【正文】 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 （ 93）市規(guī)地字 72號(hào) ? 《 關(guān)于建設(shè)航豐園科技大廈項(xiàng)目建議書(shū)的批復(fù) 》 2023年 2月 1日 北京市計(jì)委簽發(fā) ? 2023年 4月 11日北京市規(guī)委員會(huì)簽發(fā)的 2023規(guī)審字 0259號(hào) 《 審定設(shè)計(jì)方案通知書(shū) 》（航豐園科技大廈綜合配套工程） ? 2023年 1月 21日，北京市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)簽署“同意”意見(jiàn)的 《 基建項(xiàng)目申請(qǐng)向社會(huì)出售征詢(xún)意見(jiàn)表 》 （航豐園科技大廈 A座） 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 2023－ 12－ 20 7 一、項(xiàng)目簡(jiǎn)介－后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 收購(gòu)此項(xiàng)目后，后續(xù)開(kāi)發(fā)計(jì)劃 如下： ? A座： 2023年 1月復(fù)工，春節(jié)前封頂， 2023年底竣工； 2023年 3月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期 18個(gè)月； ? B座： 2023年 7月開(kāi)工，年底封頂， 2023年 6月竣工 2023年 1月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期 10個(gè)月。 ? 區(qū)域經(jīng)濟(jì)加速發(fā)展。 ? 五證齊全。 ? 交通方便。城鐵九號(hào)線(xiàn)在本項(xiàng)目東側(cè)穿過(guò)，距離約 1公里。 ? 地標(biāo)建筑： 建筑外觀、規(guī)模、總高在周邊較為顯赫，屬片區(qū)地標(biāo)性建筑。 ? 劣勢(shì) ? 片區(qū)不屬寫(xiě)字樓及商業(yè)熱點(diǎn)區(qū)域。 ? 項(xiàng)目自 1993年啟動(dòng)，幾經(jīng)易手，市場(chǎng)形象差，不利樹(shù)立市場(chǎng)信心，對(duì)后期期房銷(xiāo)售可能帶來(lái)負(fù)面影響。 ? 項(xiàng)目距總部基地僅 200300米，與總部基地在功能上可形成互補(bǔ)。 ? 豐臺(tái)科技園二期北京國(guó)際汽車(chē)博覽中心立項(xiàng)已獲批準(zhǔn) ,總規(guī)模 52萬(wàn)平米 ,預(yù)計(jì)投資 40億元 ,也將提升區(qū)域價(jià)值，并帶動(dòng)相關(guān)服務(wù)配套。 ? 周邊物業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較低，本項(xiàng)目建成后屬地標(biāo)性建筑物，形象較好，底層商業(yè)可經(jīng)營(yíng)檔次相對(duì)較高的業(yè)態(tài)。 ? 豐臺(tái)科技園一期產(chǎn)業(yè)基地已招商項(xiàng)目仍有少量地塊空置，且周邊物業(yè)租金呈下降態(tài)勢(shì)，不利于投資型客戶(hù)對(duì)物業(yè)的需求。 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 2023－ 12－ 20 10 二、市場(chǎng)研究－客戶(hù)定位 打造高性?xún)r(jià)比的地標(biāo)性辦公物業(yè)， 定位中小客戶(hù)為主，以大客戶(hù)定制，帶動(dòng)中小客戶(hù) ? 大廈本體資源使其可以成為高性?xún)r(jià)比物業(yè) ? 項(xiàng)目五證齊全，且一期 ，可大大縮短開(kāi)發(fā)時(shí)間，降低開(kāi)發(fā)成本； ? 地上 26層，地下 3層，其中地下 2層為停車(chē)場(chǎng)； ? 建筑外形呈雙側(cè)圓弧面橄欖型，外立面為玻璃幕墻、鋁塑板及石材高檔裝飾； ? 層高 ，減少壓抑感，提高辦公舒適性； ? 標(biāo)準(zhǔn)層面積約 3000平米，最小戶(hù)型 72平米，可以滿(mǎn)足大中小客戶(hù)的需求； ? 爭(zhēng)取大客戶(hù)定制，實(shí)現(xiàn)快速銷(xiāo)售 ? 大客戶(hù)定制可加快銷(xiāo)售速度，減輕銷(xiāo)售壓力 ? 大客戶(hù)定制可帶動(dòng)中小客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)，形成產(chǎn)業(yè)聚集 ? 多種開(kāi)間物業(yè)組合 ? 可為大客戶(hù)在 16層以上提供整層銷(xiāo)售，標(biāo)準(zhǔn)層面積近 3000平米 ? 可為中型企業(yè)提供 500至 1500平米左右的辦公空間 ? 可為小型企業(yè)及個(gè)人投資者提供 150至 500平米左右的多種組合物業(yè) 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 2023－ 12－ 20 11 二、市場(chǎng)研究－客戶(hù)構(gòu)成 ? 寫(xiě)字樓客戶(hù)構(gòu)成 ? 部委機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)制的大型企業(yè)集團(tuán) ? 外省市大型企業(yè)北京總部或駐京辦事處 ? 上市公司及準(zhǔn)上市公司 ? 銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)，如保險(xiǎn)、基金及信托公司 ? 周邊及中關(guān)村中小研發(fā)機(jī)構(gòu) ? 律師事務(wù)所、會(huì)計(jì)師事務(wù)所、房地產(chǎn)等咨詢(xún)顧問(wèn)公司； ? 旅行社、廣告公司、保險(xiǎn)公司、快遞公司、機(jī)票代理等服務(wù)機(jī)構(gòu)。 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 2023－ 12－ 20 12 二、市場(chǎng)研究－形象定位 北京西南產(chǎn)業(yè)、研發(fā)和商務(wù)基地的標(biāo)桿 大型機(jī)構(gòu)的企業(yè)名片 小型企業(yè)的創(chuàng)業(yè)樂(lè)園 ? 豐臺(tái)科技園作為中關(guān)村科技園在北京西南部的延伸，由于政策和區(qū)域優(yōu)勢(shì)，吸引了大量化工、鋼鐵等制造業(yè)企業(yè)及物流等第三產(chǎn)業(yè)企業(yè)總部入住，有中資轉(zhuǎn)制企業(yè)、大型國(guó)企、外省市名企；物業(yè)需求量在 1000～ 30000平米不等。 ? 科技園大企業(yè)的存在必然帶動(dòng)提供相關(guān)配套服務(wù)的中小服務(wù)企業(yè)和機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 2023－ 12－ 20 13 二、市場(chǎng)研究－商業(yè)配套 ? 區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀為大廈商業(yè)面積銷(xiāo)售與經(jīng)營(yíng)提供了寶貴的商機(jī)： ? 豐臺(tái)科技園入園企業(yè)已達(dá) 2750多家，需要較高檔次的商業(yè)和服務(wù)配套 ? 總部基地已推出近 50萬(wàn)平米企業(yè)總部辦公物業(yè)，受規(guī)劃及地塊位置限制，商業(yè)配套在短期內(nèi)無(wú)法及時(shí)跟進(jìn)。 ? 餐飲經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)：產(chǎn)業(yè)基地一期和二期總部基地以及西南四環(huán)方圓 2公里內(nèi)無(wú)著名酒樓，可引進(jìn)不同檔次的大型餐飲品牌，滿(mǎn)足不同消費(fèi)層次的需求。 ? 項(xiàng)目周邊在建和規(guī)劃中的住宅開(kāi)發(fā)面積高達(dá) 500萬(wàn)平米，新增人口約 25萬(wàn)，無(wú)疑將為項(xiàng)目底層商業(yè)面積的招商或經(jīng)營(yíng)提供厚實(shí)的基礎(chǔ)。 計(jì)算期（季度） 2023年一季度 2023年二季度 2023年三季度 2023年四季度 2023年一季度 2023年二季度 2023年三季度 1 前期工程 2 土方及基礎(chǔ)工程 3 主體工程 4 室內(nèi)外裝飾工程 5 水電安裝 6 電梯工程 7 消防工程 8 曖通空調(diào) 9 通訊工程 10 室外配套 11 竣工驗(yàn)收 二期工程 一期工程 一、二期開(kāi)發(fā)進(jìn)度表 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 2023－ 12－ 20 17 三、項(xiàng)目投資分析－開(kāi)發(fā)成本 一期 二期 合計(jì) 土地成本 (萬(wàn)元 ) 16440 專(zhuān)業(yè)費(fèi)及前期費(fèi) (萬(wàn)元 ) 232 593 825 建安工程費(fèi) (萬(wàn)元 ) 25321 13861 39182 室外配套 (萬(wàn)元 ) 545 162 707 開(kāi)發(fā)管理費(fèi)（萬(wàn)元） 784 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（萬(wàn)元） 784 財(cái)務(wù)費(fèi)用（萬(wàn)元） 5504 總成本 (萬(wàn)元 ) 46853 74424 航豐園科技大廈項(xiàng)目可行性調(diào)研報(bào)告 2023－ 12－ 20 18 三、項(xiàng)目投資分析－投資計(jì)劃表 一期投資總額 二期投資總額 1 2 3 4 1 2 3 4 1 21 土地成本 0 0 17000 6000 3639 0 0 0 0 0 0 02 前期費(fèi)用 232 593 825 232 0 593 0 0 0 0 0 0 03 基礎(chǔ)及主體工程費(fèi) 12516 6470 18986 11890 0 3235 2912 0 0 0 626 0 3244 內(nèi)裝修 1555 647 2202 311 233 194 421 0 0 5 外裝修 4120 1294 5414 824 1648 824 618 388 841 0 206 0 6 空調(diào)工程 3442 1682 5124 1377 516 505 1093 0 172 0 7 電氣工程 1043 1812 2855 544 1178 0 0 8 給排水工程 1000 776 1776 200 300 400 50 233 504 0 50 0 9 消防工程 834 518 1352 155 33