題。工作日內(nèi)，逢上、下班高峰，就會(huì)嚴(yán)重堵車(chē)。排除其他因素，在剩余的 35%潛在客戶(hù)中能銷(xiāo)售其中的 15%，本案就有生存、壯大的條件。但其他樓盤(pán)客戶(hù)吸納量將占取濉溪房市的 40%。其樓盤(pán)規(guī)模與營(yíng)銷(xiāo)手段較淮北市來(lái)講，相對(duì)弱小。究其原因，是因?yàn)殄∠h樓市缺乏規(guī)模、規(guī)范。在濉溪擁有商品房的人群占總?cè)巳旱?2030%。二：市場(chǎng)供求威脅 此項(xiàng)基本構(gòu)不成威脅。房地產(chǎn)交易量在短期內(nèi)迅速 “井噴 ”。新政策的出臺(tái)在全國(guó)激起 “千層浪 ”，不少購(gòu)房者欲搭政策末班車(chē)。良性營(yíng)銷(xiāo)，提升品牌口碑。 辦法：打出高品質(zhì)旗幟，大力宣傳造勢(shì)。但需要一個(gè)時(shí)間過(guò)程。對(duì)此區(qū)域觀望的人群占總?cè)巳罕壤?60%以上。 辦法：針對(duì)小區(qū)加環(huán)城班線(xiàn) 引進(jìn)大型商超賣(mài)場(chǎng)? 區(qū)域開(kāi)發(fā)初，孤立 閘河?xùn)|路建成，必將是濉溪老城區(qū)開(kāi)發(fā)的新亮點(diǎn)。濉溪縣老城，居住環(huán)境偏遠(yuǎn)，購(gòu)物、辦公、出行都不如市區(qū)來(lái)的較易。幼教所的開(kāi)辦作為本案的教育配套，會(huì)有一定的市場(chǎng)感召力。為項(xiàng)目提供了良好的子女教育環(huán)境，因此人文氣息濃厚，時(shí)刻飄逸著書(shū)香氣息。 教育優(yōu)勢(shì)分析 15? 學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)分析：? 地塊與城關(guān)一中僅一路之隔。 ? 二、 優(yōu)勢(shì)條件 ：該宗土地位于濉河之畔，與淮北市區(qū)僅間隔一河，濉河已經(jīng)被淮北市政府改造成為市區(qū)內(nèi)的景觀水帶，環(huán)境優(yōu)越，適宜人居，適宜商貿(mào)流通。閘河?xùn)|路西起淮海路礦建公司，東至淮北市相陽(yáng)路，閘河?xùn)|路是連接濉溪新城和老城區(qū)，對(duì)接淮北市區(qū)的重要干道。 （可選）宏觀形式優(yōu)勢(shì)分析 14? 一、 項(xiàng)目概況 ：濉溪縣是淮北市唯一市轄縣。五大人文： 嘉和廣場(chǎng)，太歲石，通歲魚(yú)，墨竹林， 貔貅造像，六大服務(wù)：一對(duì)一式物管服務(wù)， 24小時(shí)安保系統(tǒng)， 8時(shí)班環(huán)衛(wèi)、區(qū)內(nèi)私人幼教園， 24小時(shí) 緊急專(zhuān)車(chē)，免費(fèi)區(qū)內(nèi)會(huì)所。文化底蘊(yùn)， 格局構(gòu)造， 園藝設(shè)計(jì)， 裝飾硬件， 都將儼然展現(xiàn)一處大氣天成且人性的皇家宮殿！人文景觀優(yōu)勢(shì)分析 13一大主題： 皇家盛殿園林式小區(qū)二大宮殿： 養(yǎng)心殿 （集閱讀、上網(wǎng)、健身、洗浴、 餐飲、商務(wù)、休閑、娛樂(lè)為一體的多功 能會(huì)所） 裕華殿 （可用與社區(qū)醫(yī)療、便民、物業(yè)使用）三大城門(mén)： 嘉和門(mén)，太和門(mén)，永和門(mén)。小區(qū)占地面積 ，整體建筑采用中國(guó)古典明清宮廷式風(fēng)格。加上相陽(yáng)路 18路班車(chē)，濉溪縣焦化廠到五里郢班車(chē)，閘河路班車(chē)，本區(qū)域會(huì)有非常發(fā)達(dá)的道路交通班線(xiàn)。在伴隨著周邊大開(kāi)發(fā)的同時(shí)，本項(xiàng)目也會(huì)在得天獨(dú)厚的地理區(qū)位優(yōu)勢(shì)中進(jìn)而成長(zhǎng)成為濉溪縣乃至淮北市成熟居住社區(qū)之一。另外，中、小學(xué)也基本集中在這一區(qū)域。本項(xiàng)目與乾隆湖風(fēng)景區(qū)不過(guò)短短 5分鐘車(chē)程，寇灣汽車(chē)城近在咫尺。 售樓中心沒(méi)有氣氛，略顯沉悶。項(xiàng)目弊端：配套設(shè)施及人文景觀不足，綠化面積小，基本達(dá)不到 　 30%，且粗糙。項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：精打細(xì)算，市場(chǎng)分析詳細(xì)。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 14項(xiàng)目名稱(chēng)： 領(lǐng)尚春城 項(xiàng)目地址：開(kāi)發(fā)區(qū)合緩路與銀杏路交叉口銷(xiāo)售電話(huà)： 2216888 開(kāi)發(fā)公司：濉溪縣萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占地面積： 25000平方米 建筑類(lèi)別：多層，小高層，商鋪。相信后期的物業(yè)也 根本談不上服務(wù)與質(zhì)量。交通介紹： 1， 2路公交學(xué)區(qū)介紹：七小，二中，實(shí)驗(yàn)小學(xué)，衛(wèi)校，師范學(xué)校?？蚣芙Y(jié)構(gòu)裝修狀況：毛坯房 綠化率： 40% 代理公司：大旗營(yíng)銷(xiāo)住宅挑高： 規(guī)劃樓層：外沿街商鋪樓體間距： 23米起 戶(hù)型分析： 6種主推戶(hù)型商鋪價(jià)格： 元 /平方米 團(tuán)隊(duì)介紹：銷(xiāo)售 3人，策劃 1人物業(yè)費(fèi)用：多層 3毛 5銷(xiāo)售狀況：多層 2750元，現(xiàn)在只剩 56樓有房。與開(kāi)盤(pán)相比，現(xiàn)價(jià)格已超出縣城房?jī)r(jià)。 無(wú)公交，只有教育專(zhuān)線(xiàn)，交通不便。車(chē)位介紹： 200輛地下停車(chē)位項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：抗震重點(diǎn)示范工程， 學(xué)區(qū)好，同鳳凰城宣傳八大特色：學(xué)區(qū)，升值空間，交通便利，綠化及樓間距 大，抗震，戶(hù)型多，配套設(shè) 施全，物業(yè)管理好，生態(tài)園林社區(qū)?？蚣芙Y(jié)構(gòu)裝修狀況：毛坯房 綠化率： 40%住宅挑高： 規(guī)劃樓層：外沿街商鋪樓體間距： 22米起 戶(hù)型分析：大概 5種戶(hù)型商鋪價(jià)格： 3500元 /平方米 團(tuán)隊(duì)介紹：開(kāi)發(fā)商自行銷(xiāo)售， 3個(gè)銷(xiāo)售物業(yè)費(fèi)用：多層 3毛 5銷(xiāo)售狀況：三期共 160套房，每次開(kāi)盤(pán)只推出 23棟， 40套左右，最低 1550元，最高 2650元日期介紹：首次開(kāi)盤(pán) 2023年 8月交通介紹：教育專(zhuān)線(xiàn)。 環(huán)境差，售樓中心位置太偏，且沿路衛(wèi)生狀況很差，嚴(yán)重破壞客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)欲望?？蛻?hù)基本為教師，學(xué)生家長(zhǎng)，商業(yè)投資者。房型多，選擇多，價(jià)格也偏中。車(chē)位介紹：無(wú)停車(chē)場(chǎng)，小區(qū)綠化面積為半開(kāi)放式，可停車(chē)。交通介紹： 4路公交，教育專(zhuān)線(xiàn)。最高 2450元。再加上項(xiàng)目本身定位為高品質(zhì)皇家盛殿花園小區(qū)，定能成為淮北市、濉溪縣第一品質(zhì)樓盤(pán)！憶昔開(kāi)元喧盛日 天下朋友結(jié)交情 眼界無(wú)窮世界寬 安得廣廈千萬(wàn)間 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 11項(xiàng)目名稱(chēng) ： 濉溪鳳凰城 項(xiàng)目地址：開(kāi)發(fā)區(qū)合緩路與銀杏路交叉口銷(xiāo)售電話(huà)： 68715556871666 開(kāi)發(fā)公司：濉溪縣萬(wàn)基房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司占地面積： 168畝 建筑類(lèi)別：多層，小高層，商鋪。項(xiàng)目中心為老城區(qū)居住中心，加上六路新區(qū)建設(shè)發(fā)展，該區(qū)將在 13年內(nèi)發(fā)展成為濉溪縣新亮點(diǎn)。烈山濕地公園。地理位置南臨乾隆湖風(fēng)景區(qū)（乾隆湖開(kāi)發(fā)區(qū)）、濉溪古石板街，北近口子酒廠三分廠，縣公、檢、司、法新址。房?jī)r(jià)愈漲愈熱的局面一直保持至今。有貨即有價(jià)，有房即有市是淮北房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)雨打不變的定律。與真品質(zhì)相差甚遠(yuǎn)。趨于形式，濉溪乃至淮北并沒(méi)有真正的高品質(zhì)樓盤(pán)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析? 濉溪縣中型以上樓盤(pán)共 4家。金沙紡織服裝有限公司已正式投產(chǎn)，淮北銀海紡織、威海漢江服飾、上海豪納利達(dá)制衣等項(xiàng)目正加緊建設(shè)。該鎮(zhèn)強(qiáng)力推進(jìn)工業(yè)集中區(qū)招商，重點(diǎn)引進(jìn)工業(yè)項(xiàng)目和牽動(dòng)性強(qiáng)的項(xiàng)目，大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)和結(jié)構(gòu)升級(jí)。去年以來(lái)，該鎮(zhèn)多渠道籌措資金，累計(jì)投入基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 1000多萬(wàn)元，區(qū)