【正文】 2023/3/27 7:30:2907:30:2927 March 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 27 三月 20237:30:29 上午 07:30:29三月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 三月 2107:30:2907:30Mar2127Mar211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 2023/3/27 7:30:2907:30:2927 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 27 三月 20237:30:29 上午 07:30:29三月 211楚塞三湘接， 荊門(mén) 九派通。 07:30:2907:30:2907:30Saturday, March 27, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 07:30:2907:30:2907:303/27/2023 7:30:29 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 7:30:29 上午 7:30 上午 07:30:29三月 21沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 三月 217:30 上午 三月 2107:30March 27, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 三月 21三月 2107:30:2907:30:29March 27, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 三月 2107:30:2907:30Mar2127Mar211故人江海 別 ，幾度隔山川。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。適當(dāng)拉大極差 適當(dāng)增大獨(dú)棟、雙拼與聯(lián)排單位的價(jià)差，既保證項(xiàng)目的整體均價(jià)，又同時(shí)保證項(xiàng)目入市價(jià)格的沖擊力。保持價(jià)格穩(wěn)步上揚(yáng) 為保持項(xiàng)目中高檔樓盤(pán)的形象，盡量不要打折降價(jià)。根據(jù)市場(chǎng)接受情況和不可預(yù)測(cè)的因素靈活調(diào)整價(jià)格策略。安徽交廣電臺(tái) ，是目前淮北地區(qū)有車族收聽(tīng)率最高的調(diào)頻之一，聽(tīng)眾廣泛，推薦的兩個(gè)時(shí)間段為早晚上班出行高峰。定向網(wǎng)站：淮北房產(chǎn)網(wǎng)、淮北人論壇、濉溪論壇 等 ，從目前淮北房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)發(fā)布情況來(lái)看，無(wú)論瀏覽量和知名度，這三個(gè)網(wǎng)站位居前列網(wǎng)絡(luò)媒體整合通道 15選擇原因 ：聽(tīng)眾廣泛，主要針對(duì)有車族和打車族，符合項(xiàng)目目標(biāo)的中、高端人群。目的作用 ：第一時(shí)間、高效、便捷、大量的為主要目標(biāo)客群傳遞項(xiàng)目信息，方便反復(fù)閱讀，引發(fā)互動(dòng)，促成購(gòu)買(mǎi)。其發(fā)行范圍廣， 房地產(chǎn)廣告投放量位居第一。目的作用 ：大覆蓋率的面市，樹(shù)立項(xiàng)目形象、發(fā)布更多具體項(xiàng)目信息，刺激購(gòu)買(mǎi)。目的作用 ：項(xiàng)目面市的首度形象發(fā)布，廣域的形象傳播，吸引社會(huì)輿論關(guān)注。持續(xù)性重要傳訊媒體，直指高端客群，推廣內(nèi)容從形象確立直至階段性推廣信息發(fā)布。網(wǎng)絡(luò)：除本案自身網(wǎng)站建設(shè)外；于專業(yè)地產(chǎn)網(wǎng)站進(jìn)行軟性推廣，分階段于門(mén)戶網(wǎng)站進(jìn)行硬性推廣或鏈接。DM單頁(yè)：重點(diǎn)區(qū)域樹(shù)立戶外廣告，內(nèi)容主要以形象及階段推廣信息為主，配合紙媒形成覆蓋 。主要手段：戶外、報(bào)廣、現(xiàn)場(chǎng)包裝、輔助手段： DM項(xiàng)目策略（階段）第二階段 —— 建立美譽(yù)，形象與銷售并進(jìn)時(shí)間：待定目標(biāo)：提升形象，建立美譽(yù)度，形成口碑效應(yīng)主要手段：報(bào)廣、 CF片、現(xiàn)場(chǎng) POP、主題會(huì)議、輔助手段：公關(guān)活動(dòng)、雜志項(xiàng)目策略（階段）第三階段－－完善知名度、美譽(yù)度的建設(shè)。項(xiàng)目策略（階段）第一階段 —— 塑造項(xiàng)目的品牌形象時(shí)間：待定目標(biāo)：初步建立項(xiàng)目 “成熟、穩(wěn)重、有內(nèi)涵的 ” 個(gè)性形象。第三階段 ： 經(jīng)過(guò)前二步的積累，樓盤(pán)進(jìn)入持續(xù) 期。同時(shí)結(jié)合中 心區(qū)配套工程的逐漸完善加大宣傳 力度，以促進(jìn)銷售。 此步為引銷期。 活動(dòng)目的：為客戶傳播御花園項(xiàng)目產(chǎn)品內(nèi)涵，并取得品牌與 產(chǎn)品雙宣傳的目的項(xiàng)目策略提案 17說(shuō)明第一階段 ： 樹(shù)立項(xiàng)目的品牌形象，建立知名度。形象形象形象引銷期開(kāi)盤(pán)銷售階段性廣告推廣圖示第一階段第三階段第二階段項(xiàng)目策略提案 13項(xiàng)目策略提案 14產(chǎn)品入市，試探市場(chǎng)，樹(shù)立價(jià)格標(biāo)桿；小步快跑，穩(wěn)步提升價(jià)格。體驗(yàn)營(yíng)銷（ 現(xiàn)場(chǎng)） 14保安 區(qū)內(nèi)巡邏洽談區(qū)禮儀項(xiàng)目策略提案 11第二階段（一期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）目標(biāo)：確立市場(chǎng)地位推廣脈絡(luò)第一階段（一期預(yù)熱蓄水）目標(biāo)：市場(chǎng)預(yù)熱第三階段（一期開(kāi)盤(pán)強(qiáng)銷期）目標(biāo)：強(qiáng)銷攻勢(shì)第四階段（一期持續(xù)推廣）目標(biāo)：生活展示營(yíng)銷推廣曲線企業(yè)炒作先行；項(xiàng)目炒作始于業(yè)內(nèi)；項(xiàng)目形象全面啟動(dòng)始于現(xiàn)場(chǎng)售樓處啟用；主要媒介： 房展會(huì)、戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬、軟廣項(xiàng)目建立階段；開(kāi)始賣(mài)點(diǎn)逐個(gè)亮相；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、電視字幕價(jià)值訴求階段；主要媒介：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、數(shù)據(jù)庫(kù)短信形象升級(jí)階段；主要媒介： 戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、電視房產(chǎn)專欄形象、訴求點(diǎn)鞏固階段；主要媒介： 戶外、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙硬廣、軟（新）聞、短信、數(shù)據(jù)庫(kù) DM直郵銷售成交曲線項(xiàng)目策略提案 12將軟文媒體 SP、 PR進(jìn)行有效整合采取統(tǒng)一的說(shuō)話風(fēng)格統(tǒng)一的形象將項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)利益點(diǎn)展現(xiàn)在目標(biāo)群體的面前，讓目標(biāo)群產(chǎn)生認(rèn)知與記憶。體驗(yàn)營(yíng)銷（ 現(xiàn)場(chǎng)） 13展示位置：項(xiàng)目會(huì)所功能設(shè)置：接待區(qū)、模型區(qū)、洽談區(qū)、吧臺(tái)以及御書(shū)房等等。重點(diǎn)是在于突出御花園的尊崇身份感。定向渠道突破 13定向渠道主要采用 電話拜訪，短信群發(fā) 以及 DM單頁(yè)及折頁(yè)印刷品 派發(fā)通過(guò)前期特定客戶資料的搜集，后期由我司銷售人員經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的電話說(shuō)辭演練之后，針對(duì)性的進(jìn)行溝通。御花園項(xiàng)目作為濉溪最大的皇家園林社區(qū)對(duì)高層人士具有非常大的影響力。傳播時(shí)機(jī)：內(nèi)部咨詢升溫期客戶攔截策略 12（ 1）在來(lái)往淮北以及濉溪縣主要交通干道、高速公路上設(shè)立廣告牌，攔截意外客戶（ 2）在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手開(kāi)盤(pán)的前幾天加大廣告宣傳力度，吸引客戶的注意力（ 3）在鼎元國(guó)際、影都等同業(yè)項(xiàng)目周邊進(jìn)行戶外架設(shè)， 以攔截 BCEF客戶。因此通過(guò)各小眾渠道散播信息、培育種子客戶，再由各小眾團(tuán)體種子客戶、意見(jiàn)領(lǐng)袖進(jìn)行擴(kuò)散傳播，將能夠產(chǎn)生較好的效應(yīng)。此類活動(dòng)適合前期造勢(shì)，提高知名度，積累客戶階段。 此類活動(dòng)適合在社區(qū)交房前開(kāi)辦，在經(jīng)過(guò)所有努力之后，最后一次將完善的、全面貌的大氣之園展現(xiàn)給大家，一次性震懾所有人！ 活動(dòng)營(yíng)銷 15美食節(jié)誰(shuí)能抗拒美食的誘惑？淮北市第四屆房交會(huì)引用美食節(jié)造勢(shì)，取得空前的效果。（適用于前期積累認(rèn)購(gòu)客戶后）活動(dòng)營(yíng)銷 14夜賞菊花品茗賽詩(shī)會(huì) 淡黃的輪廓燈和大紅的宮燈勾勒著臨水而建的亭臺(tái)樓閣，處處顯示出皇家宅園的高貴風(fēng)范。活動(dòng)營(yíng)銷 13冷餐聯(lián)誼會(huì) 冷餐派對(duì)，針對(duì)縣級(jí)城市，這確實(shí)是一個(gè)回饋老顧客，吸引新顧客的不二良策。書(shū)畫(huà)展可以陶冶情操，展現(xiàn)文化氣息，突出文化特色等。設(shè)立獨(dú)有雕塑，一能提高小區(qū)文化特色，二能給人以親切感、自豪感。（參照原口子酒廠二分廠大門(mén)處）價(jià)值營(yíng)銷（建議） 16突破三：廣場(chǎng)設(shè)立獨(dú)具小區(qū)特色的雕塑濉溪縣中心大酒杯已隨著 09年政府開(kāi)路工程的開(kāi)工，已經(jīng)走出了人們的視線。突破一：主入口至?xí)缆芳爸苓叚h(huán)境加大投資價(jià)值營(yíng)銷（建議） 15突破二：公共會(huì)所及售樓處全面整改提升會(huì)所及售樓處裝修檔次，同時(shí)引進(jìn)知名的會(huì)所經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，高素質(zhì)的接待人員、標(biāo)準(zhǔn)的接待禮儀、高檔的配套設(shè)施，周全的禮賓級(jí)服務(wù)，方能體現(xiàn)御花園客戶群的尊貴。 最終通過(guò)軟硬性聯(lián)動(dòng)進(jìn)行 “誘導(dǎo)式 ”營(yíng)銷。價(jià)值營(yíng)銷（聯(lián)動(dòng)） 13會(huì)員卡與購(gòu)房聯(lián)動(dòng)—— 軟性聯(lián)動(dòng)針對(duì)買(mǎi)房客戶聯(lián)動(dòng)（買(mǎi)房送卡）購(gòu)買(mǎi)一戶住宅送幼教所（全年免費(fèi)）會(huì)員卡一張，附贈(zèng)家庭某某地旅游卡一張。好的物業(yè)管理可以有效支撐項(xiàng)目的高端品位。渲染開(kāi)發(fā)商實(shí)力策劃促進(jìn)銷售掌握市場(chǎng)信息 銷售項(xiàng)目廣告表現(xiàn)（原則）A、品牌力自身一致性高與其他項(xiàng)目差異性高情感訴求，理性背書(shū)大廣告氣勢(shì)及規(guī)格C、文化力當(dāng)?shù)匦耘c淮北市場(chǎng)緊密聯(lián)系當(dāng)代性與現(xiàn)代社會(huì)不可逆E、視覺(jué)力高品質(zhì)感版式創(chuàng)新度色彩G、促銷力熱感高真實(shí)感強(qiáng)感染力、煽動(dòng)性強(qiáng)B、溝通力復(fù)雜事物，表述深入淺出對(duì)人群的深入洞察，感染力強(qiáng)D、控制力各階段目的明確各階段條理清楚F、文字力風(fēng)格口吻文字與視覺(jué)的關(guān)系相得益彰二、項(xiàng)目營(yíng)銷策略總體營(yíng)銷策略價(jià)值營(yíng)銷 渠道營(yíng)銷 體驗(yàn)營(yíng)銷活動(dòng)營(yíng)銷常規(guī)價(jià)值賦予 突破價(jià)值賦予價(jià)值營(yíng)銷（措施） 11常規(guī)價(jià)值賦予? 根據(jù)現(xiàn)有市場(chǎng)狀況及購(gòu)房客戶的心理特征，結(jié)合御花園的特有屬性，建議對(duì)常規(guī)價(jià)值賦予建議分為兩個(gè)部分：? 一、 附加值建議 ：? 高水準(zhǔn)全日制幼教機(jī)構(gòu)、商務(wù)與運(yùn)動(dòng)俱樂(lè)部、品牌物管、中型以上商超、外街沿街商鋪統(tǒng)一招商，做餐飲一條街（老城羊肉館百里馳名）等? 備注：建議在項(xiàng)目正式銷售之前，提前進(jìn)行展示。 4利用產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)及時(shí)對(duì)銷售形象做進(jìn)一步提升。 2分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的每一階段戰(zhàn)略，并指定 相應(yīng)的措施來(lái)應(yīng)對(duì)。因此采取多種方式參與本區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)還是本項(xiàng)目營(yíng)銷需要解決的問(wèn)題。項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 12本案有利優(yōu)勢(shì)及機(jī)會(huì)排名? 第一位： —— 市場(chǎng)空白? 第二位： —— 城市規(guī)劃? 第三位： —— 區(qū)域體量? 第四位： —— 房產(chǎn)市場(chǎng)? 第五位： —— 宏觀政策? 第六位： —— 其他機(jī)會(huì)項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析 13綜合分析① 目前項(xiàng)目所在的區(qū)域不成熟，市場(chǎng)認(rèn)知度還不高，因此區(qū)域營(yíng)銷是本項(xiàng)目需要解決的重大問(wèn)題。臨床南觀，軒楹高爽，窗戶鄰虛，納千頃之蔥榮，收四時(shí)之爛漫。? 長(zhǎng)河煙柳：? 晨河、雨河、雪河、霧河、晚河、晨柳、雨柳、雪柳、霧柳、春柳、秋柳，所謂 “高縷千絲纖暖風(fēng)，帶煙籠霧市橋東 ”，所謂 “拂水柳花千萬(wàn)點(diǎn)，隔樓鶯舌兩三聲 ”，并非只停留在詩(shī)詞之中，緩步岸邊，便是看不盡的萬(wàn)千風(fēng)情。? 金石如意：? 開(kāi)門(mén)即迎如意，相傳千年的吉祥圖騰，被高妙的園林借景藝術(shù)成就先抑后揚(yáng)的庭院序曲。臨漳水之長(zhǎng)流兮，望果園之滋榮 ”，昔日王家的閑情逸致移至紫御府園林之中。? 泉高曲和：? 一泓曲水從高處跌落至此，飛花碎玉之景，叮咚潺咕之聲，再加之假山疊翠，古樹(shù)繁茂，游魚(yú)翔底，蓮葉田田，真可謂芥子納須彌，天地間高嶺山壑飛泉流瀑，都在一園?；蛞惶贍N黃凌霄，或一樹(shù)絢雅紫藤，花葉低垂，泉水明響，令居者忘憂，游者忘倦，賞者忘歸。 “建筑融入自然環(huán)境之中，與人們的生活形態(tài)取得和諧，建筑、環(huán)境與人，三者之間擁有一致的呼吸頻率。? 舉目即見(jiàn)動(dòng)物園參天大樹(shù)，郁郁蔥蔥，俯首而見(jiàn)