【正文】 ☆ 工業(yè)區(qū)及住宅區(qū)內(nèi)的零散商業(yè)普遍。 ☆ 傳統(tǒng)商圈成熟全面，是清溪鎮(zhèn)主力商業(yè)圈。 商業(yè)市場分析 東莞市商業(yè)概況 業(yè)態(tài)多元化 倉儲商店 商業(yè)步行街 品牌專賣 專業(yè)市場 主題購物公園 大型超市 大型百貨 物業(yè)名稱 返租模式 華南 MALL 1016年返租，起點 13年 7％回報， 從第 4年起每年遞增 5％ 盈鋒廣場 20年返租， 1－ 5年回報率 ％， 6－ 10年回報率 ％， 10－ 15年回報率 ％， 16－ 20年回報率％ 地王廣場 帶租約銷售，并引進了眾多知名商家 東城風情步行街 返租三年 世博廣場 街鋪擬返租三年 返租商業(yè)項目 ☆業(yè)態(tài)多元化 東莞市商業(yè)總結(jié) ☆商業(yè)用房供應過剩 ☆主題式商業(yè)正在接受市場考驗 ☆返租方式得以普遍采用 ☆銷售較順利，招商是瓶頸 ☆ 東莞高端人群相對有限，而大型商業(yè)百貨遍地開花，致使不少走高端路線的商業(yè)場所人氣不旺，經(jīng)營狀況不理想。 中原認為： 此項目的商業(yè)部分是項目的難點及重點 所在。新興商業(yè)區(qū)初成規(guī)模。 清溪房地產(chǎn)市場總結(jié) ?目前清溪鎮(zhèn)新建住宅項目回報率較高 。有一定的客戶外流現(xiàn)象。 清溪房地產(chǎn)市場總結(jié) ?主力客戶群仍以本地居民和外來經(jīng)商者及企業(yè)主和高管為主，對住房的需求，主要是出于對居住環(huán)境、安全性的考慮而產(chǎn)生。 ? 管 理 費： /月 .㎡ 金陽商貿(mào)廣場 ? 地理位置： 清溪科技路與埔星西路交匯處 ? 建筑面積： 19800㎡（商業(yè) 12200 ㎡ 、住宅 7500 ㎡ ） ? 物業(yè)類型： 102套住宅、 61間商鋪及一家大型綜合商場 ? 主力戶型：住宅： 三房兩廳 ㎡、二房兩廳 、 ㎡； ? 商鋪 ： 100㎡ 、 65㎡ ? 銷售價格： 洋房 1900元 /㎡、商鋪6500元 /㎡ ? 公開發(fā)售日 ： 05年 3月 27日 ? 發(fā) 展 商： 東莞星光商業(yè)廣場開發(fā)有限公司 星光商業(yè)廣場 清溪房地產(chǎn)市場總結(jié) ? 清溪鎮(zhèn)對商品房的市場需求較大。 新城區(qū)，是聚富路和廣場路交界處以南，清魚路以北地區(qū)。 ? 清溪鎮(zhèn)可分為新城區(qū)和老城區(qū)以及郊區(qū)三個部分 。 清溪鎮(zhèn)房地產(chǎn)概況 ? 清溪房地產(chǎn)處于發(fā)展初期，商品房的開發(fā)仍處于較為初級的階段。 ? 挖掘本地市場 從 2023年下半年開始，樟木頭內(nèi)銷市場迅速膨脹，發(fā)展商開始挖掘本地市場、而經(jīng)濟的發(fā)展也使內(nèi)地人士的購買力不斷增加。 ? 房地產(chǎn)外銷市場總量增加，市場份額下降 2023年以來，內(nèi)銷市場持續(xù)向好。整體市場已日趨成熟。 樟木頭房地產(chǎn)概況 ? 房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟 樟木頭房地產(chǎn)市場由 92年開始快速發(fā)展，到現(xiàn)在已發(fā)展了十多年。 ? 外來客戶支持 鳳崗依靠其靠近深圳的優(yōu)越性，吸引了許多外地購房者，使鳳崗房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)良好的上升趨勢。 鳳崗房地產(chǎn)概況 ? 總體開發(fā)水平低 。 ? 整體開發(fā)量較小 。 ?塘廈本地人 ?公務員 ?外資投資商 ?工廠、企業(yè)的高級管理人員 ?鄰鎮(zhèn)或深圳人 主力購房群體： 住宅租賃市場非?；钴S： 房屋出租的回報非?？捎^，面積約 110平方米的住宅，其月租金范圍在 20235000元的水平，回報率平均達到10%以上 。 東莞市商品房銷售均價分析 4 1 . 8 0 % 2 7 . 7 0 % 3 0 . 5 0 %4 4 . 3 0 % 1 7 . 6 0 % 3 9 . 1 0 %4 3 . 5 0 % 24% 3 2 . 4 0 %3 8 . 9 0 % 5 0 . 3 0 % 1 0 . 8 0 %0% 20% 40% 60% 80% 100%2023. 上半年2 0 0 3 . 1 1 1 月2 0 0 2 . 1 1 1 月1998 年本省居民境外人士外省居民? 外來人員置業(yè)所占比例不斷提高； ? 境外人士，購房所占比例逐年下降； ? 本地居民購房比例穩(wěn)步增長，是東莞市房地產(chǎn)市場主要的購房群體。 今后兩年內(nèi)東莞房地產(chǎn)市場可能將面臨較大的消化壓力！ 東莞市近年房地產(chǎn)空置面積0306090120萬平方米空置面積 2023 2023 2023 20232023年商品房施工及竣工面積開始放量， 但全市商品房空置面積與 2023年相差不大，可看出市場需求保持旺盛的增長之勢 . 大環(huán)境趨好極利于本項目的發(fā)展。 房地產(chǎn)投資的放量增長同時也存在的一定的風險。對房地產(chǎn)的消費要求也逐漸提高。對本項目的銷售提供了良好的市場背景。 思考點二： 項目商業(yè) 本項目商業(yè)體量較大， 商業(yè)部分的成敗， 將是本項目能否成功的關(guān)鍵 ?！敬缶G地 鳳凰花園 】 營銷推廣策略思考 謹呈 ： 東莞大綠地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 思考點一： 項目市場定位 項目雖為片區(qū)商業(yè)中心的輻射區(qū)，但目前開發(fā)所具備的優(yōu)勢并不明顯，需要通過 產(chǎn)品創(chuàng)新 才能出彩。 思考點三： 項目操作 如何利用中原的強大網(wǎng)絡資源，與大綠地房地產(chǎn)產(chǎn)生互動，從而 實現(xiàn)項目價值的最優(yōu)化？ 東莞市歷年國內(nèi)生產(chǎn)總值0200400600800100012001400億元國內(nèi)生產(chǎn)總值 1998年 1999年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023東莞市國內(nèi)生產(chǎn)總值 東莞市總體經(jīng)濟水平的大幅快速提高，帶動了東莞市人民生活水平不斷改善，消費能力和消費需求迅速提高。 東莞 2023年恩格爾系數(shù)為 ％，根據(jù)國際上恩格爾系數(shù)標準衡量 ,東莞已基本達到 富裕型的消費水平 。 人均消費性支出 東莞市城鎮(zhèn)居民人均年消費性支出8644113481252914669 15157 1549718428040008000120231600020230年份元居民消費型支出 8644 11348 12529 14669 15157 15497 184281998 1999 2023 2023 2023 2023 2023 東莞市近年來商品房開發(fā)投資總額0102030405060708090100億元開發(fā)投資總額 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023 20232023年東莞市房地產(chǎn)投資較 2023急劇增長 ％，說明東莞市房地產(chǎn)正處于一個蓬勃發(fā)展的階段。 東莞市房地產(chǎn)投資狀況分析 東莞市近年房地產(chǎn)施工面積02004006008001000萬平方米施工面積 1997 1998 1999 2023 2023 2023 2023東莞市近年房地產(chǎn)竣工面積050100150200250300萬平方米竣工面積 1997 1998 1999 2023 2023 2023 20232023年房地產(chǎn)施工面積是竣工面積的 ，表明未來樓市可能將供大于求。 東莞市商品房空置面積分析 東莞市商品房銷售均價 2347 2483 2660 y = 2200e R 2 = 2100 2200 2300 2400 2500 2600 2700 2023年 2023年 2023年 商品房銷 售均價 （元 / ㎡） 指數(shù) (商 品房銷售 均價（元 /㎡） ) 東莞商品房價格相對于整體經(jīng)濟狀況處于較低的水平，還有一定的上升空間。 東莞市購房群體分析 東莞市房地產(chǎn)市場總結(jié) ? 塘廈鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易十分活躍，近年來一直呈現(xiàn) 租售兩旺 . 塘廈房地產(chǎn)概況 近幾年開發(fā)的三正半山豪苑、駿景高爾夫花園、可居、銀湖山莊等項目的銷售情況良好。說明片區(qū)市場內(nèi)，住宅也是一種較好的投資物業(yè)。 鳳崗鎮(zhèn)商品房開發(fā)時間較晚，開發(fā)總量不大。 目