中原地產(chǎn)某項(xiàng)目銷售推廣策略建議書-展示頁
2025-07-07 03:55本頁面
【正文】 球室、酒廊、桑拿、親子中心、健身室、高爾夫果嶺花園、小型超市設(shè)有兒童游樂場(chǎng)、泳池小型會(huì)所設(shè)有桌球室、健身房、閱覽室、泳池、棋牌室、小酒吧——12景觀香蜜湖,農(nóng)科植物園及觀光農(nóng)場(chǎng)南眺香蜜湖、植物園及觀光農(nóng)場(chǎng)南眺香蜜湖、農(nóng)科植物園及觀光農(nóng)場(chǎng)北靠安托山香蜜湖，農(nóng)科植物園，安托山13裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯房毛坯房毛坯房毛坯房未定14物業(yè)管理自管萬廈居業(yè)，萬廈居業(yè)南光物管未定15車位1060個(gè)210個(gè)160個(gè)120個(gè) ——16工程進(jìn)度一期接近封頂2000年4月底入伙已入伙外墻裝飾，2000年5月底入伙主體6層序號(hào)樓盤項(xiàng)目振業(yè)翠?；▓@豪峰園恒星園嘉園萬科溫馨家園（在建）17交通交通不便交通不便，設(shè)住戶專車交通不便，設(shè)住戶專車交通不便交通不便18銷售價(jià)格7000元/ M2 (總體折后)6500元/ M2 (一期折后)7300元/ M2（折前）6800元/ M2（折后）6800元/ M2（折前）6120元/ M2（折后）6200元/ M2（折前）6076元/ M2（折后）——19付款方式一次88折即供91折首期一成94折(二成分一年或二年內(nèi)付清)一次90折即供93折首期一成95折（二成一年內(nèi)付清）一次88折即供90折一次96折即供98折——20銷售情況2000年4月26日正式發(fā)售60%（99年8月發(fā)售）70%80%（98年12月發(fā)售）40%（99年11月發(fā)售）估計(jì)下半年開售三、 市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)（一） 總體市場(chǎng)預(yù)測(cè)1. 從整體市場(chǎng)的基本面看，深圳樓市在2000年會(huì)有較多利好政策、消息等支持，如股市利好、城市功能提升（據(jù)傳聞深圳將升為直轄市）、年內(nèi)“入世”、地鐵一號(hào)線開工、香港經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)、高新科技發(fā)展等都會(huì)進(jìn)一步刺激需求。公房雖未上市，市場(chǎng)已見亢奮，今年前三個(gè)月三級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)非?；钴S，從報(bào)紙上刊登的二手樓市廣告版面不斷擴(kuò)大及二手樓代理商數(shù)目的大幅增加可見一斑。在三月份，福田、羅湖兩區(qū)又有幾家主題商場(chǎng)推出，其中東方魅力商城、大東科技電訊電腦批發(fā)市場(chǎng)等銷情都較為火爆，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。從以上熱點(diǎn)片區(qū)、熱點(diǎn)盤可見，目前中低價(jià)位樓盤走強(qiáng)，而高價(jià)位、中高檔樓盤之銷售境況顯得不溫不火。2． 局部熱點(diǎn)凸現(xiàn)第一季度熱銷樓盤主要集中在梅林片區(qū)、南山片區(qū)及布吉片區(qū)，其它區(qū)域較為零散。新年伊始，外銷樓盤再呈增長(zhǎng)勢(shì)頭，深圳憑借其獨(dú)特的地理優(yōu)勢(shì)、價(jià)格優(yōu)勢(shì)及未來的深港便利交通前景，吸引了越來越多的港人在深置業(yè)。2000年第一季度的樓市主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1． 外銷樓盤旺銷 港人作為深圳置業(yè)大軍的重要分子，在深圳房地產(chǎn)銷售中一直以穩(wěn)步的節(jié)奏增長(zhǎng)。此建議書是在前期已提交的市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告和項(xiàng)目定位包裝方案的基礎(chǔ)上，根據(jù)深圳最新樓市動(dòng)態(tài)走向，結(jié)合本項(xiàng)目最新的工程進(jìn)度進(jìn)展情況及當(dāng)前置業(yè)消費(fèi)群體之消費(fèi)心理等方面，制定出比較切合本項(xiàng)目的銷售推廣策略，務(wù)求在銷售前做好充足的準(zhǔn)備工作。4一、 市場(chǎng)概況4二、 典型競(jìng)爭(zhēng)樓盤剖析7三、 市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)測(cè)13第二部分 項(xiàng)目自身概況再分析20第三部分 項(xiàng)目賣點(diǎn)整理及定位整合28第四部分 銷售時(shí)機(jī)與銷售階段安排35第五部分 銷售策略37一、 定價(jià)策略37二、 各推廣階段事項(xiàng)47三、 付款辦法建議51`四、 各銷售階段推售策略53第六部分 推廣策略58一、 廣告訴求點(diǎn)58二、 廣告推廣59三、 媒體選擇61四、 推廣費(fèi)用預(yù)算63附件1：售樓處及示范單位設(shè)置建議附件2：工作時(shí)間表 前 言在與貴司長(zhǎng)江興業(yè)發(fā)展有限公司不斷溝通、商榷的過程中，貴司與中原雙方就楓丹雅苑的項(xiàng)目定位、地盤包裝方案、樓書及宣傳冊(cè)的設(shè)計(jì)制作等進(jìn)行了多次研究討論，現(xiàn)時(shí)雙方已達(dá)成了共識(shí)?；诂F(xiàn)代銷售中，除物業(yè)本身素質(zhì)外，溝通產(chǎn)品與客戶之方式即銷售宣傳推廣亦是非常重要的一環(huán)，欲想在激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，并獲得好的銷售業(yè)績(jī)，采用創(chuàng)新的新營(yíng)銷手法及整套銷售策略是非常關(guān)鍵的。 第一部分 近期總體市況介紹一、 市場(chǎng)概況 跨入2000年的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)整體表現(xiàn)較為波動(dòng)，雖春節(jié)期間較為淡靜，但在市場(chǎng)熱點(diǎn)頻傳的帶動(dòng)下，節(jié)后便逐步轉(zhuǎn)旺。%，外銷面積占總銷售面積的比例達(dá)一成多。一季度外銷熱點(diǎn)個(gè)盤為位于皇崗口岸的皇御苑、金海灣花園及布吉的中海怡翠山莊，外銷盤主要集中在關(guān)口和渡假兩大概念上。梅林片區(qū)的山水居、福興花園成為今春的亮點(diǎn)；南山后海片區(qū)的蔚藍(lán)海岸、浪琴嶼及匯園雅居在節(jié)后均表現(xiàn)較火；另外，布吉所推出的兩個(gè)新盤，大世紀(jì)花園和富士康世紀(jì)華庭的火熱表現(xiàn)，再度引起市場(chǎng)對(duì)郊區(qū)住宅的關(guān)注；其它區(qū)域如羅湖區(qū)熱銷樓盤為寶安南路的金園，其以低價(jià)取得買家青睞。3． 主題商場(chǎng)走俏 南山區(qū)商業(yè)規(guī)模漸現(xiàn)，造就東方巴黎時(shí)裝廣場(chǎng)商鋪銷售盛況當(dāng)前，所推出的三層商鋪在春節(jié)期間銷出八成以上。4． 三級(jí)市場(chǎng)趨旺九九年深圳540多萬平方米房地產(chǎn)銷售面積中，同比增長(zhǎng)48%，增長(zhǎng)速度驚人。三級(jí)市場(chǎng)的活躍帶動(dòng)整個(gè)樓市的強(qiáng)勁增長(zhǎng)，也預(yù)示著今年三級(jí)市場(chǎng)的良好前景。2. 在房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)中，“品牌”的樹立已受到地產(chǎn)商與日漸成熟理性的消費(fèi)者的重視。而本項(xiàng)目所在片區(qū)的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手樓盤就有萬科的金色家園（已公開發(fā)售）、振業(yè)的翠海花園（已公開發(fā)售）、和記的黃埔雅苑，以上都是大規(guī)模、超大規(guī)模之優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目。3. 今年七月深圳公房將正式上市，福利分房亦徹底告終，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面商品化交易階段，相信深圳樓市也將受此影響更加活躍起來。而本項(xiàng)目所處片區(qū)，是政府福利房、微利房之集中地，故本項(xiàng)目于下半年推售時(shí)，應(yīng)首先消化該片區(qū)內(nèi)此類有效潛在客戶群體。另據(jù)中原市場(chǎng)研究部對(duì)市區(qū)將在今年入伙的商品住宅項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，福田區(qū)預(yù)計(jì)入伙的項(xiàng)目個(gè)數(shù)將占全市總項(xiàng)目個(gè)數(shù)的50%左右，羅湖區(qū)及南山區(qū)則占20%及13%。無論在軟件及硬件方面，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)已越來越激烈。新樓盤的推出，極有可能造成新一輪的積壓，所以2000年深圳市房地產(chǎn)價(jià)格形勢(shì)并不十分樂觀，商品住宅價(jià)格仍面臨著下調(diào)壓力。 其中，緊鄰的嘉園、豪峰園與恒星園都處于銷售的中后期階段，它們的外部條件與楓丹雅苑相若，但在戶型特色和設(shè)計(jì)風(fēng)格上則明顯不如楓丹雅苑。但是估計(jì)它們?cè)趦r(jià)格方面會(huì)對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成相當(dāng)大的壓力（如嘉園現(xiàn)折后均價(jià)在5800元/m2左右），從而成為本項(xiàng)目的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)沖突最為明顯的對(duì)手。 眾多的樓盤介入競(jìng)爭(zhēng)，將在很大程度上瓜分了楓丹雅苑的市場(chǎng)份額。根據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2000年第一季度，福田區(qū)在售樓盤就達(dá)66個(gè)。而萬科金色家園一期為5棟高層樓宇，物業(yè)形象具有強(qiáng)烈的個(gè)性：建筑外立面色彩明亮，造型現(xiàn)代，線條簡(jiǎn)潔流暢，在小區(qū)配套上引入了嶄新的泛會(huì)所概念，宣傳訴求為追求都市生活品味的白領(lǐng)階層……這在很大程度上分流了同樣走個(gè)性化路線的楓丹雅苑的相當(dāng)一部分客戶。面對(duì)強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，楓丹雅苑必須深化個(gè)性，使法蘭西風(fēng)情、“三錯(cuò)層”等賣點(diǎn)得到淋漓盡致的演繹，再配合具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，才能從競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。從金色家園的營(yíng)銷推廣手法可看出萬科地產(chǎn)一絲不茍的專業(yè)精神，可資借鑒：A、
試題試卷相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1